《北京楼市“期转现”后遗症凸显.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《北京楼市“期转现”后遗症凸显.doc(4页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、北京楼市“期转现”后遗症凸显业界普遍认为,在住宅预售制度之下出现现房存量超过期房,主要是因为商品房多年限购之下项目滞销所致。数据显示,2014年北京商品住宅(不含保障房)共实现销售78834套,而同期新增住宅预售量为120964套,供需比1.531,达到历史最 高峰。由于长期限购导致的需求不足,使得大量项目在取得期房预售许可证入市之后,并不能实现快速去化,而是在等待政策宽松、市场转暖的销售过程中被迫“转 现”。在某种程度上北京市两年前出台预售新规也使得现房库存增加。2013年6月,一个改变大户型住宅申请预售许可条件的通知由北京市住建委发出,通知规 定提高套均面积大于140平方米的大户型住宅项目
2、预售门槛。其中7层及以下的,主体结构封顶才能办理预售许可、对外销售;8层及以上的,要完成至少规划中 一半的层数,并且不低于7层才能申请预售。而在此之前的领取预售许可证的条件为,“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。此文件颁布之后,一些低密度大户型项目封顶后取得期房预售许可时,已距离完成竣工验收后的现房状态不远,因此部分项目会选择现房入市。实际上,中国楼市的预售制度是由1994年出台的城市房地产管理法所建立起来的,目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至 达90%以上。近年来,由于预售引发的延期交房、房屋质量问题、房产证办理纠纷等情况屡见不鲜,因此取消预售制度的
3、呼声一直较高。与此同时,高端项目集体入市也导致了现房预售项目占比加重。在经历了多年开发之后北京住宅用地,尤其是城区宅地逐渐进入稀缺状态,以及近两年高价“地王”频出,也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。而对于高端项目而言,除去地理位置之外,能够使得其高昂售价“物有所值”的只能是项目本身的品质,而这些主打社区环境以及房屋本身品质的产品类型,多数要等到成型的现房阶段才能体现出优势。北京现房库存超期房 4.5万套现房销售定价成两难“330”楼市新政出台已经近两个月,就在市场正欲步入春天之际,新一轮的楼市“集结号”却再次被鸣响。而这一次,战役在现房和期房之间进行着。据亚豪机构统计数据显示,截至5月14日,
4、北京现房比期房超出了8410套。其实,现房存量超过期房的现象在4月底就已凸显。4月25日,北京期房住宅存量为40797套,现房住宅存量41012套。值得注意的是,这是近一年来现房存量首次超过期房。在业内人士看来,近两年高价“地王”频出,也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。与普通住宅“能早卖就早卖”不同,高端项目多会选择现房入市。同时2013年北京市住建委出台的预售新规也是现房存量增多的动因。商品住宅库存结构产生的巨大变化正撩动着楼市的神经。“今年北京商品住宅的库存量虽然一路下滑,由年初的8.8万套最低降至7.8万套,目前现房的库存量超过了期房。在住宅预售制度之下出现了现房存量 超过期房,主要是因
5、为北京市商品房多年实行限购造成项目滞销所致。现房库存大增,从长远来看意味着房价又将开启新一轮的上涨。”亚豪机构市场总监郭毅表 示,北京预售政策的调整,令高端楼盘现房大增,在高价盘为标杆的引领,和现房价值高企的拉动下,房价或将上涨。“现房库存多于期房,说明之前市场大环境不好,项目销售速度较慢,部分期房熬成现房,积压了一定量的现房库存。”某房企一位在京项目营销负责人 坦言,现房库存量已经多于期房库存量,是开发商已经面临实质性去化考验的信号,开发商必须根据市场和企业资金状况,寻找销售速度和销售利润的平衡点。“目 前市场整体回暖,对开发企业,尤其是一线城市开发商来说,应该把握市场转好的机遇,先确保去库
6、存,回现金。在确保现金回流正常的情况下,适当调涨房屋销售 价格。”现房库存大增,既意味着开发商已经面临实质性去化考验。一方面是去化压力,另一方面是期房和现房的库存结构差异,一时间,现房销售如何权衡定价成为摆在项目营销者案头的考题。现房定价的尴尬统计数据显示,今年上半年北京新建住宅签约套数和成交面积均创下近9年同期最低。同时,期房和现房住宅合计库存再次超过8万套以上,创下近18个月 新高。截至5月14日,期房商品住宅库存共36178套,环比4月同期减少了7371套,同样一个月的时间,期房库存下降了16.9%。中原地产首席分析师张大伟表示,“接下来楼市将进入实质去库存阶段。”他透露,一部分在北京拥
7、有土地储备的开发企业甚至有意识地放缓了开发节奏,以期待市场未来价格上行。在去化的重压之下,期房和现房的库存结构差异成为摆在项目营销者案头的考题。据中国房地产报记者统计,最近一周北京市新开盘的三个住宅项目中就有两个为现房项目。近日,位于北京市南四环内的现房项目福海棠华苑10号楼再次开盘,同样是10号楼开盘价由一个月前42000元/平方米降为38500元/平方米, 此外还推出了小户型5万元抵8万元优惠,大户型5万元抵10万元的优惠方式,以求换取销量。而位于亚奥板块的润泽公馆也推出了3万元抵8万元的现房优惠活 动。虽然两个项目对于“降价”一说都给出了“尾盘销售”的答复,但与之前“期转现”后大幅上涨价
8、格相反,更多现房项目的价格已经开始松动。与前述两个进退维谷的现房销售项目际遇不同,在位于北京市建国门附近的某“准现房”高端楼盘售楼处,“期转现”后可能的涨价预期恰恰是目前期房销售 的营销点。“现在卖65000元/平方米,等到明年转现房了肯定就卖到每平方米八九万元了。”该项目的销售员对看房者如是表示。“现房销售的成本更高。开发商推迟到现房开盘才回笼资金,付出代价不菲,一年的融资成本大致在10%20%,成本原因造成现房的价格普遍比期房要高出不少。”郭毅表示,库存的高度集中,意味着项目只有依赖于价格杠杆,才能提振销量。在北京房地产业协会秘书长陈志看来,北京几个商品住宅供应量大的区域,如通州、亦庄、房山,以及东坝、孙河区域,“如果楼盘产品竞争力不强,就很难实现去化,尤其是曾经销售困难的项目”。