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1、房地产开发流程草案可行性研究及项目决策阶段交付使用阶段项目销售阶段工 程 建 设 阶 段前 期 准 备 阶 段物业移交权属登记办理房产证商品房销售申办预售许可证综合验收工程质量验收工程建设市政配套工程施工准备工作施工手续至取得施工许可证招标投标手续规划手续至取得规划许可证规划设计项目立项获取土地使用权可行性研究及项目决策第一篇 可行性研究及项目决策阶段一、 工作流程获取土地市市场项目目信息后后，经董董事会批批准初步步立项后后，可行性性研究按按5个步骤骤进行：1、委托项目咨询公司或策划公司接受策划任务2、咨询公司调查研究3、咨询公司方案选择与优化4、财务评价和经济评价5、咨询公司编制可行性研究报
2、告，报董事会决策公司董事会会通过后后，批准准正式立立项，项项目进入入前期开开发阶段段，积极极筹备有有关获取取土地使使用权的的有关工工作。二、 工作所需时时间：按照普通招招拍挂程程序，从从发布公公告之日日起计算算，共需需要时间间30天。三、 工作所需费费用：参照彩石山山庄项目目开发策策略研究究，费用用约400万元。第二篇 前期准备阶阶段第一章 获取土地使使用权一、国有土土地使用用权招拍拍挂牌流流程图1、获取土地出让信息2、公司研究决策3、提交竞买申请4、提交挂牌价格制作标书、投标参加拍卖5、签订成交确认书6、签订出让合同,缴纳成交价款及契税7、办理土地登记手续二、工作内内容国有土地使使用权出出让
3、挂牌牌（一）工作作内容1、获取土土地挂牌牌出让公公告信息息从报纸和网网络等媒媒体获得得国有土土地挂牌牌出让公公告2、公司决决策公司研究确确定参加加竞买土土地事宜宜。3、提交竞竞买申请请1、向市国国土局购购买挂牌牌出让文文件。2、持国有有土地使使用权竞竞买申请请书、营营业执照照副本、法法定代表表人身份份证明书书、法定定代表人人身份证证及复印印件，授授权委托托书、代代理人身身份证和和复印件件，向市市国土局局提出书书面申请请。3、缴纳竞竞买保证证金。（依依据公告告保证金金数额缴缴纳）4、提交挂挂牌价格格进入挂牌期期。在挂挂牌期限限内，需需摘牌者者提交摘摘牌价格格。5、签订成成交确认认书1、在挂牌牌公
4、告规规定的截截止时间间，最高高应价或或报价人人为竞得人。2、竞得人人与出让让人当即即签订成成交确认认书。3、挂牌活活动结束束，出让让人将挂挂牌出让让结果在在土地有有形市场场或者指指定的场场所、媒媒介发布公告。6、签订出出让合同同缴纳成成交价款款及契税税1、竞买人人竞得后后，凭成成交确认认书，竞竞得人与与市国土土局签订订国有有土地使使用权出出让合同同。2、在成成交确认认书国国有土地地使用权权出让合合同中中约定的的期限内内缴纳成成交价款款及契税税。7、办理土土地登记记手续根据成交交确认书书、国国有土地地使用权权出让合合同及及成交价价款及契契税缴纳纳发票，申申请土地地登记，领领取国国有土地地使用证证
5、。（二）挂牌牌的时间间估算1、公告：20天2、公司研研究决策策：199天内（公公告确定定交申请请截止日日前）3、提交竞竞买申请请：200天内或或公告限限定的时时间。4、提交挂挂牌价格格: 110天或或公告确确定的时时间。5、摘牌成成交结果果发布公公告：110天6、签订出出让合同同：（1）成成交确认认书签签订后330内。（2）缴纳纳成交价价款及契契税：合合同约定定时间内内。 7、办办理土地地登记手手续：115天以上时间共共计约22个半月月内（三）挂牌牌的相关关税费1、缴纳保保证金：依据公公告保证证金数额额缴纳2、成交价价款：实实际摘牌牌价格。3、契税：成交价价款的33%。4、土地登登记费：每平方
6、方米约00.1元元。国有土地使使用权招招标（一）工作作内容1、获取土土地招标标出让公公告信息息从报纸和网网络等媒媒体获得得国有土土地招标标出让公公告2、公司决决策公司研究确确定参加加竞买土土地事宜宜。3、提交投投标申请请1、购买土土地出让让招标资资料。2、提交投投标申请请书、营营业执照照副本、房房地产开开发资质质证明（另另有规定定除外）、法法定代表表人身份份证复印印件（或或授权委委托书、委委托代理理人身份份证复印印件）办办理投标标申请。3、缴纳投投标保证证金。4、制作标标书、投投标1、根据投投标文件件的规定定制作标标书2、在投标标截止时时间前投投标3、出让人人组织开开标5、签订成成交确认认书1
7、、竞标人人中标后后与市国国土局当当即签订订成交确确认书2、出让人人将投标标出让结结果在土土地有形形市场或或者指定定的场所所、媒介介公布。6、签订出出让合同同缴纳成成交价款款及契税税1、中标人人凭成成交确认认书与与市国土土局签订订国有有土地使使用权出出让合同同。2、在成成交确认认书国国有土地地使用权权出让合合同中中约定的的期限内内缴纳成成交价款款及契税税（契税税为成交交价款的的3%）。7、办理土土地登记记手续根据成交交确认书书、国国有土地地使用权权出让合合同及及成交价价款及契契税缴纳纳发票，申申请土地地登记，领领取国国有土地地使用证证。（三）、招招标的时时间估算算1、公告：20天2、公司决决策：
8、119天内内（公告告确定交交申请截截止日前前）3、提交投投标申请请：公告告期200天内4、制作标标书、投投标: (1)在投投标截止止时间前前投标（公公告确定定的期内内）。(2)开标标期限：出让人人另行发发布公告告5、签订成成交确认认书：（1）开标标当日签签订（2）出让让人对中中标出让让结果公公告：110天6、签订出出让合同同：（1）成成交确认认书签签订后330内。（2）缴纳纳成交价价款及契契税：合合同约定定时间内内。 7、办办理土地地登记手手续：115天以上时间共共计约22个半月月内（四）、招招标的相相关税费费1、缴纳保保证金：依据公公告保证证金数额额缴纳2、成交价价款：实实际中标标价格3、契
9、税：契税为为成交价价款的33%4、土地登登记费：每平方方米约00.1元元。国有土地使使用权出出让拍卖卖（一）工作作内容1、获取土土地拍卖卖出让公公告信息息从报纸和网网络等媒媒体获得得国有土土地拍卖卖出让公公告2、公司决决策公司研究确确定参加加竞买土土地事宜宜。3、提交拍拍卖申请请1、购买土土地拍卖卖出让资资料。2、提交竞竞买申请请书、营营业执照照副本、房房地产开开发资质质证明（另另有规定定除外）、法法定代表表人身份份证复印印件（或或授权委委托书、委委托代理理人身份份证复印印件）办办理竞买买申请。3、缴纳保保证金。4、参加拍拍卖竞买人现场场参加拍拍卖。5、签订成成交确认认书1、拍卖成成交后竞竞买
10、人与与市国土土局当即即签订成交确确认书2、出让人人将拍卖卖出让结结果在土土地有形形市场或或者指定定的场所所、媒介介发布公告。6、签订出出让合同同缴纳成成交价款款及契税税1、成交竞竞买人凭凭成交交确认书书，签签订国国有土地地使用权权出让合合同。2、在国国有土地地使用权权出让合合同中中约定的的期限内内缴纳成成交价款款及契税税。7、办理土土地登记记手续根据成交交确认书书、国国有土地地使用权权出让合合同及及成交价价款及契契税缴纳纳发票，申申请土地地登记，领领取国国有土地地使用证证。（三）、拍拍卖的时时间估算算1、公告：20天2、公司决决策：119天内内（公告告确定交交申请截截止日前前）。3、提交拍拍卖
11、申请请：200天内（公公告期内内）。4、参加拍拍卖:公告规规定的时时间参加加拍卖。5、签订成成交确认认书：拍拍卖成交交当即签签订。6、签订出出让合同同：（1）成成交确认认书签签订后330内。（2）缴纳纳成交价价款及契契税：合合同约定定时间内内。 7、办办理土地地登记手手续：115天以上时间共共计约22个半月月（四）、拍拍卖的相相关税费费1、缴纳保保证金：依据公公告保证证金数额额缴纳2、成交价价款：实实际拍卖卖价格3、契税：契税为为成交价价款的33%4、土地登登记费：每平方方米约00.1元元。第二章 项目立项一、 工作流程图图：编制可行性研究报告区发改委投资科审查 窗口受理地震局执法支队环保局监
12、督管理处发改委投资处 合 格立项根据意见做环评环评中心窗口环保局监督管理处环评批复二、 主要工作内内容1、 编制项目可可行性研研究报告告：可行性研究究的根本本目的是是实现项项目决策策的科学学化、民民主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。可行性研究究的主要要内容有有：(11)项目目概况；(2)开发项项目用地地的现场场调查及及动迁安安置；(3)市市场分析析和建设设规模的的确定； (44)规划划设计影影响和环环境保护护;(55)资源源供给及及资本运运作方案案；(66)环境境影响和和环境保保护；(7)项项目开发发模式、组组织机构构、岗位位需求、管
13、管理费用用的研究究；(88)开发发建设节节点计划划；(99)项目目经济及及社会效效益分析析；(110)结结论及建建议。2、 申请立项所所需要提提报的资资料：(1) 土土地成交交确认书书、土地地出让合合同 (2) 申请报报告（可可行性研研究报告告，4份，发发改委22份，环环保局、地地震局各各一份） (3)自有资金证明（银行出具：自有资金占总投资的35%，如成交确认书收据金额达到，则不必银行出具） (4) 招标计划（1份，发改委窗口领取） (5) 书面申请（2份）(6) 营业执照副本（发改委2份） (7) 项目所在区发改委审批意见（2份，报区发改委资料：可行性研究报告书面申请项目所在区发改委所需其
14、他资料）（8）报环保局资料（土地成交确认书、土地出让合同项目书面申请营业执照，1份地图1张，简单标示出项目所在位置可行性研究报告）（9）报地震局资料（可行性研究报告项目书面申请）（10）房地产企业开发资质（4份，发改委2，环保局、地震局各一份。） 以以上资料料一式两两份，均均报发改改委窗口口，报环环保局、地地震局资资料由发发改委接接收后统统一分发发，100个工作作日内办办理完毕毕。环保保局受理理之后，由由监督管管理处决决定项目目是否做做环评、做做哪个种种类的环环评，出出具审查查意见（即即立项回回函），监监督管理理处处长长签字、分分管领导导签字，5个工作日内办理完毕，送至窗口。地震局窗口受理发改委立项联系函后，转到地震局执法支队，由执法支队出具初步审查，执法支队苏处长盖章后，转到窗口，也可从执法支队领取，5个工作日内办理完毕。设计单位设设计完毕毕环评成成果后，先先到环境境评估中中心进行行环评评评估，评评估中心心需要立立项阶段段环保局局给发改改委的立立
