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1、 目录第一部分 项目概况6一、项目名称6二、项目地址6三、土地产权状况及面积6四、地上建筑物状况6五、项目由来6六、有关破产清理情况预计71、农贸市场72、旧家电区73、化工交易区74、小食品区75、招待所76、聚缘茶房77、大众茶楼78、都市农家乐89、农业银行储蓄所810、市场二楼营业房811、化工区812、生资市场813、*酒楼814、其他8第二部分 成都房地产市场概况10第三部分 项目优势与劣势分析10一、项目优势10二、项目劣势10第四部分 项目运作方案12一、项目运作主体12二、项目运作方案12（一）土地开发模式12（二）房产开发模式12第五部分 项目规划方案13一、项目规划设计要
2、点13二、项目技术经济指标13（一）项目主要技术指标13（二）住宅户数及车位数量13第六部分 项目开发方案15一、项目开发建设方案15（一）对土地开发模式15（二）对房产开发模式151、开发方案设想152、建设进度计划15（1）土地整理及前期开发进度15（2）一期开发进度15（3）二期开发进度15二、项目经营方案15（1）租售比例16（2）销售进度与价格161）住宅销售进度162）商业销售进度163）车位销售进度16三、项目投资方案16第七部分 项目投资估算17一、土地开发模式总投资估算17（一）开发成本测算171、基准地价与出让金172、实际出让地价预估17（1）土地出让金补差额估算17（2
3、）地价估算17（3）土地增值额估算17（二）开发费用测算181、管理费用182、其他费用183、财务费用18二、房产开发模式总投资估算18（一）开发成本测算181、土地成本182、前期开发费183、设计费184、工程建安费185、基础设施费196、公建配套费197、运作期间费198、不可预见费19（二）开发费用测算191、管理费用192、销售费用193、财务费用19第八部分 项目资金筹措20一、土地开发模式投资方案20二、房产开发模式投资方案20（一）投资组合方式20（二）资金运作方式201、自有资金212、银行贷款213、销售收入再投入21第九部分 经济与社会效益分析22一、地产开发模式经济
4、效益分析22(一)拍卖地价评估22(二)财务评价22(三)不确定分析221、破产启动费用不纳入成本情况232、土地出让金变动情况23二、房产开发模式经济效益分析24（一）销售单价的估算241、住宅销售单价的确定24（1）用市场比较法确定销售价格的上限24（2）用成本法确定销售价格的下限24（3）建议销售单价242、商业销售单价的确定243、车位销售单价的确定24（二）总销售收入的测算25（三）总租赁与转售收入的测算251、商业租赁与转售收入测算252、车位租赁与转售收入测算25（四）税金及附加251、销售税金及附加252、租赁及转售税金及附加26（五）成本费用估算26（六）财务分析261、损益
5、表与项目静态盈利能力分析26=（17,130.503,0008）100%27（1）建设期（2004年至2007年）部分的272、现金流量表与项目动态盈利能力分析28（1）全部投资现金流量表28（2）自有资金现金流量表283、资金来源和运用与资金平衡能力分析29（七）不确定分析291、盈亏平衡分析292、敏感性分析29（1）单因数敏感性分析29【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响291租金售价变化对财务净现值的影响292租金售价变化对财务内部收益率的影响30【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响301成本变化对财务净现值的影响302成本变化对财务内部收益率的影响31（2）多因数敏感性分析3
6、1【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响311租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响312租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响31【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响321租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响322租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响32【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响331租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响332租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响33【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响341租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响342租金售价下降10%时成本变化对财
7、务内部收益率的影响343、本项目预计实际收益分析35三、项目风险分析36（一）空压厂破产清理风险36（二）土地出让政策风险36四、项目评估结论36附表37一、土地开发模式附表37表一 总投资与成本估算表37表二资金筹措表37二、房产开发模式附表38表一 总投资与成本估算表38表二 详细投资计划与资金筹措表（按比例）38表三 详细投资计划与资金筹措表（按金额）39表四 总销售收入预测表40表五 销售费用估算表40表六 商铺出租计划和出租收入估算表40表七 车位出租计划和出租收入估算表41表八 销售税金及附加表41表九 租赁及转售税金及附加表41表十 损益表42表十一全部投资现金流量表（年Ic=1
8、0%）43表十二自有资金现金流量表（年Ic=10%）44表十三资金来源与运用表45表十四 银行贷款还本付息结算表46表十五 银行贷款还本付息计算表46表十六 敏感性分析预测表4616.1 成本不变而租金售价变化对收益的影响4616.2 租金售价不变而成本变化对收益的影响4716.3 租金售价上升5%时成本变化对收益的影响4716.4 租金售价上升10%时成本变化对收益的影响4715.5 租金售价下降5%时成本变化对收益的影响4716.6 租金售价下降10%时成本变化对收益的影响47表十七 工程成本核算分类表4817.1 商业部分工程成本核算表4817.2 住宅部分工程成本核算表4917.3 配
9、套项目部分工程成本核算表5017.4 地下停车场部分工程成本核算表50第一部分 项目概况一、项目名称 成都*地块建设项目二、项目地址成都*地块位于成都市。三、土地产权状况及面积 成都*地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场占地50余亩。其中工业划拨用地23,673.08平方米（约35.51亩），商业租赁用地10,145.98平方米（约15.22亩），租赁时间为2000年5月6日起至2010年5月5日止。后因成都*和成都华兴房地产公司联合开发住宅，占用了市场16亩左右，现余33亩左右。四、地上建筑物状况 地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区。五、项目由来 成都*原系中国汽车
10、工业总公司所属企业。由于经国务院总理办公会议决定，需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业（含成都*）实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将成都汽车配件总厂、成都*两户企业自2002年1月1日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债
11、权、债务仍由原法人主体承担。2002年7月25日四川省人民政府决定将成都汽车配件总厂、成都*两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理。现成都市人民政府决定对成都*实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要1,200万元启动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。六、有关破产清理情况预计 该地块系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场拥有一楼一底营业房485间，现有小食品、化工等各类商家200余户。另有茶楼4个，面积2,787平方米，农贸市场1个，面积800平方米，娱乐城1个，面积1,500
12、平方米，旅馆1个，面积1,500平方米，招待所1个，面积300平方米，生资市场1个，面积1200平方米，餐馆3个，面积800平方米。在破产清理时，该市场主要情况如下：1、农贸市场 农贸市场系牛市口商贸大市场与莲新街道办事处联办，共有26间营业房及两条通道，清理时无赔偿无纠纷。2、旧家电区 旧家电区系市场独立管辖，现有商家8户，清理时无赔偿无纠纷。3、化工交易区 化工交易区现有商家40户，清理时无赔偿无纠纷。4、小食品区 小食品区系市场独立管辖，现有商家45户，清理时无赔偿无纠纷。5、招待所 招待所系成都*下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。6、聚缘茶房 聚缘茶房原系成都盐市口购物
13、中心租赁市场场地建成，并分别于1998年以40万元转让给都荣工女士，获得18年左右的使用权，及于2000年移交给市场，出现“一女二嫁”情况。后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。聚缘茶房清理时可能有一定赔偿和纠纷。7、大众茶楼 原系成都盐市口购物中心租赁成都*土地自行修建的营业房。1988年盐市口购物中心以向黄小龙借款30万元作为回报，以每月2,000元价格将市场一楼一底约500平方米的营业房租给他。后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给汇通银行。同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。因此，大众茶楼清理时可能有一定赔偿和纠纷。8、都市农家乐 都市农家乐原系成都盐市口购物
14、中心租赁成都*土地自行修建而成。同样于2000年将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠纷。9、农业银行储蓄所 农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都*土地自行修建而成，一楼一底，面积240平方米。成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其20年使用权。同样盐市口购物中心于2000年将底楼移交给市场。2002年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做酒楼使用。该储蓄所清理时估计有一定纠纷，但能协商解决。10、市场二楼营业房 市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都*土地自行修建而成，共2400平方米。1997年盐市口购物中心以该二楼及一楼小食品区营业房20年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将一楼及二楼
