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1、XX区XX中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目 可行性研究报告 项目管理咨询有限公司69目 录 前言 6第一章 项目综述61.1项目名称及建设单位101.2研究工作的依据和范围101.3建设规模与内容121.4投资估算与资金筹措方式131.5项目结论13第二章 项目建设背景与必要性152.1项目建设背景152.2项目建设必要性16第三章 市场预测与住房保障分析213.1公共租赁住房市场预测213.2住房保障分析22第四章 项目建设总体规划244.1项目建设规划方案244.2项目建筑形态和物业建设规划方案244.3项目建设户型规划方案244.4项目建成后价格规划方案254.5配套功能建设规划方
2、案27第五章 场址与建设条件295.1项目选址295.2地势地貌295.3气候气象295.4水文条件305.6交通条件305.7公共设施条件315.8施工条件31第六章 工程建设方案336.1建筑设计336.2结构设计376.3给排水系统406.4电气系统43第七章 项目管理497.1质量管理497.2进度管理507.3合同管理507.4资金管理517.5现场管理517.6项目实施517.7建设工期527.8运营期管理52第八章 环境保护及消防安全558.1建设地点环境现状558.2主要污染物和污染源558.3治理方案568.4绿化578.5环境影响评价578.6消防及安全57第九章 节能59
3、9.1概述599.2节能规范和用能指标609.3节能措施609.4建立能源管理机构及制度609.5建立完善的能源计量系统609.6能耗估算60第十章 工程招标投标7010.1招标原则7010.2招标范围7010.3招投标程序70第十一章 投资估算与资金筹措7411.1投资估算7411.2工程项目资金筹措76第十二章 经济及社会效益分析8912.1社会影响分析8912.2环境影响分析8912.3互适性分析8912.4经济效益分析8912.5社会效益分析89第十三章 结论与建议95附图：1、 项目地理位置图；2、 用地红线图；3、 公租房平面图；附件：1、 组织代码证；2、 土地使用证；前 言 1
4、、公共租赁房公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工和其他中低收入群体出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的中低收入群体。2、 公共租赁住房的含义 公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，目前尚无一个内涵统一的明确界定。分析指导意见中对于发展公共租赁住房的要求，比较各地方公共租赁住房管理办法中对于公共租赁住房的规定，公共租赁住房呈现如下
5、特征：第一，保障性。住房权是得到世界人权宣言、经济、社会和文化权利国际公约、消除一切形式种族歧视公约等国际公约一致确认的一项基本人权。指导意见也明确指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城乡中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。由此可见，发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。第二，政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。同时，基于
6、公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此，指导意见专设“政策支持”部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。第三，租赁性。这是公共租赁住房的核心特征，也是公共租赁住房与经济适用房的最大区别。经济适用房是为目标群体提供的低于市场价格的产权住房，而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来保障其住有所居。第四，专业性。这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住，而公共租赁住房不论是通过新建、改建、收购，还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源，都不是为了自住，而是专业用于
7、出租的。第五，供应群体广泛性。在我国原有的保障性住房中，廉租住房的供应对象是最低收入群体，经济适用房的供应对象是中等收入群体。而指导意见规定： 公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。部分地方规定的公共租赁住房供应群体则更加广泛，如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人口扩大为常住人口，并且不设收入限制。3、 公共租赁住房的比较优势 国家之所以将发展公共租赁住房建设作为解决当前住房困难问题的政策选择，是因为公共租赁住房相较个人购买、廉租住房、经济适用房和个人出租等方式所具有的比较优势：（1）
8、公共租赁住房有利于引导国民“先租后买”，合理住房消费。实现“住有所居”的目标，通常有两种方式： 一种是购买住房，另一种是租赁住房。据了解，在发达国家，首次购房人的年龄比我国要大很多，年轻人长期租房是一种普遍状态。在日本、德国，首次购房人平均年龄为 42 岁，法国为 37 岁，美国也在 30 岁以上，英国在 2008 2009 年间近 32% 的家庭靠租房解决居住问题，而在我国现阶段，国民太过关注购房，而租房则处于相对被忽视的境地。鉴于此，国家应在正确引导国民的住房消费理念方面有所作为，即住房应“从租到买、由小及大”。公共租赁住房为居民提供可租赁适当房源，这不仅可以引导鼓励居民租房，减轻中低收入
9、群体购买住房的经济压力，而且可以减少“被买房”群体的数量，对抑制过高房价起到积极作用。（2） 公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。首先，公共租赁住房扩大了保障范围，有利于解决“夹心层”住房问题。因为廉租住房只面向最低收入群体，经济适用房尽管保障对象是中等收入群体，但其价格仍然偏高，甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相差无几。由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，形成两个数量庞大的“夹心层”，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租，在保障范围上实现了与商
10、品房的对接。其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房，不存在引发上述弊端的空间或土壤。（3）公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足。在我国，个人出租住房主要存在以下不足： 一是数量少，尤其是在大城市可供出租的房屋数量远远不能满足需求； 二是我国城市人口膨胀，住房资源紧缺，加之各城市纷纷出台“限购令”，致使私人出租住房难以成为租赁住房的主体，发展空间较小；三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导致了过高的租金和“群租”现象。四是房屋租赁专业经营机构少，出租房屋都是私人闲置房屋，出租并非首要目的，
11、稳定性差，租赁房的居住功能存在缺陷，难以达到产权房的居家效果。与此不同，公共租赁住房则解决了个人出租住房数量短缺、运营不规范等问题，为中低收入无房群体提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。第一章 项目综述1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称项目名称：XX区XX中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目。1.1.2项目建设性质：新建1.1.2项目建设单位项目建设单位：永州市XX区教育局。法人：朱昌锋建设单位简介：XX区教育局局长、党委书记：朱昌锋；党委委员、副局长：贺建明、李秀江、雷发云；党委委员、纪委书记：杨联国；党委委员、人事股长：唐春江；党委委员、办公室主任：周健；党委委员：周晔。全区
12、现有中小学校133所，其中，公办学校122所（教师进修学校1所、综合职业中专1所、普高2所、初级中学11所、九年一贯制学校11所、完全小学31所、村小65所），民办学校11所（职高2所，义务教育学校9所）。在校学生70162人，其中，小学生45191人，初中生20450人，高中生4521人；教职员工4321人，退休1917人。全区教育在发展中始终坚持走协调、均衡发展之路，统筹兼顾各类教育协调发展，取得了较大成效。一是学前教育基本普及。全区城乡现有幼儿园144所，在园幼儿23300余人，其中民办幼儿园在园人数20701人，公办性质的幼儿园在园人数近2000人，公办幼儿园在园人数600余人。学前一
13、年教育入园率达99.6%，学前三年教育入园率达79.4%。二是高中教育不断强化。为进一步加快教育强区建设步伐，促进全区高中教育教学更好更快发展，各学校在不断竞争发展中形成了各自鲜明的办学特色，市四中移交给市里之后，市二中不断强化自身建设，正努力创建省示范性高中；市八中的体艺特色逐渐形成，2013年秋季，XX区将市八中初中部交与市四中托管，成立了李达中学，同时市四中对市八中高中部进行对口扶持。三是职业教育全面发展。2013年，全区共有中职生 人。市综合职业中专被评为省示范性中等职业学校，秋季招生1050人。民办职业学校办学规模不断扩大，成人教育稳步推进，实用技术和农村劳动力转移培训积极开展。1.
14、1.3项目拟建地点项目拟建地点：分别位于XX区XX中心小学等八所学校内。1.2建设规模与内容 项目占地面积6720平方米，拟新建4F公共租赁住房9栋，总建筑面积13440平方米，容积率2.0，建筑密度50，绿地率35，共224套公共租赁住房，每套建筑面积60平方米。其中：花桥街镇学校公租房占地面积1200平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积2400平方米，40套公共租赁住房；上岭桥镇中心小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；普利桥中心小学公租房占地面积1200平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积2400平方米，40套公共租赁住房；XX中心小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；易家桥小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；阳山观小学
