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1、咸宁经济开发区公租房项目(二期) 目 录目 录1第一章 总 论41.1项目概要41.2项目单位概况41.3报告编制的依据71.4报告编制的原则81.5项目研究的范围81.6项目建设规模及主要内容91.7主要经济技术指标汇总表10第二章 项目提出背景及必要性112.1项目提出的背景112.2项目的意义和必要性19第三章 需求分析243.1咸宁市对“公租房”的需求量大大增长243.2咸宁市公共租赁住房建设的需求量大大增长25第四章 项目选址分析264.1咸宁市区位优势264.2项目所在地自然条件分析274.3公用设施基础条件304.4社会自然资源环境条件及城区规划334.5项目建设地块分析38第五
2、章 项目建设方案405.1 建设规划原则405.2建设规模40第六章 项目规划及工程设计方案426.1、规划目标与指导思想426.2总体规划布局436.3智能化、专业化设计456.4建筑方案466.5建筑风格496.6结构方案49第七章 公用工程517.1给、排水517.2供电、通信及安防系统53第八章 劳动安全卫生与消防558.1劳动安全卫生558.2劳动安全控制措施568.3消防安全控制措施588.4综合防雷措施59第九章 节能节水629.1设计依据629.2主要节能措施629.3其他节能方案639.4节水方案64第十章 环境影响分析6610.1环境保护法规及标准6610.2项目建设和运营
3、对环境的影响66第十一章 物业管理及服务7111.1物业管理7111.2服务7111.3人员配置71第十二章 项目招投标方案7212.1项目的招投标概述7212.2项目招投工作依据7312.3项目招投标原则7312.4项目招投标方式与程序74第十三章 实施进度安排76第十四章 投资估算7714.1投资估算的依据7714.2项目总投资估算77 14.3资金来源78第十五章 财务评价79 15.1财务效益评价的依据7915.2基本财务数据假设7915.3项目还款来源与成本费用估算7915.4不确定性分析8315.5盈利能力分析8415.6 财务评价结论85第十六章 项目风险因素识别8616.1政策
4、法规风险8616.2经营风险8616.3建设风险8616.4风险的管理与对策87第十七章 社会评价90第十八章 结论与建议9118.1结论9118.2建议91 第一章 总 论1.1项目概要项目名称：咸宁经济开发区公租房项目（二期）建设性质：新建项目地点：横沟桥镇项目实施单位：咸宁市荣盛投资发展有限公司项目概述：项目规划总用地面积222.70亩（约148467.41），总建筑面积287000，其中，公租房总建筑面积229600m2，配套商铺建筑面积57400 m2。共建公租房5000套，本项目建设期24个月。本项目建成后将解决当地广大中低收入者的居住问题，使他们安居乐业，有利于促进和谐社会的建设
5、和社会的稳定；有助于新生代大学生和外来务工人群居住无忧、从而在工作上安心，进而推动咸宁市经济社会又好又快发展。1.2项目单位概况（一）基本情况 咸宁市荣盛投资发展有限公司（以下简称本公司或公司）于2012年6月8日在咸宁市工商行政管理局登记注册，取得注册号为422300000000559的企业法人营业执照，公司注册资本为100,000.00万元，出资人为咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会，占公司注册资本的100%。公司住所：咸宁市银泉大道190号。法定代表人：程群林。公司类型：有限责任公司（国有独资）。经营期限：2007年3月28日至2027年3月28日。截至2013.6月末，公司资产总额9
6、24493.07万元，负债总额324104.42万元，所有者权益合计600388.65万元，资产负债率35.06%。2013年上半年，公司实现主营业务收入28896.58万元，利润总额17276.41万元，归属于母公司所有者的净利润14838.82万元。（二）历史沿革公司的前身为咸宁市荣盛农业开发有限公司，系经咸宁市人民政府关于成立荣盛农业开发有限公司的批复（咸政办函20076号）批准，取得注册号为4223002101299的企业法人营业执照。公司原注册资本为10,000.00万元，2007年3月19日，咸宁市荣盛置业有限责任公司以货币资金出资3,000.00万元，此次验资经咸宁公信会计师事务
7、有限责任公司出具的“咸公会验字200724号验资报告”予以验证；2007年8月9日，咸宁市荣盛置业有限责任公司以货币出资6,900.00万元，咸宁温泉开发区房地产综合开发有限公司出资100.00万元，此次验资经咸宁公信会计师事务有限责任公司出具的“咸公会验字200779号验资报告”予以验证。出资到位后，咸宁市荣盛置业有限责任公司出资9,900.00万元，占公司注册资本的99%，咸宁温泉开发区房地产综合开发有限公司出资100.00万元，占公司注册资本的1%。2007年12月10日，根据股权转让协议，咸宁温泉开发区房地产综合开发有限公司将持有公司1%的股权转让给咸宁市荣盛置业有限责任公司，转让后，
8、咸宁市荣盛置业有限责任公司占公司注册资本的100%。2008年10月30日，根据股权转让协议，咸宁市荣盛置业有限责任公司将持有公司100%的股权转让给咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会。2012年5月10日，根据咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会文件（咸国资文201222号），公司更名为咸宁市荣盛投资发展有限公司。2012年5月9日，咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会以土地使用权增资20,000.00万元，此次验资经咸宁同业会计师事务有限责任公司出具的“咸同会验2012第246号验资报告”予以验证。增资后，公司注册资本为30,000.00万元，咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会占公司注
9、册资本的100%。公司于2012年6月8日在咸宁市工商行政管理局变更登记注册，取得注册号为422300000000559的企业法人营业执照。截至2012年12月5日，咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会以货币资金20,000.00万元、土地使用权50,000.00万元分两次增资至100,000.00万元，验资经咸宁同业会计师事务有限责任公司出具的“咸同会验2012第293号验资报告”予以验证。（三）经营范围投资农业、工业、现代服务业项目；土地储备收购、开发经营、基础设施建设；农产品开发、加工、销售；高新技术产品（不含法律、行政法规规定需经审批后方可经营产品）开发、销售；高新技术咨询服务；房地产
10、开发及商品房销售；工业园区开发、管理；物业管理。1.3报告编制的依据1.3.1项目可行性研究报告的咨询委托协议书；1.3.2建设项目经济评价方法与参数第三版；1.3.3咸宁市“十二五”国民经济和社会发展纲要；1.3.4咸宁市城市总体规划（2010-2030）；1.3.5国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；1.3.6民用建筑设计通则（GB 503522005）；1.3.7住宅设计规范（GB50096-1999）(2003年版)；1.3.8高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）；1.3.9住宅建筑规范（GB50368-2005）；1.3.1
11、0建筑结构荷载规范 GB50009-2001（2006年版）；1.3.11建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）；1.3.12室外给水设计规范（GB 500132006版）；1.3.13建筑给水排水规范（GB 500152003）（2009修订版）；1.3.14建筑抗震设计规范 GB50011-2001（2008年版）；1.3.15建筑地基基础设计规范（ GB50007-2002）；1.3.16建筑内部装修设计防火规范（GB 50016 -2006）；1.3.17城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ502001）；1.3.18民用建筑工程室内环境污染控制规范（G850325-
12、2001）；1.3.19湖北省建筑工程概算定额统一基价表（鄂建文2006122号）；1.3.20湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表及类似工程经济指标进行估算；1.3.21湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表及类似工程经济指标进行估算；1.3.22湖北省安装工程量定额及单位估价表及类似工程经济指标进行估算；1.3.23国家及湖北省相关的政策法规和基本建设收费标准；1.3.24同类地区同类建筑经济技术指标。1.3.25咸宁市荣盛投资发展有限公司提供的各类资料；1.4报告编制的原则改善当地广大低收入人群的居住环境，推进两型社会建设；科学规划，精心打造配套设施，推进老城区城镇化进程，打破传统的城
13、乡二元结构体制；大力发展农村公共事业，建设社会主义新农村；显示城市景观特色，使人民群众得实惠，促进和谐社会的发展。1.5项目研究的范围1.5.1项目提出的背景及必要性1.5.2项目选址分析1.5.3建设方案的拟定1.5.4工程建设及公用配套设计1.5.5项目投资估算和财务效益测算1.6项目建设规模及主要内容咸宁经济开发区公租房项目规划总用地面积222.70亩（约148467.41），总建筑面积287000，其中，公租房总建筑面积229600，配套商铺建筑面积57400 。共建公租房5000套。具体建设内容及规模为：1.6.1公租房建设工程1、建设公租房集中住房28栋，共5000套，总建筑面积2
14、87000，其中：多层（5F）砖混结构:共20栋，每栋6个单元，其中1层为配套商业门面，2至5层为居民住房，一梯5户，户型包括面积为30.00 （一房一厨一卫）单身公寓及面积为59.44（两房两厅一厨一卫或者三房一厅一厨一卫）小套间。小高层（10F）框架结构: 共8栋，每栋5个单元，其中1至2层为配套商业门面，3至10层为居民住房，一梯5户，户型包括面积为30.00 （一房一厨一卫）单身公寓及面积为59.44（两房两厅一厨一卫或者三房一厅一厨一卫）小套间。1.6.2小区配套基础设施建设工程1、建设小区道路:水泥混凝土路面,道路总占地面积27742.66平方米；2、绿化:绿化面积29693.48平方米；3、配套建设小区围墙、变配电、场区内供电、给、排水、消防设施、照明等基础设施。1.6.3项目区内征地计划征收项目区建设工程用地222.70亩，并支付征地费。1.7主要经济技术指标汇总表表1-1 主要经济技术指标汇总表项 目单 位指 标 一、技术指标1、总用地面积亩222.702、总建筑面积平方米287000其中：公租房 平方米
