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1、巨都桂花城物业管理服务标书 目 录公 函1第一部分 综合说明 21.1公司简介41.2公司组织架构图51.3企业荣誉61.4 总经理简介81.5 服务宗旨、经营理念和管理方针 91.6管理服务特色111.7项目概述17第二部分 物业管理方案242.1编制依据252.2物业概况及系统配置252.3物业管理整体设想与策划252.4拟采取的管理方式、工作计划302.5服务中心组织架构、人员培训和管理332.6物业管理制度392.7物业管理承诺指标 412.8推行各项服务措施 422.9物业管理服务内容 452.10智能化系统的日常运行和维护552.11房屋及公用设备设施维修养护计划56第三部分 佰全
2、物业英式管家服务（展示篇）58第四部分 物业管理预算 664.1物业管理费收支预算说明674.2年物业管理经费收支预算表68第五部分 前期销售配合及工程指导（理念篇）5.1 服务方案.35.2 前期销售配合55.3 物业前期工程指导115.4 员工工培训工作规划及承诺目标16第六部分 前期介入（三个月）费用预算第七部分 能耗费预算及补充事宜第八部分 结束语 公 函致：杭州巨都房地产有限公司根据贵司所开发的【桂花城】项目前期物业管理要求，现提交【桂花城】物业项目管理服务人员配备及费用测算方案壹份。1、我们将按照【桂花城】项目的前期物业管理要求，全面履行物业管理服务方案内所承诺的责任和义务。2、如
3、能合作，我司将承担并完成合同规定的责任和义务。3、本方案有效期为六个月（自编制之日起）。4、本方案中各项数据均以当前海宁物业管理行业水平为基础。公司名称：杭州佰全物业管理有限公司联 系 人：何延超联系地址：杭州市中山北路631号晶晖商务大厦电 话：057156851515邮 编：310014日 期：2010年7月第一部分综 合 说 明第二部分 物业管理方案21编制依据& 物业管理条例 2003年9月1日& 物业服务收费管理办法2004年1月1日& 巨都桂花城楼书、楼盘介绍、图纸等资料& 国家及省市有关“物业管理”政策法规& GB/T190012000idt ISO9001质量管理体系GB/T2
4、40011996idt ISO14001环境管理体系GB/T280012001idt OHSAS18001职业健康安全管理体系22 物业概况及系统配置 221物业概况巨都桂花城总建筑面积10万平方，由多层、小高层和沿街商铺组成，在这里既没有城市的喧嚣，又拥有小镇的安宁。项目拥有64199温馨尺度，安全、舒适、自在。稀缺多层令您与自然亲密接触，优雅高层让视野更加宽阔。在桂花城，发展小镇生活之美。该项目位于未来海宁副中心连杭经济区，距下沙大学城只有6公里、是下沙三大居住组团之一（乔司海宁农发区组团）；近年来，杭州“城市东扩、旅游西进”战略的基础上提出要构建杭州都市经济圈，把海宁纳入经济圈，把海宁纳
5、入经济圈范围。23 物业管理整体设想与策划231物业管理总体目标& 以全国物业管理优秀小区标准及评分细则作为物业日常管理与服务工作的指导，以业主需求为导向，以诚信、优质、创新、高效为服务理念，以完美服务持续超越业主不断增长的期望为宗旨，树立人文关怀的人性精神，使业主真正享受现代物业管理的高效、温馨、舒适的生活、休闲环境。& 全面导入ISO9001、ISO14001、OHSAS18001管理体系，对各项制度的实施进行全程监控，保证管理与服务的专业化、规范化和有效性。& 通过优质的物业管理服务以保障物业保值、增值，维护业主的利益，为业主创造财富，并协助提升桂花城的整体形象。232 物业管理定位桂花
6、城从其总体的设计来看，是高档的住宅小区。从其硬件设施的配置设计来看，其安保控制（消监控）、供配电、给排水以及智能化系统等，在目前同类物业中属领先的。我们认为物业管理的任务是保障物业的各项功能正常运转，满足业主的使用要求及各类顾客的服务需求，以充分发挥物业的使用价值，树立桂花城的良好形象。其物业管理的定位理应是高档次的，体现在专业化的人才、规范化的操作、社会化的服务和先进的管理（服务）理念与物业管理运作模式。233 物业特征和管理重点桂花城具有鲜明的特征：现代、气派、时尚的设计充分展现了桂花城的行业地位和品牌形象；智能化系统全面提升桂花城的档次和效率；客户服务的要求使物业必须具备优秀的硬、软件条
7、件。管理重点针对上述物业特征，我们提出以下对策，以确保广大业主的需求，尽最大努力来为业主提供优质服务和便利。& 一是对小区的安全保卫方面，对小区实行固定岗与巡逻岗相结合的方法进行，对小区实行动态管理与现场管理相结合的方法进行，确保小区的秩序正常。在保洁方面，对小区实行定时保洁与巡回保洁相结合的方法进行保洁；对小区重点区域以巡回保洁方法进行，做到随脏随扫，确保清洁卫生，为业主提供优美的生活、休闲环境；& 二是在开展小区文化活动中，丰富桂花城广大业主的文化生活；& 三是加强车流安全的管理，在车辆进出高峰期，在各主要进出口和停车点设置重点管理，确保车辆进出，停放安全，实行机动车、非机动车分流进出，对
8、停车库场地，采取专停区和临时停车区的管理，以最大限度地合理使用场地资源，确保停车高峰时车辆进出、停放安全、有序；& 桂花城项目主要是住宅小区，由于业主进场的先后时间不同，进场装修会影响其他业主的正常生活，因此，对后进场装修的业主或二次装修，实行早晚间装修的办法进行控制，尽可能减轻对已入住业主的影响。我们意识到，要实现物业管理的目标，把物业良好的硬件条件通过有效的物业管理，真正地发挥它的全部功能，并全面提升物业形象，实现物业的保值、增值，必须突出管理重点，主要表现在如下四个方面：保洁绿化方面真正做到物业区域干净整洁、富丽堂煌，绿化造型优美、生机盎然；智能化方面 实现物业的FA（消防智能化）、SA
9、（安保智能化）和物业管理智能化，实现智能化管理；安保方面根据物业特殊的安全保卫要求，组建强有力的安全防范体系，确保物业安全；客户服务方面对业主及顾客提供周到、贴心的管家式服务。2. 3. 4 管理措施 我们将围绕“安全、舒适、快捷”来展开工作“安全” 使业主(使用人)、娱乐、休闲、家居有安全感。“舒适” 为业主(使用人)提供舒适的环境。“快捷” 在第一时间向业主(使用人)提供必要的信息及服务。具体工作包括以下方面：& 人身安全 保证物业安全设备的完好，通过闭路监视系统，对停车场、电梯等人员流动量大的地方进行全天候监控，加强安全巡查，不让犯罪人有机可乘；& 财产安全 在指定地点，重要部位进行全天
10、候的安全巡查；& 消防安全 确保物业消防设备设施处以完好的状态，定期进行消防测试，组织义务消防队，定期开展消防演习，加强消防意识及自救知识；& 舒适感 创造优美清静的环境， 确保用电、用水、排水正常供给服务；& 快捷性 及时向业主(使用人)提供服务需求，提供必要的信息。通讯设备设施处于完好状态，使业主(使用人)通过信息高速公路系统随时与世界每个角落联系，交换信息，创造价值； 车辆管理& 为了区分及管理，对业主(使用人)自备车辆进行按车牌编号，固定区域停车。& 在停取车辆高峰时，加强车库现场安全检查、管理，加强人车安全管理，由专人负责管理进出车辆车位、路线的秩序；& 正常情况按时对停车场进行巡视
11、、检查。如有发现车辆损坏、车门未锁、漏油、漏水及其它异常现象立即设法与车主联系，并报服务中心，同时做好值班日记及交接班记录；& 做好进出车辆的记录，做到卡、证、牌一致；& 醉酒司机取车立即劝阻，并报服务中心及时沟通处理。& 停车场内原则上不做车辆修理工作，以确保车辆人身安全。 公用设施设备的维修、保养：& 对于公用设施设备的管理，我们将对应制订公用设施设备维保标准、维保规范等规章，做好运行记录；& 制定维修服务岗位职责，考核奖惩规定等系列规章制度，确保责任明确、维保有序、奖惩分明，从而实现设施设备运行安全可靠的目标。 智能化系统的维修、保养& 智能化系统是物业的突出亮点，技术要求也很高，本公司
12、将利用接管杭城首家5A智能化甲级办公楼（晶晖商务大厦）和顶级智能化办公楼（中国银行浙江省分行中银大厦）的成功经验和技术优势，配备优秀的弱电技术人才，制订成熟的弱电系统的维保标准和规范制度，确保智能化系统的完好和有效运行；& 运用成熟的物业管理软件，构建物业管理的计算机平台，实现现代化物业管理。 消防管理& 制定消防安全制度及重点部位防范措施，事故处理程序的方案；& 制定消防设备管理岗位责任制，实行考核奖惩制；& 组织义务消防队，加强消防知识宣传，每年举行两次消防演习，确保物业消防安全；& 实现设备、设施长期处于完好的状态； 保洁绿化管理& 物业公共区域做到干净、整洁、亮丽，服务周到、仔细；&
13、公共卫生间做到干净、整洁、无异味；& 根据物业保洁标准和绿地率标准，采取保洁和绿地养护定岗、定员、定量，并严格奖惩办法，确保服务质量，树立物业高品质形象； 安全管理& 组建物业安全保卫系统，建立有效的协调机制，做好物业安全管理； & 专门指定服务中心秩序维护部联络人，以便随时沟通、联系；& 制定安保岗位责任制，实行全天候安全巡查；& 负责物业进出通道等公共区域的安全保卫工作； 人员配备及培训& 根据物业管理的特性，我公司将安排具有丰富管理经验和专业技能的工作人员组成桂花城物业服务中心的优秀管理团队，以完成物业服务中心的各项管理服务；& 按公司计划组织员工进行岗前、岗中培训，使员工的服务意识、岗位技能、职业精神具备物业管理人员素
