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1、武昌PARTY项目可行性研究报告 Page 41 of 41 武汉市武昌区 PARTY 项 目可 行 性 调 研 报 告第一章、 结论与建议 1、 结论2、 建议 第二章、项目概况1、 可行性研究的依据 2、 可行性研究的目的3、 拟建项目宗地概况4、 项目拟建规模5、 对有关问题的说明第三章、建设条件 1、 项目建设的必要性2、 市政配套条件3、 水文地质条件4、 自然气候条件第四章、市场供应状况分析1、 商品房供应分析1.1、 武昌区2003年上半年总体状况分析1.2、 拟建目标区域商品房供应状况分析2、 二手房市场分析2.1、二手房买卖状况分析2.2、二手房租赁状况分析第五章、市场需求分
2、析与预测 1、 项目的市场定位分析2、 目标客户分布及其需求特点分析3、 市场需求容量预测推算第六章、市场对产品、配套的要求 1、 产品定位分析2、 产品配套的选择第七章、市场风险分析1、 武昌区小户型市场分析2、 拟建项目区域竞争对手分析3、 投资风险分析第八章、投资估算与效益分析 1、 投资估算与收益分析2、 分析结论附表: 第一章、结论与建议1、主要结论1.1、武汉市武昌小户型住房存在市场商机。1.1.1、需求群体支持深厚。截至2002年底武昌常住人口2036084中2240岁691873人。其中主要目标区域洪山区该年龄段人口比率为37（总人口676451，2240岁250422），远高
3、于武昌区的34（总人口909319，2240岁309342）和青山区的29.3（总人口450314，2240岁132109），且其良好成长性更将随着武汉市政府在光谷5年增加10万青年技术人才的规划而得以大幅提高。1.1.2、需求趋势有力向好。 市调表格显示，武昌2240岁群体中13年内有明确购房计划的21.6。但同时明确表示不会购买的仅占6.4，不确定的8.8，仍需考虑的高达40.4，综合对应后充分显现出巨大的现实市场能量。1.1.3、产品具备市场优势据对武昌现有小户型楼盘的调查显示，一室一厅类住房无论是在市场一类需求（本次市调自住需要占70）中还是投资需求（武昌唯一纯小户型楼盘投资类占60）
4、中，均表现活跃，广为看好，表明该产品具备良好的细分市场优势，且正处发展阶段，消化释放刚刚启动，潜在能量深厚。 1.2、排除南湖片区作为投放PARTY产品的重点区域的设想。1.2.1、南湖片区适宜建设中高档住宅 南湖片区水光山色，环境优美，适宜居住。丘陵地貌与广阔湖面辉映，使得住宅环境的均好性得到了充分的满足。四周高校环绕，营造了该区域的人文环境。而其便利性较差的交通、生活、娱乐等基础配套，对事业成功者和有稳定高收入者选购住宅的影响有限，对经济基础相对薄弱的年青白领则产生了较大的影响。1.2.2、小户客户的厚度有限 本次市调的分析结果显示，武昌市民愿意在南湖片区购房者占7.6，其中的目标客户选择
5、了以上的住宅。 这个片区小户型住宅的主要使用者是高校学生，这会引来投资者的进入，这是社会游资，在6000亩南湖周边的广阔区域内，以他们为主要目标客户，其风险是可想而知的。2、建议 2.1、由于土地成本的显著分界，由于当地多层、小高层建安成本的差价在1500元/左右，考虑小高层的市民接受度为34.6（多层的接受度为49.4，两者所占份额为80），为综合提高产品竞争力，建议本次投放产品的建筑形式为：多层和小高层并举。2.2、为尽量消除“河南”在武汉人意识中的不利影响，适应商品房销售趋势要求，树立良好形象，以利销售，以及尽量消除市场同类产品迅速跟进对项目后续投放的影响，建议首次产品投放以现房或准现房
6、形式推出。2.3、根据武昌住房市场特性趋向，结合深圳、上海、北京小户型产品发展趋势，建议本项目的PARTY产品进行一次升级进化，可尝试“错层”的概念，“错”出别样风采，“错”出市场冲击力。 2.4、本次调查中，愿在水果湖一带购房的意愿度最高，占16，其中有23.75的被访者愿意购买小户型住宅，虽然地价高，但3000元/以上的均价是市民认可的。因此，建议把水果湖一带作为一个重点整合土地资源的区域。第二章、项目概况1、可行性研究的依据 1.1、公司的经营战略目标和领导的工作指令1.2、研究室年度工作计划和批准的武昌市调策划1.3、武昌房地产市场的调查数据和统计分析结果1.4、武汉市统计年鉴1.5、
7、武汉市房地产年鉴1.6、媒体公布的数据信息2、可行性研究的目的通过对武昌房地产市场的调研，分析、判断在武昌投放PARTY产品的可行性。进一步明确目标客户的需求、厚度和收入状况，判断项目投放区位、规模，为联盟决策提供支持。3、拟建项目区域概况据统计，2002年武汉市新开盘项目84个，新开项目销售率 55%。其中武昌区新开盘项目18个，平均销售率54，洪山区新开盘项目16个，平均销售率48。2002年7月10日以后，武汉市正式实施土地储备制度，使得城市用地更加稀缺，迫使开发商向天空要地。可以看出，2002年武汉市房地产市场小高层数量明显增多，截止10月份，小高层占到总供应量的43%。同时小高层固有
8、的优势如楼盘带电梯，高层房屋的采光、通风、视野均比多层住宅好等，普遍得到市场的认可。武昌区有小高层楼盘48个，占同期市场总量的49，洪山区有小高层楼盘21个，占同期市场总量的35。从2002年热点版块的分布来看，除了传统的热点地区以外，涌现出一批新的热点，如：中北路、东湖、汤逊湖、杨叉湖等。我们综合比较这些新的热点区域可以看出，这些区域实际上是传统热点区域的延伸。一是徐东路向中北路和东湖两个方向延伸；二是光谷版块则向珞狮南路、汤逊湖、关山路方向扩张。各新生版块项目数量列表：徐东路段原有楼盘数量中北路方向新推楼盘东湖方向新推楼盘数量与原有楼盘比例数量与原有楼盘比例11655%436%光谷版块原有
9、楼盘数量珞狮南路楼盘汤逊湖楼盘关山路楼盘数量比例数量比例数量比例13538%1077%215%通过市场调查了解，南湖区域房地产开发高潮已经过去，该区域围绕南湖在建在售楼盘项目有14个，基本为大众化住宅，价格一般较低，也有如丽岛花园、狮城名居等高档楼盘，是武汉人公认的几个最适合居住的地方之一，但该区域不适合开发小户型，因为该区域总体环境较安静，没有大型商业娱乐设施，在该区域的租房者多为周围的在校学生，对年轻白领的吸引力较低。而光谷区域由于存在大量的高科技企业，所以在该区域聚集了大量的年轻时尚一族，并且该区域的大型市政、商业配套正在不断完善，未来的发展前景也深深地吸引者大量的年轻白领们。水果湖区域
10、因距省委较近，市政配套很完善，周边餐饮、娱乐设施较多，极大的便利了时尚青年业余休闲的需要。所以光谷区域大量年轻白领群体的存在和水果湖周围完善的配套都具备了在该区域营造小户型社区的重要条件，建议这两区域为公司在武昌投资小户型社区的选址考虑。4、项目拟建规模根据目前武昌房地产市场格局，市民的购买意向分布在11个片区中，大多数片区的意愿度在10左右，意愿度最高的是“其他”选项，所占份额是17.6。由此可见，武昌市区地域广阔，虽有进260万人口，但可选择的余地较大，没有像中小城市一样存在一、两个意愿度集中的片区。较大的量体被分成了多个相近的小群体，根据量体估算，一个片区项目占用土地100亩左右为宜。5
11、、对有关问题的说明5.1、本调研报告的基础数据具有区域代表性，对于区域内的具体项目有指导和参考作用，但直接引用用以分析可能会产生偏差，而对具体项目所覆盖区域进行相关数据调查以修正本报告的分析数据，将会获得较准确的分析结果。5.2、武昌是一个高校云集的地方，PARTY产品会吸引众多的在校生和毕业生的租住，会引来大量的社会游资，他们对产品的快速消化有利，而对产品售价空间的成长有弊，这部分客户资源的适度运用，将对产品的投放过程产生影响。5.3、投资估算与收益分析是在一定的前提下测算的，他具有准确性，但不具备代表性，对光谷的具体项目有参考价值。第三章、建设条件1、项目建设的必要性武汉市2002年国民经
12、济稳定增长，产业结构继续调整。初步统计，全年国内生产总值1493.09亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8%。其中第一产业增加值89.53亿元，增长3.8%；第二产业增加值660.49亿元，增长12.2%；第三产业增加值743.07亿元，增长12.5%。人均国内生产总值19611元，按可比价格计算比上年增长10.7%。一、二、三产业增加值占国内生产总值中的构成比例由上年的6.3：44.1：49.6变化为 6.0：44.2：49.8。 财政收入快速增长。全年完成财政收入196.54亿元，比上年同口径增长15.5%，其中地方财政收入85.83亿元，增长27%。全市共有建筑企业532家，完成建筑
13、业增加值126.5亿元，比上年增长13.8%。建筑企业全员劳动生产率9万元/人，比上年增长6.4%；建筑企业施工项目12505个，竣工项目7703个；施工面积3020.65万平方米，竣工面积1403.74万平方米；施工工程优良品率95.8%。房地产市场产销两旺。全年房地产开发投资完成132.5亿元，增长14.9%。其中住宅投资98.82亿元，增长14.8 %。房地产开发竣工面积633.17万平方米，增长3.1%，其中住宅竣工面积522.73万平方米，增长4.6%；全年销售商品房450.27万平方米，增长10.1%，其中销售给个人393.01万平方米，增长4.6%。实现商品房销售额86.81亿元
14、，增长17.1%。2、市政配套条件武汉市2002年城市基础建设速度加快，公用设施继续完善。年末全市建成区面积221.76平方公里。全年改扩建等级公路203.65公里，增长15.8%。年末拥有公交线路247条，公交客车1277辆，专线车4363辆，出租车12137辆。城区自来水普及率100%。全年新增燃气用户3.5万户，年末气化率88.6%，比上年提高2.07个百分点。 环境创新步伐加快。园林绿化建设和环境整治力度加大，建成了府河桥、湖北剧院等20余处城市游园，新、改、扩建了金银湖、堤角公园等11个城市公园。全年中心城区植树107.5万株，市区垂直绿化10.05万米。全市拥有公园27个，公园面积544.5公顷。城区新增公共绿地面积136万平方米，人均公共绿地面积8.3平方米，建成区绿化覆盖率34.04% 。3、水文地质条件武汉市地质结构以新华厦门构造体系为主，几乎控制全市地质构造的轮廓。地貌属东南丘陵经江汉平原东缘向大别山南麓低山丘陵过渡地区，中间低平，南北丘陵、岗垄环抱，北部低山林立。水资源丰富，湖泊众多，武昌就拥有景色秀丽，水面浩淼的东湖、南湖、汤逊湖等著名的湖泊。4、自然气候条件 武汉地处北回归线北侧，属于亚热带季风气候，夏热冬冷，四季分明，是长江流域有名的三大“火炉城”之一。武汉年平均气温为16.3C，极端最高气温41.3C，极端最低气温为-18.1C。这里雨量充沛
