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1、 壹、影响房地产价格涨跌的因素要分析房地产价格的走势首先要了解影响房地产价格的因素。在市场经济条件下，影响房地产价格涨跌的因素主要有3种，即房地产开发经营成本，综合品质（体现商品价值）、市场供需关系等。1房地产开发经营成本房地产开发成本主要包括土地成本、前期费用、建安成本、财务和管理费、销售成本、行政税费等等。而建筑形态、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安成本等密切相关的。房地产开发经营成本的高低将直接影响房地产的价格。从2000年至今，上海房地产开发经营成本中建安费用上下没有太大的波动，而土地价格在直线上升，其余费用有涨有跌，从而造成近年房地产价格呈上升趋势。2房地产综合品质
2、房地产综合品质，代表了房地产作为商品的价值。在通常情况下，商品价值是决定商品价格的主要因素。房地产综合品质大致包括：地段（包括区域环境）和建筑质量（包括小区环境、建筑形态、户型功能等）。在供需相对平衡（或稳定）的时期，房地产价格的变动和房地产商品的价值（即综合品质）的变化是呈正相关的。这几年上海新增房地产的综合品质逐年提高，尤其在90年代后期以来，提高程度在逐年加快。如区域道路交通、综合环境不断改善；小区环境不断变化；建筑立面、造型趋于丰富多彩；户型功能趋于科学、合理等等。这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的主要原因之一。3. 房地产供需状况在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的
3、影响很大。这几年上海房地产供需波动较大。1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是1.23：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是0.99:1。19961998年，无论是商品房还是商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。19992000年，商品房竣工面积仍大于当年销售面积，但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。2001年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。见图1-1、1-2、表1-1。表1-1 19952001年上海商品房和商品住宅竣工、销售状况 单位：万平方米时间1995199619971998199920002001商品房竣工面积700.39
4、1207.861464.961565.341468.621643.621791.85商品房 销售面积567.66573.5686.451141.911328.671557.871796.65竣工销售比1.23：12.11：12.13：11.37：11.11：11.06：11.00：1商品住宅竣工面积529.77992.31176.1412421229.231388.011524.21商品住宅销售面积536.31528.5617.021056.771243.331445.871681.47竣工销售比0.99：11.88：11.91：11.81：10.99：10.96：10.91：1资料来源：根据
5、历年上海投资建设统计年鉴整理 商品房和商品住宅的供需关系不能单看竣工和销售关系，因为当年供应量不仅包括当年竣工面积，还应包括上年结转的空置面积。这几年上海商品房供需（严格来说是销售）状况见表1-2、图1-3、1-4。表2 19952001年上海房地产供销状况 单位：万平方米时间1995199619971998199920002001商品房供应面积875.721540.332094.862534.152706.952940.763042.15商品房销售面积567.66573.5686.451141.911328.671557.871796.05供销比1.54：12.69：13.05：12.22：
6、12.04：11.89：11.69：1商品住宅供应面积687.371187.791683.41971.212130.622310.382367.58商品住宅销售面积536.31528.5617.021056.771243.331445.871681.47供销比1.28：12.25：12.73：11.87：11.71：11.60：11.41：1资料来源：根据历年上海投资建设统计年鉴整理 图1-3 19952001年上海商品房供应销售走势图 图1-4 19952001年上海商品住宅供应、销售走势图 从这几年房地产供需关系来看，19951997年，商品房供应差距（比值）在不断扩大，1998年以后，差
7、距逐渐缩小，但是供应绝对量仍远大于需求。2001年开始，商品住宅供需差距明显缩小。房地产供需关系的波动，从另一方面影响到上海房地产的价格波动。19962000年，社会大众直觉感到商品房价格在下跌。而自2001年以来，由于供需差距的明显缩小，商品房价格呈一路上涨的趋势。4小结 房地产价格的涨跌，主要是由房地产开发经营成本、房地产综合品质和市场供求关系所决定的。政府的政策只是通过调节房地产开发经营成本中某些费用、市场供需关系起作用的。而各种政策面和非政策面的利好或利空消息并不直接对房价产生影响，其作用是刺激或抑制房地产市场的需求。市场供需关系的变化对房地产价格起决定性作用。从1996年起，上海房地
8、产市场供应远大于需求，政府采取了一系列政策措施来刺激需求。2001年起，上海房地产市场供需趋于相对平衡，政府刺激需求的措施逐渐减弱。贰、近几年上海房价上升的状况一、与房价相关的三个指标在全面分析房价之前，有必要搞清楚目前上海较有影响的，和房价相关的三个指标的含义，即中房上海指数、上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数和各年的平均成交价。1. 中房上海指数房价指数目前较有代表性的是CREIS中房上海指数。这是将原本非均质的房地产，简单的、粗线条地还原成均质的房地产，从而根据基期的房价（设定为常数，如1000），计算不同时期的房地产价格指数。这种房价指数是抽象的。但是，它能创造一个可以进行同类比较
9、的条件，从而使大家能切实感觉到房价的涨跌。由于目前还不可能将原本非均质的房地产（地理空间、建筑形态、周边环境、建筑材料标准、房屋成新等等综合品质）完全还原成均质的房地产，所以CREIS中房上海指数仍不能完全精确地反映房价的涨跌，但它能基本反映房价的走势。因此，它成为多年来研究者采用的数据。近几年CREIS中房上海指数见表2-1、图2-1。表2-1 中房上海指数历期走势（基期为1994年4季度）时间1994年4季度1995-111996-111997111998-111999-112000-112001-112002-11综合指数1000922893825730692711774841住宅指数1
10、000829850754669641663729794资料来源：历期上海房地产市场报告2. 上海房地产交易中心预售价格指数上海房地产交易中心已发布的上海住宅预售价格指数已有3年时间。上海市房地产交易中心住宅预售价格指数，是设定基期房价指数（如1000），将每一个楼盘在不同时间的实际成交价格相比较，得出每一楼盘的价格指数，然后综合成各区、全市的价格指数。该指数能较为实际反映出市场价格的具体情况。上海市房地产交易中心发布的上海预售价格指数，是以商品期房售价为对象的价格指数。目前该指数只涵盖上海大部分行政区，还未涵盖全市所有区、县。已涵盖的行政区，有各区的住宅预售价格指数。根据住宅形态，分高层住宅、
11、多层住宅指数。近几年上海住宅预售价格指数见表2-2、图2-2。表2-2 上海市住宅预售价格指数历期走势（基期为1999年12月）时间1999-122000-32000-62000-92000-122001-32001-62001-92001-122002-32002-9综合指数10001014.201022.001024.161045.111050.371072.561084.711127.311147.151221.77多层指数10001007.131008.771016.901023.031028.331053.111066.231103.831126.961202.61高层指数10001
12、020.491033.611031.491066.101071.161091.451102.791148.141166.971240.70资料来源：历期上海房地产市场分析（上海市房地产交易中心内部资料）图2-2 上海市住宅预售价格指数历季走势图3平均成交价平均成交价是将不同地段、不同品质在同一时期内成交的总量和总价加以平均出来的，反映了消费者对价格的接受能力。由于不同地段、不同品质的交易量对价格的影响，因此，它不能反映出不同时期房地产的实际价格变动。根据上海市1995年以来商品房销售总额和销售面积的数据，进行计算的平均成交价见下表2-3、图2-3。表2-3 上海市历年商品房平均成交价 单位：元
13、/平方米时间1995199619971998199920002001商品房平均价2572319931983493342235653866商品住宅平均价2477296828913026310233273658 图2-3 上海市历年商品房平均成交价4. 小结由此可见，这三种指标，是从三种不同的角度来反映房地产价格走势的。如从19951999年，中房上海指数呈下跌趋势，1999年11月中房上海综合指数和住宅指数分别比1995年11月下跌了24.9%和22.7%。而同期上海商品房和商品住宅平均售价分别上涨了33%和25.2%，走势截然相反。这主要是因为中房上海指数反映的是基本相同品质房地产的价格走势。而平均成交价是反映上海不同品质房地产平均成交的价格状况。所以，这一时期大家确实感到房价在跌，而事实上，这一时期由于房地产建筑质量在提高，小区和周边环境（如绿化、交通等等）在改善，房型设计在变化等等，具体的房价也确确实实在上升。二、近几年上海房地产价格上升的状况2000年以来，无论是中房上海指数、上海住宅预售价格指数，还是商品房平均成交价都在逐年上升，见表6表2-4 20002002年上半年上海房地产价格涨幅及比较时间2000年比上年同期增长2001比上年同期增长2002比上年同期增长中房上海综合指数3.04%9.13%11.07%中
