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1、太湖广场北侧地块基础设施开发整理可行性研究报告 目 录目 录第一章 总 论11.1项目背景11.1.1项目名称11.1.2承办单位概况11.1.3可行性研究报告编制依据21.1.4项目提出的理由与过程21.2项目概况31.2.1地理位置31.2.2建设内容及规模41.2.3主要建设条件41.2.4项目投入总资金及效益情况51.2.5主要技术经济指标51.3研究结论及建议51.3.1项目的建设的必要性51.3.2项目土地开发具有一定的市场基础61.3.3项目具有良好的建设条件61.3.4存在问题6第二章 项目区域现状及发展72.1项目区域现状72.1.1无锡市社会经济概况72.1.2南长区社会经
2、济概况132.2 项目区域规划发展142.2.1无锡市的规划发展142.2.2南长次分区规划192.3 项目片区前景分析202.3.1城市前景分析202.3.2服务业发展分析262.3.3房地产业发展分析29第三章 项目建设必要性与建设条件373.1 项目建设必要性373.2项目建设条件403.2.1 自然条件403.2.2 城市规划与社会环境条件423.2.3 环境保护要求423.2.4 征地、拆迁、移民安置条件44第四章 拆迁安置工程454.1 拆迁454.2 安置454.3 征地45第五章 环境影响评价及节能与安全465.1 环境影响评价465.1.1 现状环境465.1.2 项目建设和
3、投入使用对环境的影响485.1.3 环境保护治理措施495.1.4 环境影响评价495.2 节 能505.2.1用能标准和节能规范505.2.2能耗状况505.2.3节能措施与效果分析505.3劳动安全525.3.1安全卫生依据525.3.2施工过程中安全措施525.3.3运营过程中安全措施53第六章 项目实施计划556.1 项目实施计划原则556.2 地块开发计划55第七章 项目组织、经营与管理567.1 项目组织567.2项目管理577.2.1管理体系577.2.2建设管理58第八章 投资估算与资金筹措608.1 概述608.2 征地、拆迁与场地平整工程费608.3 预备费用618.4 建
4、设投资618.6 项目总投资及资金筹措61第九章 财务评价629.1项目财务评价629.1.1项目收益估算629.1.2项目成本费用估算629.1.3财务评价报表629.1.4财务评价指标649.2 不确定性分析659.3 财务评价结论69第十章 社会评价7010.1项目对社会的影响分析7010.2 项目与所在地互适应分析7110.3 社会风险分析7110.4 社会评价结论72第十一章 项目风险分析7311.1项目经营风险及对策7311.2 政策风险及对策7311.3 市场风险及对策7411.4 行业风险及对策75第十二章 研究结论与建议763太湖广场北侧地块基础设施开发整理 可行性研究报告7
5、9第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称项目名称：太湖广场侧地块基础设施一期开发整理建设规模：可建设用地面积51856平方米 工程内容：房屋拆迁，场地平整，环境治理，基础设施建设投资总额：36335.69万元建设主体：无锡市南长区棚户危旧房改造投资有限公司1.1.2承办单位概况无锡市南长区棚户危旧房改造投资有限公司，为了加快城市化和城市国际化进程，强化城区功能开发，提升中心城区的集聚力和辐射力，积极探索国有资产的有效实现形式，更好的发挥国有经济在国民经济中的主导作用，为南长新城4.8万平方米旧城区的投资改造建设项目的顺利实施而设立的国有全资有限责任公司，于2005年10月27日正式成立
6、，注册资金为拾亿元人民币。目前公司下设综合管理部、规划招商部、工程建设部、拆迁安置部、财务审计部五个部门。公司成立以来，按照市委市政府关于“一体两翼，七区一体”的发展要求，以“区域城市化，城市国际化”为目标，衔接“政府投资主体”和“市场竞争主体”的双重身份，承担政府与企业的双重功能，既在社会经济发展的基础性建设方面发挥重要作用，同时也使自身的经济实力和效益得到不断提高。公司主要负责“南长新城”的投资改造建设项目的实施工作，负责授权范围内的国有城市土地资产的经营，负责城市经营性用地地基础设施开发整理和利用，组织融通城市建设资金，开展城市建设项目地招商引资工作。公司坚持立足长远、科学规划；坚持凸显
7、个性、特色发展；坚持政府推动、市场运作；坚持统筹规划、分布实施、成片建设的原则，在市委市政府的总体布置下，在区委区政府的直接领导下，全体一致、全力以赴、齐心合力，推进南长新城的发展建设。1.1.3可行性研究报告编制依据太湖广场北侧地块基础设施开发整理可行性研究是根据无锡市南长区棚户危旧房改造投资有限公司委托而开展编制工作的。本报告编制过程中采用了以下技术标准、研究成果作为依据：u 投资项目可行性研究指南（试用版）(2001年)u 无锡市城市总体规划（20022020）u 建设项目经济评价方法与参数(第三版，2006年)u 无锡市南长区发展和改革局关于太湖广场北侧地块基础设施开发整理项目立项(项
8、目建议书)的批复u 无锡市南长区棚户危旧房改造投资有限公司关于编制“太湖广场北侧地块基础设施开发整理可行性研究报告”工作的委托u 其他与城市建设相关的法律、法规规程1.1.4项目提出的理由与过程发展都市圈是当今世界城市发展的新趋势。无锡是苏锡常都市圈的几何中心和人均、地均GDP最高的城市，是长三角最具有实力和发展潜力的城市。21世纪无锡将以发展特大城市为目标，建立多功能的中心城市，主要立足于建设高科技、外向型为主导的现代工业中心、发展成国际旅游城市及建设长三角中部重要的物流中心和信息中心。根据新一轮的无锡城市总体规划，南长区功能定位为繁荣舒适的城市公共活动中心，历史悠久的文化艺术集中区，功能完
9、善的商贸居住综合区。项目区域位于南长区，紧邻无锡市中心，西侧为古运河，该地区在区位、文化、景观、生态、旅游等方面具有一定的价值，甚至某些方面是在整个无锡城区当中都具有不可代替的唯一性，而且这些对于土地价值极为重要的各种元素在空间上叠加，使得该地区在整个城市空间中具有难以替代的空间和土地属性。然而长期以来缺乏统一规划开发，南长区太湖广场北侧地区成为危旧房片区，生活在这里的居民的居住条件很差，市政基础设施明显不足、危旧平房集中、房屋使用年限长、建造标准低、缺少厨卫设施、违章乱搭建多、治安不好，与现代城市不协调，这里的居民盼望危旧房改造的心情非常迫切。排污设施损坏、缺少污水管网、环境脏乱差、污水直接
10、进入古运河，对水质造成严重影响。因此本次地块基础设施开发整理建设日益迫切，统一规划、整体改造，改善该地区居住、商业条件，提高古运河水质指标，完善古运河景区风貌，进一步凸现其区位优势，加速推进该地区产业结构的调整，迅速改善地区形象，实施地区可持续发展及满足人民群众生活质量提高的需求，具有重要的现实意义和长远意义。1.2项目概况1.2.1地理位置根据南长区第十七届人大常委会的决定，无锡市南长区棚户危旧房改造投资有限公司积极推进太湖广场北侧地区就成改造及基础设施开发整理工作，整治范围为永乐西路以北、永乐路以南，可建设面积35946.55 平方米，工程内容主要为文物保护，房屋拆迁，场地平整，环境治理，
11、基础设施建设。项目区域位置图1.2.2建设内容及规模本项目搬迁居民289户，拆迁总建筑面积35946.55m2，其中居民住宅建筑面积23153.55m2、非住宅建筑面积12793m2。1.2.3主要建设条件该项目建设得到了无锡市政府及相关部门的高度重视，在规划、资金、组织、制度、拆迁安置等配套政策上都将作相应安排，为项目顺利推进创造较好的条件。1. 区位优势整个项目区域位于无锡主城区东南侧，是无锡的繁荣地区，其文化底蕴深厚，地理位置优越。该地区位于风景秀丽的古运河的东岸，沿线风景旅游资源丰富。2. 交通优势项目地区道路网络已基本形成，附近有太湖大道与通扬路、兴源路等主要干道连接，可快速实现与老
12、城区、滨湖、新区的沟通。3. 开发时机与社会环境优势项目区域位于南长区，大运河东岸，地理条件得天独厚，随着无锡经济的不断发展，城市规模迅速扩大，改造开发条件已具备，时机已成熟，周边地区地价、房价成交大幅度的升值态势，改造开发在经济上有了可行性。1.2.4项目投入总资金本项目开发建设总资金36335.69万元，其中自有资金11335.69万元，银行贷款25000万元。1.2.5主要技术经济指标表1-1 技术经济指标汇总表序号指标名称单位指标值备注1建设规模1.1可建设用地面积平方米518562工程内容2.1拆迁民宅面积平方米23153.552.2拆迁非住宅面积平方米127933经济指标3.1项目
13、投入总资金万元36335.69 3.1.1固定资产投资总额万元36335.69 3.2资金筹措万元3.2.1资本金万元11335.69资本金占总投资比例%31.20%3.3总收入万元40000计算期内3.4总营业税金及附加万元计算期内3.5总成本费用万元36560.27 计算期内3.6利润总额万元3264.31计算期内3.7全部投资赢利指标3.7.1全部投资内部收益率%8.57%3.7.2全部投资财务净现值万元1029.19 ic= 5.6 %3.7.3全部投资回收期年2.89含建设期1.3研究结论及建议1.3.1项目的建设的必要性项目区域位于无锡南长区，大运河东岸，是无锡的繁荣地区，是无锡建
14、设特大城市、湖滨山水名城的重要组成部分。本次地块基础设施开发整理必要性体现在如下几方面：1. 太湖地区水环境治理的需要2. 土地使用质量急需提升，区位空间优势有待凸显3. 周边居住环境改善的需要4. 城市建设发展的需要1.3.2项目土地开发具有一定的市场基础项目以其完善的基础设施、合理的功能分区、高品质的商业设施、优美的景观环境，进一步营造了优越独特的人居环境，使之成为具有无限潜力的房产开发热土和商业投资旺地。1.3.3项目具有良好的建设条件项目具有建设无锡特色山水城市的特有条件和优越的外部交通环境；无锡市委、市政府对项目建设的高度重视，南长区政府倾力组织，区政府各部门给予项目建设大力支持和配合，可确保项目顺利实施；各项基础设施的配套完善和丰富的土地资源，使项目边开发边出让、尽早回收投资的建设方案成为可能；规范高效的建
