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1、摘 要 房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。可行性研究作为项目投资决策的依据、筹集建设资金的依据、开发商与有关部门签订合同的依据以及编制下阶段规划设计的依据是项目成败的先决条件。该项目可行性研究报告共分八部分。分别为项目总说明，项目概况，市场调研及分析，项目规划设计分析，项目进度安排，投资收益分析，项目风险分析及结论和建议。 李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目在整个投资期内，财务内部收益率大于基准收益率，财务上可行。通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析，该项目抗风险能力
2、较强，该项目可行。关键词：房地产开发项目；可行性分析；投资收益分析；风险分析Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility StudyAbstract Real estate development on the land legally acquired state-owned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructu
3、re, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contra
4、ct basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and
5、 design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and recommendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benc
6、hmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project risk-resisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects; feasibility analysis; return on investment analysis; risk analysisIII目 录1项目总
7、说明1 1.1项目背景1 1.2编制依据22 项目概况3 2.1 项目名称3 2.2 宗地位置3 2.3土地价格4 2.4 宗地现状4 2.5市政配套4 2.6项目周边社区配套6 2.7规划控制要点63 市场调研及分析8 3.1宏观政策分析8 3.2青岛市近期规划发展方向8 3.3青岛市房地产现状及价格走向9 3.4李沧区房地产现状及价格走向10 3.5主要竞争楼盘分析12 3.6 目标市场选择与市场定位14 3.6.1购房价格分析14 3.6.2产品类型分析14 3.6.3目标客户层选择16 3.6.4 项目的SWOT分析16 3.6.5项目产品初步定位164项目规划设计分析18 4.1项目
8、规划目标18 4.2规划设计特点18 4.3项目建筑布局18 4.4项目结构形式185 项目进度安排19 5.1工程进度计划19 5.2销售计划196 项目投资收益分析20 6.1项目总投资及开发成本估算20 6.1.1土地费用20 6.1.2建安工程费20 6.1.3基础设施建设费21 6.1.4前期工程费22 6.1.5开发间接费用22 6.1.6管理费用22 6.1.7 公共配套设施建设费22 6.1.8财务费用22 6.1.9销售费用23 6.1.10开发期间税费23 6.1.11 不可预见费23 6.1.12 其他费用24 6.1.13项目开发总成本24 6.1.14经营资金估算25
9、 6.1.15项目总投资25 6.2销售收入估算25 6.2.1销售收入估算25 6.2.2销售税金及附加估算26 6.3投资使用计划与资金筹措方式26 6.3.1投资使用计划26 6.3.2资金筹措方式26 6.3.3贷款本金的偿还及利息支付27 6.4项目财务评价27 6.4.1项目财务报表27 6.4.2项目财务评价27 6.4.3项目财务评价结论287项目风险分析29 7.1敏感性分析29 7.2盈亏平衡分析29 7.3概率分析30 7.4风险管理30 7.4.1风险因素30 7.4.2应对措施318结论与建议32 8.1结论32 8.2建议32附表133附表234附表335附表436
10、附表537附表638附表739附表840附表941附图142附：住宅需求调查问卷结果43参考文献44致谢451项目总说明1.1项目背景a.青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤，是中国东部重要的海滨城市，也是国家五个计划单列市之一。全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，第六次人口普查全市常住人口为871.51万人，其中市区1159平方公里，市区人口371.88万人。b.青岛是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。近来，旅游
11、经济的火热和外地人的大量涌入，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。由于综合因素的影响，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。成为最为火热的行业。经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。短短几年的时间里，青岛房产价格翻了1-2倍，甚至更多。c.据2011年青岛市国民经济和社会发展统计公报，2011年，面对复杂的国内外环境，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，全面落实中央一系列
12、宏观调控政策，全市经济实现了平稳较快发展，社会事业全面进步，民生状况进一步改善。初步核算，全市实现生产总值(GDP)6615.60亿元，比上年增长11.7%。全年财政总收入实现2407.76亿元，增长20.3%；地方财政一般预算收入566.00亿元，增长25.1%；地方财政一般预算支出658.68亿元，增长23.7%。全年居民消费价格上涨5%,八大类商品价格不同程度上涨，其中居住上涨3.5%。12月份市区新建住宅价格同比上涨0.5%，环比下降0.3%；二手住宅同比下降1.2%，环比下降0.7%。 统计公报指出，去年全年房地产开发完成投资782.7亿元，增长29.9%。商品房竣工905.9万平方
13、米，下降11.2%；全市销售房屋面积1028万平方米，下降24.5%。经济适用房施工面积208.31万平方米，竣工面积43.64万平方米。d.李沧区是青岛市内四区之一，2014青岛世园会主办地，东枕崂山山脉，西临胶州湾，南接四方区，北连城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛市的咽喉之地。面积98平方公里，人口51万。 李沧区东部自然环境优越，生态宜居，有白果山、李村河等自然景观和人文景观，是青岛市最宜居的区域之一；中部商业发达，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一；西部工业基础雄厚，集中了青岛市近百家大中型骨干企业。2011年全年实现地方生产总值
14、240亿元，同比增长10.8%。完成固定资产投资178亿元，同比增长30%，总量首次跃居市内四区第一。1.2编制依据编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：（1）青岛国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（2）青岛市2008至2012住房建设发展规划；（3）青岛市城市总体规划（20062020）；（4）建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法；（5）山东省城市房地产开发经营管理条例；（6）其他相关专业设计规范；（7）青岛市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；（8）青岛市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。2 项目概况2.1 项目名称青岛市李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目。2.2 宗地位置本地块位于青岛市李沧区，东临汉川路，南瞰双峰山，北依世园会主园区，小区出入口紧靠九水广场，距九水东路交通主干道不足百米，外享繁华，內得幽静。图2-1 目标地块位置示意图 图2-2 目标地块规划位置图2.3土地价格李沧区九水路以北，汉川路以西地块的挂牌起始价（楼面地价）为2665元/平方米。2.4 宗地现状a.根据青岛市人民政府关于李沧区东部违法建筑处置工作有关问题的会议记录，李沧区九水路以北，汉川路以西地块为违法建筑处置用地。本地块是青岛市国土资源和房屋管理局拍卖出让的土地，系国有建设用地使用权
