资产评估公式

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1、一、资产评估主要公式（一）收益现值法1、静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率 按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数2、动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=工（企业或资产各年收益额X整体现值系数）X投资回收系数 评估资产现值=评估资产重量价值按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧=该资产评估有形损耗+功能性贬值+经济性贬值1、重量价值的计算，其方法主

2、要有：（1）直接计算：资产重量价值=直接成本+间接成本（2）指数调整法：某类固定资产重量价值=该类某期资产账面价值X该类某期资产调整系数 某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数（ 3）功能评价法某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）X评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值X 尚可使用年限/ （已使用年限+尚可使用年限）2、折旧的计算（1）有形损耗的计算A、比率法：有形损耗=评估资产重价值X（已使用寿命/预计使用寿命）B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值X 已使用年限/ （已使用年限+尚可使用年限）（2）功能性贬值：功能

3、性贬值=使用某设备年节约成本X（1-所得税率）X整体现值系数（3）经济性贬值：经济性贬值=1一（现有利用生产能力/原有生产能力）X评估资产价值（二）现行市价法1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价-应计折旧=全新资产现行市价一（全新资产市价一预计净残值）/一般使用年限X评估资产已使用年限2、市价类比法资产重估价值=全新参照物资产市价一（全新参照物资产市价一预计净残值）/一般使用年限X评估资 产已使用年限X调整系数（三）因素综合评价法某项固定资产价值=（资产价值+大修理费用一残值）X1+ （年平均物价上涨指数一年无形损耗系数）X 资产已使用年限/资产已使用年限+资产尚可使用年限X尚可使用

4、年限（四）外汇换算法资产重估价值=（资产原始价值一应计折旧）X（评估月份汇率/取得资产时汇率） 物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本X物价变动指数一按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额=（资产原始成本X物价变动指数）一按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额X （1 + 调整系数） 按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额=资产的重估成本X（已使用年限/规定使用年限）（五）货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额X1+票面利率X（出票日至到期日天数/360天）（六）商誉评估价值1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和2、超额收益本金

5、化法：商誉评估价值=单项资产评估价值之和X（被评估企业资金收益率一行业平均资产 收益率）行业平均资金收益率（七）材料价值评估1、近期购进的材料：材料评估价值=材料物资账面价值2、现行市场价格评估法：材料评估价值=实有数量X现行市价3、不同时期分别购进材料：材料评估价值 =材料账面价值X（评估日物价指数/取得时物价指数）4、进口材料评估：材料评估价值=材料账面价值X（评估日汇率/资产取得时汇率）5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值X（1调整系数）（八）低值易耗品评估1、在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值X（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数）2、在用低值易耗品评估在用低

6、值易耗品评估=市场现行价值X成新率成新率=1（实际已使用月份/估计可使用月份）X100%=（低值易耗品账面净值/低值易耗品账面原值）X100%（九）在制品评估：在制品评估价值=在制品数量X完工程度X单位标准成本在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）X100%（十）产成品评估：1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值=（合理工艺消耗定额X材料现行单价）+（合理工时定额X单位小时合理工资、费用率） X产成品数量2、产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量X（同类产成品现行市价一单位产品税金及费用）X（1 + 调整系数）二、 市场法中的

7、具体评估方法一）直接比较法评估对象价值参照物X成交价格（二）类比调整法1市场售价类比法资产评 参照 功能 时间交易情况 + + +估价值 物售价 差异值 差异值差异值资产评 参照 功能差异时间差异XXX估价值 物售价 修正系数修正系数2功能价值法资产评 参照物（评估对象 参照物）X一估价值成交价格I生产能力生产能力丿3价格指数法资产评参照物（物价变） 估价值成交价格I动指数丿4成新率价格法资产评估价值参照物X成交价格.参照物、成新率丿5市价折扣法资产评参照物（价格） 估价值成交价格I折扣率丿6成本市价法资产评 评估对象现1参照物 参照物现）X十估价值行合理成本I成交价格行合理成本丿7市盈率乘数

8、法资产评 评估对象 参照物X估价值 收益额 市盈率三、收益法中的具体评估方法 应用收益法求取地产价格时，由于是对未来若干年纯收益的贴现，而纯收益和收益年期又都在发生变化， 这就会引发出许多计算公式。P地产价格；Pt未来第t年的房地价格;A纯收益;A1, A2, -An 一一分别为未来各年的纯收益;R 资本化率;Rl, r2,-rn分别为未来各年的资本化率;N收益年期。（一）纯收益不变l. 在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式:P -r其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零（3）收益年期无限。2在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式:P -仝r1 -

9、 1(1 + r) n这是一个在估价实务中经常还用的计算公式,其成立条件是（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大 于零；（3）收益年期有限为n。3在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式：P AXn其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）收益年期有限为n;（3）资本化率为零。（二）纯收益在若干年后保持不变1无限年期收益。其基本公式为：AAi +i1(1 + r) ir (1 + r) t其成立条件是：（1）：纯收益在T年（含第T年）以前有变化;（2）纯收益在T年（不含T年）以后保持不变；（3） 收益年期无限；（4）r大于零。2有限年期收益。其计算公式为：p = i1AA(1

10、 + r)n-1i + (1 + r) ir (1 + r) t其成立条件是：（1）纯收益在T年（含第T年）以前有变化；（2）纯收益在T年（不含第T年）以后保持不 变；（3）收益年期有限为n；（4） r大于零。这里要注意的是，纯收益A的收益年期是（n-1）而不是n。（三）纯收益按等差级数变化1在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式:其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增；（2）纯收益逐年递增额为B; （3）收益年期无限；（4） r大于 零。2在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式:(1 + r)nBn Xr (1 + r) n其成立条件是：（1）纯收益

11、按等差级数递增；（2）纯收益逐年递增额为B; （3）收益年期有限为n;（4）r 大于零。3在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式:其成且条件是：（1）纯收益按等差级数递减；（2）纯收益逐年递减额为B;（3）收益年期无限；（4） r大于零。4在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：11(1 + r) nBn+ Xr (1 + r)n其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递减；（2）纯收益逐年递减额为B；（3）收益年期有限为n；（4）r大于 零。（四） 纯收益按等比级数变化 1在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：rs其成立条件是：（1）

12、纯收益按等比级数递增；（2）纯收益逐年递增比率为S； （3）收益年期无限；（4）r大于 零；（5）r卜S卜0。2在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：Ars其成立条件是：（1）纯收益按等比级数递增；（2）纯收益逐年递增比率为S；（3）收益年期有限；（4） r大 于零；（5）rS0。3在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：r+s其成且条件是：（1）纯收益按等比级数递减；（2）纯收益逐年递减比率为s:收益年期无限；（4）r大于 零；（5）rS0。4在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：Ar+s1其成立条件是：（1）纯收益按等比级数递

13、减；（2）纯收益逐年递减比率为S；（3）收益年期有限为n；（4）r大于零；（5）OSW1。（五）已知未来若干年后地产价格的条件下，有以下计算式1(1 + r;（3）r 大于零。其成立条件是：（1 ）纯收益在第 t 年 （含 t 年） 前保持不变;（2） 预知第 t 年的价格为 P。四、成本法一）成本法基本公式：资产评_资产的_资产实体_资产功能_资产经济 估价值二重置成本-性贬值-性贬值-性贬值成本法中的具体评估方法1价格指数法重置成本=资产的账面原值x价格指数2功能价值法被评估资产 被评估资产年产量 参照物=x重置成本参照物年产量 重置成本3规模经济效益指数法被评估资产的重置成本=（被评估资

14、产的产量x 参照物资产的重置成本参照物资产的产量丿实体性贬值的测算方法1观测法资产实体重置仁实体性） 性贬值成本I 成新率丿2使用年限法资产的实 重置成本 -预计残值 实际已=x体性贬值总使用年限使用年限总使用年限二实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限二名义已使用年限X资产利用率资产利用率二截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用x 100%资产的功能性贬值测算方法被评估资产（被评估资产年 折现功能性贬值额I净超额运营年本系数丿t1资产经济性贬值的估算经济性贬值率（资产预计可被/资产原设计 、利用的生产能力/生产能力丿x100%经济性贬值额资产年收仁所得） 益损失额（税率丿(p A, r, n )二）成本法在机器设备评估中的应用机器设备 重置一实体性一功能性一经济性 评估值 成本一 贬值 一 贬值 一 贬值1）重置成本的估算细分加和法1外购单台不需安装的国内设备重置成本