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1、一房多卖，房子到底该给谁？【案例】2012年3月，王先生因做生意需周转大量现金将现住房出卖，其先与李女士签订了房屋买卖合同，李女士已付款但是双方未办理过户手续，然后王先生又与陈先生签订买卖合同，陈先生也实际占有了该房屋，但没有办理过户手续，接着，王先生与张先生签订了合同，并办理了过户手续。至此，王先生将该房屋一房三卖。现在李女士、陈先生和张先生都向法院起诉要求取得房屋所有权，问法院该如何判决？【分析】物权法中关于不动产物权的设立、变更、转让适用公示公信原则。物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“
2、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”根据上述法律法规的规定我国关于不动产的转让采取登记生效主义，即未办理过户登记，房屋所有权不发生转让。所以说即使李女士与王先生签订了买卖合同并给付了房款，陈先生实际占有了房屋，房屋的产权都未发生转让，王先生与张先生办理了过户登记手续，是受到法律保护的，所以现房屋应当属于张先生。但是李女士与陈先生可以要求张先生退还房款和赔偿因此造成
3、的损失。所以在实际生活中，买卖双方订立房屋买卖合同后，及时办理产权变更登记对依法保护买受人的物权是非常必要的。 值得一提的是，对于出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，并且在买卖合同均有效的情况下，出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权登记，此时，不是由已办理登记的买受人取得该标的所有权，而是由已受领交付的买受人优先取得该标的所有权。这在最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释中第十条第四款中有所规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理
4、：（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。”所以说买受人在买受这类特殊动产时应特别注意该标的是否实际取得，而非是否对其办理了登记。【相关知识链接：物权变动的方式】物权变动共有以下三种情形：一、 债权形式主义。这是指物权因法律行为变动时，除了有债权的合意之外还必须履行登记或交付的法定形式才能生效。简单的来说，动产所有权须经双方签订合同并且交付才能转移；不动产所有权须经双方签订合同并且办理登记过户手续之后才能转移。物权法相关法条：第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动
5、产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。二、 债权意思主义。在这种情况下物权的变动因当事人的合意完成，无需登记或者交付为要件。土地承包经营权、宅基地使用权的流转自合同生效起取得，国有自然资源所有权的取得免于登记。物权法相关法条：第九条依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营
6、权合同生效时设立。三、 非基于法律行为的物权变动。这是指基于法律行为之外的因素导致物权变动，不经登记或者登记就可直接生效。例如因继承、征收、裁决、建造等事实行为发生的物权变动。物权法相关法条：第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此，在实际生活中，无论订立何种合同，发生什么样的事实行为，即使搞清楚标的的种类，明白物权变动的条件并及时作出相应的行为，这对于依法保护买受人的物权是非常必要的。
