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1、深圳尖岗山别墅物业管理方案尖冈山物业管理方案目录1、 项目基本资料2、 顾客群体分析3、 深圳周边别墅管理状况分析4、 招商局物业管理优势5、 分期开发与物业管理结合6、 尖冈山特色服务概念7、 物业管理技术支持及有关工作流程8、 组织架构及人员编制9、 费用测算一、 项目基本资料尖岗山别墅位于广深高速公路和西乡大道交界处，属于规划中尖岗山崇高居住区内，背倚铁岗水库，周边为坡地和丘陵。 作为宝安区政府规划宝安区崇高生活居住区，配套设施将会逐渐完善。尖岗山一期占地面积30万平方米，建筑面积15万平方米，容积率为0.5，以联体别墅或者独栋别墅为主，预测住户300户。二、 顾客群体分析当前购买别墅人
2、群重要可以提成三个类型：（一）年轻化富豪。这些年轻富豪们生活主张体验式，但愿年轻时就过着自己向往生活。同步由于自己年轻，相信将来预期会有较好。她们注重人生每个阶段生活感受，充分享有生活每一天。（二）已有别墅或高档住宅，但愿变化既有居住环境。 已有相称不错居住环境了，但愿进一步提高居住品质，这某些人群也是最挑剔，最看中细节，对自己居住环境规定十分讲究。（三）外籍客户。 看好大环境地理优势、人文环境、都市发展前景，选取长期居住， 从事贸易、IT、金融证券行业客户占到50比例，其中也不乏投资型客户。以招商物业在管半山海景别墅来说，业主年龄段在32-47岁之间，98%为大陆居民，别的2%韩国、台湾人。
3、90%业主自住，10%业主选取出租，这些业主大多数从事自由贸易、私营公司、航运等当前豪宅重要消费群体由外籍客户、港台客户逐渐转为大陆本土客户，并且国内买家比例数量有逐渐增长趋势，年龄段大概在2845岁之间，有较高收入，有着高学历和较高文化内涵、大多数都在单位担任着管理职位，将成为将来别墅消费群体中生力军。她们追求豪华、气派顶级别墅，更加追求个性化产品，追求名家设计与建筑风格。她们选取豪宅原则，要有稀缺地理位置，便利交通，良好景观资源，内部环境规定低容积率、低密度、高绿化率，有完善配套设施，在建筑上运用更多高科技产品，私家庭院面积有达到1000平方米左右，甚至会更大。要可以体现身份、豪华与品位。
4、如广州广园东锦绣香江私家花园占地面积近万平方米，上海西郊庄园花园面积最大达到了3800平方米。上海檀宫花园面积也达到了千余平方米。北京亚澜湾二期别墅，花园面积最小1100平方米，最大达到3700平方米。业主可以最大限度拥有自己私家花园，可以想象住在豪宅里，享有着如何生活。 三、深圳周边别墅管理状况分析（待调研）四、招商局物业深圳公司管理优势（一）公司管理概况深圳招商物业管理有限公司是招商局物业管理有限公司下属公司，是招商局物业发展珠三角地区物业管理业务地区性公司，也是招商局地产后续品牌服务有力保证。当前，深圳招商物业管理有限公司管理面积逾300万平方米，为高档写字楼、崇高住宅社区、涉外别墅等物
5、业提供高质量、高档次物业管理服务。 作为百年民族公司招商局下属机构，深圳招商物业秉承招商局物业20近年物业管理经验和服务宗旨，遵循“百年诚信、至尊服务”品牌价值理念，精心管理，全心庇护，集ISO9001:质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系为一体构筑坚实可靠质量保证体系，保障服务品质持续提高，以人为本，以客为先，关注服务细节，关注客户感受，全力倾情演绎招商地产“家在，情在”品牌理念。深圳招商物业服务赢得了广大业主承认和信赖，更获得有关政府部门好评和必定。在管物业深圳新时代广场、金融中心大厦、景园大厦、鲸山别墅、海滨花园、招商海月花园、招商名仕花园
6、荣膺“国优示范”称号；怡庭园、爱榕园二期等10个社区荣获“省优”称号；别的众多项目获得“市优”荣誉。深圳招商物业竭诚为业主客户营造舒服温馨生活环境，提供安全生活保障。招商海月花园等11家管理处荣获深圳市青年文明号称号；17处物业荣获深圳市“园林式、花园式”荣誉称号；雍华府、花园城、半山海景别墅、鲸山别墅等获得“绿色社区”称号；招商名仕花园被授予深圳市“安全消防住宅社区”称号；鲸山别墅安管班和名仕花园安管班荣获全国青年文明号称号。深圳招商物业倡导崇高住宅社区内高品位感受，在海月花园成为深圳市首个引入首接负责制管理并获得了重大成功后，阳光带海滨城、兰溪谷、都市主场等新社区相继在管理办法上推陈出新，
7、形成了颇具规模特色管理模式。阳光带海滨城在变化管理理念同步，注重细节管理，倡导健康运动生活；兰溪谷礼宾员服务为崇高住宅管理另辟蹊径，别开生面；都市主场作为小户型公寓定位，酒店式大堂管理吸引了众多置业者和投资者眼球。在众多管理办法中，创新精神始终贯穿于深圳招商物业管理理念中，细节服务始终是招商物业人追求。（二）管家式管理办法和礼宾员服务成功实践管家式服务是深圳招商物业在总结了老式物业管理办法基本上，结合当代社会人群居住特点和生活诉求以及社区硬件设施条件，在实际工作中不断摸索出新管理办法。当前已成功在鲸山别墅和半山海景别墅运作。鲸山别墅聚居着蛇口乃至深圳最多外籍人士，半山海景别墅则居住着大量成功人
8、士和某些外籍人士，她们对居住环境和物业管理有着更高规定，同步对各自居所状况也有私密性规定。据此，一对n管家服务模式应运而生。这种服务采用分片区管理和服务，即每户住户均有各自相应固定客户管理员（管家），如客户有任何需求，可直接与客户管理员（管家）联系，每位客户管理员（管家）不定期对住户进行拜访，询问住户对管理处工作建议与意见，以便更好地为住户服务，实现与社区客户在管理和服务上互动。l 工作方式：采用电话沟通、不定期到住户家拜访、路上碰面、客户意见调查（招商地产、招商局物业、公司）、翻译、住户有约、温馨提示等各种方式，增进管理员（管家）和住户之间互相交流和理解。l 程序：1、客户致电客服管理员或监
9、控中心征询问题或提出需求（如房屋质量投诉、花园打理建议等）接线人员告知相应客户管理员片区客户管理员认真记录，并到住户家理解状况客户管理员记录客户需求第一时间告知安排有关责任部门在住户规定期间内该回答回答，该解决解决继续跟进回访问题圆满解决，住户满意2.、不定期到住户家拜访，询问有无问题或对管理中心工作意见与建议，认真记录并改进，如需回答则回答住户；3、路上偶遇，以聊天方式问候住户，并询问与否需要咱们协助；4、季度调查，以问卷方式向住户征询意见或建议，该回答回答，该解决解决；5、外语专业管理员可作住户家翻译，实现住户与工作人员语言沟通；6、以温馨提示方式（如社区活动、南山防疫站到社区去免费为犬只
10、注射疫苗及某些突发事件如停水、停电等）；7、过年节送卡片和糖果给住户送去自己祝愿；8、各片区管理员（管家）之间、管理员（管家）与客户之间加强交流，沟通心得。管家式服务优势在于长期与片区客户打交道，可以理解客户脾气、秉性，兴趣及客户禁忌，给客户感觉到你在时时刻刻注重她，关注她，同步也换来了客户支持和配合，便于有针对性开展工作；可以及时理解住户需求与建议，及时整治，及时完善；同步使业主与管理处工作人员产生互动，让住户乐意参加咱们管理，参加咱们活动，详细体当前业主积极参加社区报纸投稿及社区活动；此外还提高了工作人员与业主沟通能力，掌握与业主沟通技巧，提高工作技能。礼宾员服务是半山兰溪谷最具卖点特色服
11、务。它综合了老式客服管理员和酒店礼宾员工作特点，并与社区实际状况完美地融合在一起，凸显了半山兰溪谷崇高社区功能和尊贵享有。(详见附件1兰溪谷客服中心岗位职责)五、 分期开发与物业管理结合（分期开发资料尚未获得）六、尖岗山特色服务概念解析鉴于尖岗山别墅定位和潜在目的客户群分析，拟定尖岗山特色服务重要体现尊贵和安全。DIP英国式管家物业服务，即以尊贵服务、全方位体验和私密性享有营造尖岗山庄园氛围。l DIP英国式管家物业服务概念解析D，dignity尊贵。英国式管家服务显现出来最大特性就是尊贵，是从表征到内里完全高贵。英式管家最早出当前中世纪，且只有英国和法国王室家庭或世袭贵族和有爵位名门才有资格
12、正式雇佣，虽然再有钱普通人也不容许聘任英式管家。她们是一群与众不同群体。白衬衣、黑马甲、整洁领结、态度谦和，受聘于世袭贵族和亿万富翁，手下管理者一支多功能全方位涉及家庭教师、保镖、花匠、裁缝、保姆家庭服务队伍，不但安排整个家庭寻常事务，更是业主各项事务得力助手。她们为业主提供是一种身心尊贵享有I，in all fields全方位体验。作为服务者管家们，都是通过专业训练有极高自身素质和丰富生活知识，熟知各种礼仪服务人员，她们彬彬有礼，全面细致，精心庇护构成了世界家政服务领域典型。她们几乎无所不知，无所不晓。由于她们身后有一支庞大支撑体系和专业工作队伍，因此她们可以也乐意为业主各种棘手问题，例如预
13、定已经客满酒店房间、搞到已经售罄球票等。业主很忙时候亲人突然来访，只要告诉管家一声，她即会立即代办架通、住宿、旅游等事宜，犹如拥有一位特别助理。她们提供是一种极品生活享有。全方位地打理寻常事务，并且安排得井井有条。P，privacy私密。由于采用一对n服务模式，每位管家负责固定业主寻常事务，解决生活问题，因此这种服务又是极具私密性，业主无需再一种一种去找物业管理单位不同部门解决。业主不用紧张自己家事会被别人得知，紧张自己问题会影响到别人。此外，大宅皇宫式森严安全管理也保证了购买别墅人群隐秘性心理规定。l DIP英国式管家物业服务运作英国式管家服务事实上是将当前已在我公司所辖各新项目社区运作非常
14、成熟客户首接负责制和监控中心功能完美地结合起来，集中在管家身上，以更加人性化服务方式体现尊贵生活，实现了人（客户） 监控中心（机器）到人（客户） 人（管家）转变。同步，规定在管家与业主之间形成服务互动，即规定管家转变服务观念，从普通物业服务被动状态转变为积极服务。以英式管家“尊贵、细致”服务理念为基本，初步采用以1对N（拟定20家），1名管家对20家尊贵客户服务模式（这里指是一名管家，而不是特定某一种人）。这种服务模式并不是说为业主服务人只有与其对接一名管家，英式管家依托是整个管理处力量支持（涉及但不限于保洁、安全、维修等），英式管家作为业主唯一对口人，是为了保证信息精确和迅速传递和客户尊贵感
15、受把握。相较于普通物业管理，英式管家服务又是全天候，只要业主有需求，就要随叫随到；此外，服务完美原则和注重细节更是管家与普通服务员本质区别；全面培训涉及到生活方方面面，管家基本上可以说是上知天文下晓地理全能人才，她们知识面涵盖衣食住行各个领域。考虑到中华人民共和国社会现状、观念上接受限度以及尖岗山别墅实际状况，拟定在尖岗山实行英式管家服务内容涉及但不限于：1、家庭教诲征询。涉及为出国留学、报读MBA提供参照，代办小朋友入学手续等；2、私人秘书助理。涉及协助业主解决寻常生活及有关商务事务等；3、安排家居清洁，安排钟点保姆及小朋友托管等；4、安排干、湿洗衣收送及熨衣服务，安排家居设施维修等；5、业主外出访客接待服务、安排生日party等;6、社区内配套有业主专用车，为业主提供免费社区内交通服务。七、物业管理技术支持及有关工作流程（一） 安全管理鉴于宝安区治安状况和尖岗山业主特殊性以及由此种特殊性形成对安全特殊规定，如何造就一种安全关外庄园成为尖岗山别墅管理中一种重点。为此，安全管理目的定位为建立一种“security（安全） insulation（绝缘） cosiness（舒服）”生活环境，简称“SIC”。除进一步完善已在其她在管物业成熟运作安全管理办法外，尖岗山别墅将通过人力资源与智能
