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1、中信浪琴湾五星级酒店项目企划书1.项目概况1.1项目名称：中信浪琴湾大酒店，占地面积66000平方米，建筑面积200000平方米，绿化率达到37，拥有生态停车位1400多个，酒店主楼高15层，按四星级酒店（准五星）建造。1.2 发起单位：福建中东集团1.3 企业性质：有限责任公司1.4 项目地址：福建漳州东山岛1.5 前期投资总额约：450,000,000元人民币2.背景分析2.1政策分析：形象工程，填补空白。伴随着中国漳州东山岛经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增，以海岛旅游为主要特征的第三产业也必将得到新的支持和发展，根据东山县积极发展新兴海岛旅游业的战略思路，项目所在地及项目辐射周边
2、半径10公里内均无高星级酒店与高档次商业服务中心，项目建成后将弥补这一空白，成为新区的重要服务配套项目与政府形象工程，项目与东山县政府招商引资形成对接，项目的启动与建设必将得到上级政府的关注和大力支持。2.2 市场分析：五星打造，独树一帜。项目所属的东山县人口26万人，项目所能辐射范围年旅游人口可达100万，流动与非流动人口超过120万。本地居民的消费理念虽然较为理智，但有强大国内外商务、旅游及接待的消费群体，消费能力却不容置疑。尽管东山县区内酒店经营状况均处于中等水平，但是我们调查后了解到，现正在营业的酒店，其硬件设施和风格均大同小异，服务质量也是不能恭维。随着经济的持续增长，其市场空间也正
3、逐渐扩大。如果“中信浪琴湾大酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜，引领潮流。2.3选址分析2.3.1 东山岛概况：东山县位于福建省漳州市西南端，是广州、深圳、福建厦门、漳州的交汇点，素有天涯海角之美誉。东山岛地处广东省广州市、深圳市、福建省漳州市三市交界、面积83平方公里，人口26万多人，其中外来劳工多达5.7万人。目前城镇新建成区面积6.2平方公里，城镇规划总面积21.8平方公里，总人口将达到50万人以上。再加上100万的旅游客流量，随着东山海岛特色旅游进一步推广，动车组在2012年的贯通，将会有更多的海内外游客源源不断的涌入东山，领略福建天涯
4、海角的无限风情。2.3.2 选址优越，升值无可限量。酒店所在地位于国家4A级旅游景区的东山岛，介于东山县西浦镇和铜陵镇之间，原百亿新城项目旧址内，金銮大道西侧，规划为住宅小区、商务服务区、休闲区、别墅区和文化广场、天然海水浴场等功能区。中信浪琴湾大酒店预算总投资为4.5亿元，工程分三期进行，首期建筑面积为50000平方米（含中信浪琴湾大酒店28000平方米）、二期、三期建筑面积合计150000平方米。目前项目100亩土地完成“三通一平”建设。中信浪琴湾大酒店以高起点，高标准进行规划建设，是一个布局合理、环境优美、设施完善、服务功能齐备的海岛旅游投资宝地。是东山县重点工程发展项目，政府将大力扶持
5、和发展星级酒店，未来前景无可估量，并具有较广阔的升值空间。2.3.3 交通发达，位置优越。314国道路、沈海高速公路与岛内两条主干道西铜大道、金銮大道形成纵横交通网络。距深圳、广州、漳州均只1小时车程。水路有沿海航线，上可至广州、深圳，下可至漳州、台湾、厦门等地。建有年吞吐量达50万吨的集装箱码头，以及军港码头民用渔船码头等等诸多码头可以利用。2.3.4 设施完善，配套功能齐全。岛内建有两座横跨内海的大桥，分别与漳州诏安、云霄两县相连，村道均铺设水泥路面；现有自来水厂2座，日供水量共7.3万立方米，正规划建设第三自来水厂（设计日供水量15万立方米）；拥有两座11万伏变电站及东山宾馆等一大批基础
6、设施。2.3.5 旅游环境优越，造就服务产业领衔兴起。本案所在地，东山县的政治、经济、文化、服务中心近在咫尺，海关、检验检疫、边检、海事等口岸部门均设有办事处，金融、电信邮政等机构一应俱全。与东山纯天然海水浴场金銮湾海水浴场直线距离仅有500多米。目前，正在建设投资总额10亿元的十项重点工程。因此具备了打造星级酒店商务服务所需条件的成熟地位。2.3.6 产业基础良好，市场培育日趋成熟。目前东山海岛旅游项目已经实施多年，初步形成了福建省北有武夷山，南有厦门岛、东山岛，西有客家土楼群的旅游分区，同时又和武夷山旅游景区及厦门岛旅游景区和客家土楼游景区等多方联手，形成了大福建旅游环线。2.3.7 区域
7、优势明显，客户辐射广。快捷的交通枢纽和区域优势,又属于4A国家级旅游区，客户群体可辐射到福建的龙岩、漳州、厦门及广东的广州、深圳。一方面将为诏安、云霄等县的行政活动和商贸洽谈与接待提供理想的软硬件服务场所；另一方面，将吸引来自国内外的旅客和企事业单位、民营企业等老板商务洽谈、旅游观光、休闲度假。3.目前星级酒店现状及趋势3.1 东山县星级酒店现状：目前只有，金沙大酒店（三星级酒店项目）、金殿大酒店（三星级酒店项目）、及其他一些旅游度假中心及东山县宾馆等旅游区配套型酒店，星级功能配置不够，凸现不出主题，其它低星级或者无星级酒店无法适应现代高中端消费市场的需求，更达不到二级市场酒店的竞争力。现在星
8、级酒店的发展趋势已向比如东山这样的二级市场进军，如果建设中信浪琴湾五星级大酒店项目将是东山县首家四星（准五星）级酒店，并能极大地满足东山及至周边地区客户所需的市场需求。3.2 周边星级酒店现状：即周边辐射区域的县城，如诏安、云霄等。只有云顶大酒店（挂牌五星级）。3.3 星级酒店发展趋势：根据全国星级酒店研讨会的调查和福建省酒店经营实际，目前酒店业的现状及趋势有以下特点：3.3.1五星级以上的酒店经济效益普遍较好。3.3.2高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较好。3.3.3凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好；3.3.4老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡
9、出经营权是当今酒店发展的趋势；3.3.5酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展。4.经营定位4.1定位基本理念4.1.1档次定位：四星级（准五星）综合性旅游度假商务酒店。4.1.2功能定位：中、高端商务，会议，娱乐，度假，商业休闲中心。4.2 定位主要依据:目前，东山县尚无一家集商贸、酒店、餐饮、会议、办公、休闲、娱乐于一体的综合性商业服务中心，本案建成营业后将弥补这一空白。在旅游区内建设四星级(准五星) 旅游度假生态商务酒店，在东山县尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为市场竞争中取得成功的第一步。4.3经营理念4.3.1 主题理念：打造东山县首家独特的旅游度假生态商务酒店。最体面的
10、商务接待应酬场所，最具有品位的娱乐、海水水疗休闲去处，最时尚的商业、会议、办公、旅游居停空间。4.3.2 外延理念：福建中东集团的实力象征，以物业保值增值，以准五星级标准的商务客房及配套会议、餐饮设施为品牌形象，以规模化的客房、桑拿和KTV包房娱乐、中西餐为利润中心，以特色立足，以特色取胜，突出人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变的经营策略。4.3.3运作方略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力,即独特的竞争优势手段及良性循环机制，实现酒店国际化标准运行。以个性化的服务为特色，按国际化模式经营客房、餐饮，按东莞模式经营娱乐、桑拿。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，着重建立以CLU
11、B会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。5.功能布局与建设基本思路5.1功能设置5.1.1 环境设计:聘请国际著名的规划设计院设计本案，依照中国饭店协会发布的绿色饭店标准并结合超现代国际化高星白金级酒店功能设计理念进行设计,突出功能服务设计著名品牌。5.1.2 公共建筑部分：生态花园、生态停车场、网球场等，以满足营业与附加值增升的需要。5.1.3 酒店主楼共15层功能设置（含前裙楼、后裙楼、副楼、侧裙楼和楼塔）。5.1.3.1首层设：酒店主入口、接待大厅、总服务台、商务中心、自助银行、中餐大堂及厨房、特色餐厅，美容、医疗、精品
12、和监控、消防控制室等管理与后勤附房用房。5.1.3.2二至三层设：中餐大厅、中餐包房区与无国界西餐厅及厨房、会议休闲区（茶艺吧）、室内生态花园小品等。5.1.3.3四层设：多功能宴会厅（多功能会议厅）、中小会议室、会见室（贵宾休息室）、小型室内展览馆和天台恒温泳池、咖啡吧。5.1.3.4五至十五层设：标准客房和套间客房等（共220间），其中十三至十五层配置CBD高级办公区即行政楼层，每层均带有空中花园的设计方案；最终将公寓、商业、酒店、办公与会议中心、展览和娱乐休闲综合在一起，从而造就新怡成为石湾乃至博罗的商务中心和财富、信息中心。5.1.4 酒店副裙楼共三层康乐楼功能设置（共设置两个入口）5
13、.1.4.1娱乐CLUB主楼首层设：KTV接待大堂、SLOW BAR和SHOW BAR两吧、KTV包房；二层豪华KTV包房，厨房及吧台等管理附房用房；各类规格豪华KTV包房共70间。5.1.4.2娱乐CLUB塔楼首层设：桑拿接待大堂；三层设生态水疗、足疗、中医按摩、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壶球、书吧、影吧等休闲娱乐用房和VIP桑拿房区；四层设VIP桑拿房区；桑拿房总数共70间。5.2酒店设计建议5.2.1总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“国际性生态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。 5.2.2酒店设计应体现出较强的对
14、市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场10年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足经营与高雅品味目标，树立良好的形象，又能节省投资。5.2.3酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配，避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。5.2.4 客房控制在480间套左右，套房（含残疾人房）、双人房、单人房建议按0.5：4.5：5比例建设，双人房
15、床宽1.2米，单人房床宽2米。设豪华客房楼层CBD商务行政楼层，以套房和豪华单人房为主，其中三套房或四套房相邻设有若干标准房，在平面布局上宜单独成区，以确保安静、方便，并能满足政府接待保卫工作的特殊要求。5.2.5大型多功能会议厅，突出交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设120130平方米左右的会见室一间，含隐蔽式卫生间。建议包含娱乐、康体、客房在内的所有房间全部接入宽带网。大型会议室应配置同声传译设施。如若可能建议建设一个生态会议室，使用特殊的玻璃与外界隔开，通过先进的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的人可以看清室外风光，配以绿色植物、石径
16、小道和各种先进的会议设施，以避免过去会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。 5.2.6娱乐餐饮能适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要。要有可容纳2桌和4桌的包厢，包厢面积适当宽敞，要单独设有卫生间。多功能宴会厅既可接待大中型宴请，又可分拆为包厢。与餐厅配套的厨房部分，与娱乐配套的管理房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。5.2.7建议娱乐与桑拿要有独立通道。健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，因此设计中要注意区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。桑拿休闲大厅、SPA区、足疗区等设可调节的多功能座椅，且均设可独立上网的液晶电脑或电视机。5.2.8政府接待是一块较大的市场，是酒店树
