商贸楼项目可行性实施报告

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1、*商贸楼”项目第一章项目总概况1.1项目背景1. 1. 1项目市场环境市是省经济、政治和文化中心，现辖有、南关、二道、宽城、绿 园、双阳六个区，经济、高新及净月三个开发区，九台、榆树和德惠 三个县级市和农安县。总面积 20571平方公里，其中市区面积 3116 平方公里，建成区面积150平方公里，到2012年，市人口总量已达 到760万人以上，城市化率超过50%随着经济的迅猛发展和市旧城区的改造，商业环境和城市面貌有 了很大的变化，已经形成了路商业街、红旗街商业区、火车站商业区、 路商业区和大经路商业区五个商业圈。 其中，路商业街更是以其优越 的地理位置、优美的环境和多年来形成的商业美誉，成为

2、五大商业区 中最为繁华和著名的。这里不但云集了诸如百货大楼、国贸中心、卓 展购物中心、沃尔玛购物广场、百盛等大型知名的高档购物中心和超 市，还拥有香格里拉大酒店、吉隆坡酒店、国联大厦、国际大厦等星 级商务酒楼和写字楼。尤以路段商业街源头、大路以其布局更成为路 商业街的核心区域。良好的商业氛围、优美的办公环境和便捷的交通， 使得这一地区成为众商家和公司争相进入的宝地。1. 1. 2项目背景本地段正处于春城大街以东街、现状巷街以南、现状住宅以西、现状围墙以北地区。其周边地段还未完全开发。加上附近的路商业街 和红旗街商业区发展的饱和情况此地段具有很好的商业发展潜力和趋势。根据地段的实际情况和周边的环

3、境本项目的名称初步定为“ *商贸楼”。项目总占地面积10200平方米，总规划建筑面积17000平 方米，总建筑高度为16.2米，其中包括地下一层，总建筑面积 52700 平方米；地下一层为娱乐场所，建筑面积 10200平方米。地上一层至 四层为商场，总建筑面积42500平方米；工程不分期进行，在资金保 障的情况下，2013年6月开始预出租工作，并于2013年9月完成工 程并完成出租工作。1. 1. 3项目特点“ *商贸楼”项目的开发，在一定程度上丰富了周边居民的物 质生活，本项目建成后，必将为市商业项目填补一项空白，满足市场 的需求。本项目的突出特点是智能化突出， 综合性强，不同于目前存在的

4、纯商务楼模式，而是集商务、娱乐为一体的符合性楼宇。合理的工程 结构和先进的商业设施为客户提供了良好的购物和娱乐环境，完善的配套设施为客户提供了全方位的服务。简约、时尚的建筑造型，加之先进完善的配套设施、优质的服务 及优越的地域条件，为本项目成为本市乃至本省的智能全方位服务的 标志性建筑提供了极其有利的条件。1. 2、项目设计原则本项目为商服地产类开发，根本目的是为了出租，使项目取得经济效益和社会效益的双丰收。具体的说，原则有以下几方面：（一）、充分利用项目的地理优势，规划设计突出经济、先进、实用、 美观、舒适和多功能性；（二八 围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、展会经济、人文优势为市经济发

5、展做出贡献；（三）、以市整体经济发展和环境改造为标准，服从于城市整体的开 发建设需求。1. 3项目总体规划布局根据城市规划的要求，合理确定建筑的位置、防火间距、消防车 道和消防水源等。项目所处区域市政配套设施齐全， 总体布局在综合 考虑以适应当地的地形地貌的前提下， 按照市政规划的要求，进行合 理空间布局，做到既能使之具有浓郁的商务氛围， 又能体现人文居住 的环境，更保证了项目的安全性和合法性。1. 4主要建筑指标表序号名称指标单位备注1总规划用地面积170002 m2总占地面积102002 m3总建筑面积527002 m地下一层4建筑密度%5容积率2.56绿化率25%第二章项目市场、需求分析

6、4.1市房地产的总体情况随着市近几年的经济的快速发展，尤其是国民生产总值的提高、 人均收入的增长和国家政策的支持， 全面促进了房地产业的发展。具 体表现在以下几个方面：第一，政策方面。一些相关政策的规和完善，优惠政策的出台， 使得房地产市场被总体看好。市近几年的经济运行情况良好，为房地产业的发展和繁荣创造了 良好的外部环境。2001年市房地产交易费用的下调，物业管理条例 以及金融方面相关政策法规的出台，更是为房地产业的发展提供了快 速增长的政策环境。目前，国家计委、财政部又下达了通知，明令取 消房屋开发管理等4项不合理收费、土地局实行土地转让招标制、银 行按揭零首付取消以及商用房贷款最高年限为

7、五到十年等一些规房 地产销售政策的出台，增强了房地产销售的灵活性，同时保障了消费 者的权益。第二，市场方面。市场需求不断升级，改革开放的深入，经济的 快速稳定发展，居民收入的提高，消费者对商品需求也由原来的单纯 注重价格而转为注重更高质价比。 再由于外来人口的涌入，投资者的 进入等多因素引起城镇人口的急剧增加， 加大了对商品的需求；消费 者对开发项目的地块、地段、风格质量、建材、配置、物业管理和功 能等多方面要求不断提高，同时由于对外开放，大量的外商涌入中国， 进入，商品的需求量不断的增大。相对于此需求，有相当多的投资商 走进，开发了诸如沃尔玛，欧亚卖场等众多的知名购物商场。随着众多知投资商进

8、入市，市房地产企业的竞争日益激烈。 企业 都从以前的单一的拼价格转变为如今的拼质量、拼服务。第三，众多资金拥有者对商服的投资，也加大了对市场需求。4. 2竞争市场分析市房地产市场的总体供求平衡的情况下，如何能使本项目在众多 竞争对手中脱颖而出，取得最佳的经济效益和社会效益，是最为关键 的问题。因此，深入分析市场中众多的竞争对手，确立自身的市场定 位，是极为必要的。（一）、本项目的竞争优势1、区位优势：该项目位于市的绿园区，是市的未完全开发的区段，并且有深厚的文化底蕴和良好的办公环境。2、环境优势：该项目的地点位于春城大街以东其周边有国税办税服 务厅、农业银行、华兴货运、省工程技术学校、何氏快运

9、、周景春西 医科诊所、吃吃看饭店等集中高消费群体和组织。3、品味优势：新颖、时尚的外观造型，考虑周全的环境设计，无论 是商场还是客户，在此都会享受优美的舒适的购物环境。4、 理念优势：该项目引进南方先进的设计理念和成功的经验，以“舒 适、美观、安全、科技”为此项目开发设计观念。（二）、项目劣势：1、时机劣势：在绿园区附近新建或已基本竣工的楼盘多， 在时间上这 个项目没有抢得先机。2、环境劣势：本项目虽然地处市城市中部，交通不是便利。而且还有自然景观缺少，园区绿化不够等多方面的劣势。3、品牌劣势：由于进入市场时间短、资金不够雄厚、宣传力度不强 等因素使得项目在市实施和运行有一定的挑战。以上这些劣

10、势，都不会对项目构成本质上的威胁，相信凭借此项 目先进的设计理念以及价格等的优势，时间上的落后并不会太大的影 响；而且，相信随着市的发展，城市规划的完善，环境劣势也将会得 到很好的解决。4、3市场调查及目标市场的确立4. 3. 1市场调查绿园区位于市中心地区附近，商业氛围还不够成熟，没有大型的 消费中心，其商铺市场呈一个点状的分布，属于商业待发达之地， 以 大型的专业市场为主要商业点，加上小区群楼，临街商铺的补充，形 成了绿园区的商业格局。4. 3. 2目标市场确立通过对上面的市场调查进行分析，该目标市场定位在如下人群：1、各种商务，生活或其他用品商家或投资商。2、民营、私企老板和个体户这类买

11、家主要是附近居住区域的经商人士， 他们喜欢在各种环境 较佳的区域生活，加之手头资金宽裕，有剩余的资金投资物业，希望改变目前居住环境、增大居住面积，或作为增长投资。3、咼级白领这类客户知识层次高、综合素质高、消费行为理性，对生活质量 要求较高，由于长期在办公室工作，对自然景观和社区人文环境、运 动设施极为重视，同时对楼盘建筑风格、色彩、平面布局等极为关注， 地理位置好、公用设施齐全、配套设施完备的高素质楼盘是他们的首 选。力求生活的舒适、安逸、温馨、健康。一般发展商提供的套餐装 修方式比较满意。本开发工程将这部分职业者作为首选的目标客户。4、自由职业者同白领相同，他们要求高质量的居家生活，渴望温

12、馨、舒适方便 的生活条件。4. 4价格定位市商铺出租价格根据商铺市场的不同分布和特点，可分为三个不同的市场和价格：路区：主要是指以大路为中心，如：“沃尔玛”、“卓展”等中档 商场的出租价格为8000-1.2万元/平方米。红旗街区：如：“亚西亚”、“万达广场”、“欧亚商都”等中档住 宅区的销售价格为6000-1.1万元/平方米。二道区：如：“中东大市场”等中低档市场的出租价格为 1400 1900元/平方米。本项目位于市中部地区，根据项目本身的造价考虑，参照上面 对二道区价格的分析，将商铺的出租价格定位在1800元/平方米，虽 然项目价位比较低廉，但是低价不低质；从开发设计和服务等多方面 保证了

13、商场的适用性。因此，从市场的前期论证来看，此价位能够保 证商城的成功出租，从而保证投资者的投资收益。第三章规划方案优选2. 1开发设计及建设依据主要的建筑依据分三部分，即地基工程的地质评价依据、建筑方 案设计依据和土建工程编制依据。具体的说：（一）、地基工程地质评价依据：岩土工程勘查规GB50021-2001建筑地基基础设计规GB50007-2002高层建筑岩土工程勘查规程 JGJ72-90建筑抗震设计规GB50011-2001土工试验方法标准GB/T50123-1999（二）、建筑方案设计依据：商店建筑设计规则JGJ48-88方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规JGJ48-88（三）、土建

14、工程编制依据建筑抗震设计规GB50011-2001砌体结构设计规GB50003-2001建筑结构荷载规GB50009-2001混凝土结构设计规GB50010-2002建筑设计防火规GBJ16-87 （2001版）建筑部装修设计防火规 GB50222-95岩土工程勘察报告K2003-33市建筑日照间距规定 2. 2建设规模2. 2. 1地质地形勘测报告1、项目建设场地为规则矩形地块，场区宽阔，地势平坦，根据现场岩土工程勘察报告钻孔位置和高程数据勘测，场地标高223.52米-221.68 米，最大高差1.84米。2、项目建设场地的地土类型属中软土，场地类别为H类建筑场地； 场地为建筑抗震一般地段。

15、3、项目建设场地等级为二级，地基等级为二级，工程重要性为二级。4、水文地质条件市位于省中部，属温带大陆性季风气候，受蒙古陆冷空气和海洋 暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气 温变化剧烈，有风沙。年平均相对湿度 68% ;年平均降雨量650毫 米；年最大冻结深度169厘米；主导风向冬季是西北，夏季是西南； 年平均风速可达3.6米/秒，最大风速达到25.7米/秒。由于市属寒 冷地带，基本雪压值0.3KN/平方米，无霜期145天。地震烈度达7 度。场区地下水有两层，第一层为潜水，主要埋藏在第二层到第四层 土体中，补给来源主要为大气降水，地下水位随季节变化，由往年测 得地下水初见水位3.0米到4.6米，稳定水位2.8米到3.7米，标高 218.84米到220.38米。第二含水层为第八层砾砂层，属承压无压水。 场区周围无污染源，根据地区经验，地下水及土对砼侵蚀性可不予考2. 2. 2建设条件项目位于春城大街以东街、现状巷街以南、现状住宅以西、现状 围墙以北地区，是市基础设施建设投资的良好区域， 市政