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1、仙葫楼盘市场板块竞争仙葫的迅速发展日趋明显,房地产市场正从星星般的火苗慢慢燃烧,竞争力逐渐增强。看着各大楼盘连连座座拔地而起,仙葫瞬间以崭新的姿态呈现在世人面前。 2005年度销售成绩最显著的非万正假日风景莫属,它创下了历史高峰,共销售586套住宅,成为本年度销售排行第一名。成绩之可观,凝聚了更大的吸附力带动着仙葫片区的发展。如今仙葫房地产住宅均价已经达到1973.78元/平米。对于现阶段的青秀区来说,凤岭板块开发的程度已经走向结束,而它的另一个开始则是由仙葫作为主导力量进行开发。 洋房板块市场竞争 房地产开发正阔步前进,大量的房地产产品源源不断地涌向市场,地段、地段、还是地段的“三段论”日益
2、显示出其特殊的魅力,它甚至被视为金科玉律。房地产行业还有着这么一句话:“区位决定一切。”地段还决定着整个项目的定价,可见项目的地理位置成为整个楼盘销售量的关键。 仙葫分为三大区,分别是东区、南区、西区。东区重点建设五合大学城,是科教文化最浓厚的区域,由于该区是教育重点基地,因此该区几乎没有楼盘项目。而南区楼房销售量较少,正处于起步阶段。因此仙葫洋房板块市场竞争就集中在了西区。与凤岭版块不同,仙葫由于可开发的资源丰富,因此出现了几个竞争最激烈的大型楼盘,如海茵国际花城、天池山等、万正假日风景、长岛800里香江和上水人家特色楼盘。在此对其分析如下: 1、区位配套设施 从琅东一头的仙葫大道一直到开泰
3、路是仙葫西区最繁华一带,外部配套设施相对来说比较齐全,该路段主要以私营房屋装饰店面为住,建有几家大型超市、菜市场和商场,方便居民们的生活。上水人家建筑在此路段的中心,可充分利用这些已有的生活配套资源。而蓉茉大道往后的仙葫大道较为冷清,万正假日风景、海茵国际花城、长岛800里香江和天池山等项目都集中在该段。因此相比较之下,上水人家比其他四个楼盘来说地理位置优势比较突显。 居住在离城市中心偏远的仙葫,拥有便利的生活配套设施是居民最向往的。相对小区内部配套来说,最具特色的分别为:万正假日风景配有仙葫独一无二的200米咖啡风情街、时尚购物街、多功能的游泳池、凉亭、树阵广场,让居民足不出户便可享受生活的
4、便捷。天池山拥有小区入口商业街、山顶会所商业街总建面积约9000,小区前设有大型休闲步行花园,社区还提供休闲、活动场所总建筑面积为5000,还配有游泳池、网球场等,给住户拥有一个减压放松、休闲娱乐的家园。海茵国际花城则设有20000中心广场,10000海茵国际文化广场 ,10000高尔夫练习场,网球场、羽毛球场、足球场、篮球场、游泳池等多项运动设施 ,以及异国风情商业街、购物超市 ,国际级会所,配备SPA室、咖啡厅、影视厅 ,星级度假酒店、小学、幼儿园齐全。这三个大项目覆盖土地面积大,因此内部配套较为完善。2、销售价格竞争分析排名楼盘名销售套数销售面积(M2)销售总金额(万元)均价(元/M2)
5、1万正假日风景58686932.381415329861628.081342海茵国际花城37450618.251062773892099.586393上水人家30934945.59797789232282.94684长岛800里香江14717175.42391422862278.971115仙葫枫景13414850.58323179372176.207066华锦苑13118585.11253737461365.272847天池山12120373.9558382892740.677482005年销售套数排名前7位上表所示,仙葫枫景、华锦苑相对其他各盘来说是属于小楼盘社区,因此以下的竞争对手我们将
6、针对万正假日风景、海茵国际花城、上水人家、长岛800里香江、天池山这几个仙葫巨头作出市场竞争分析。 从销售均价来看最占优势的就是万正假日风景,均价1628元/平方米,比2005年全市的仙葫区域住宅均价将低出300元,销售总面积达到86932.38 成为全年销售量第一。另四个项目都在2000元以上,而价位最接近的为上水人家和长岛800里香江。800里香江虽比上水人家的均价稍低,但销售面积竟少了一大节。可见影响这两个项目销售成绩的不是价格的问题,而是项目本身的内部问题。首先长岛800里香江地段优势不及上水人家,项目本身并不算大,因此没有足够的土地建设内部配套,楼盘间距也有所欠缺,唯一的好处就是该项
7、目处在山腰上,正所谓站得高、看得远,地势高因此周边无其他建筑阻挡其视线,可看到邕江的美景,突出了“800里香江”的美丽称号。而上水人家虽没有美丽的景色围绕,但便利的生活配套以及内部的宽大的间距,新派“苏州园林”创造性的结合传统与现代的绿化设计,足以弥补其缺陷。为了图个便捷的购房者当然首选上水人家。 3、山与水间的选择 仙葫一带由众多山水形成,主张自然生态环境的居住理念。 天池山和海茵国际花城,一个伴山一伴水,双方互相形成了强烈的竞争局面。二者区位的配套相当,但前者依山而建,正前方面临着邕江,虽触及不到,但拥有了南宁独一无二的山顶湖泊-天池。项目建筑层次分明,使每栋建筑都拥有其属于自己的山水景色
8、,而处于较低的住宅也不用担心,因为前方有为其设计好了休闲花园。敞成坡度(坡度较大)崎岖的慢慢向山上延伸。居住在山顶的居民如果没有私家车,也许回家是一件很困难的事。这个缺陷由物业来解决,他们为住户提供观光车,10分钟发一次车方便住户进出小区。但观光车并不是24小时提供的,只有白天才能享受到这种服务。而海茵国际花城则由曲折蜿蜒1.8公里长的天然河流-蓉茉江相伴,开发商将投入巨资修建沿江休闲绿化景观带,创造出自然生态江景。10000的海茵国际广场采用自然流派设计,形成林荫大道、绿色景观庭院、园林小品景点的多层立体绿化空间。因此在景观上并没有示弱于天池山。而该项目相对来说进出小区比较方便,正如上述说过
9、了,在此居住的人最希望得到的是便利。 NextPage 商铺板块市场竞争 1、区位分析 与住宅一样,汇集人气最旺的地方,商铺的价值就会步步高升,因此住宅楼盘越多的地方,商铺的销售便显得加倍热销。对于商铺来说从蓉茉大道起向仙葫大道继续延伸,这一带则是商铺发展最聚潜力的地段,但发展还有待延伸。目前仙葫商铺市场竞争势头还比不上住宅市场的竞争激烈,但万正假日风景的200米咖啡购物风情一条街、天池山的入口商业街等商业街将会逐步凝聚这一带的商业气氛,不久的将来这地段的商业地产将如火焰般急骤燃烧。 2、销售价格竞争分析 2005年仙葫商铺销售排行看下表:2005年仙葫商铺销售统计数据 排名楼盘名销售套数销售
10、面积销售总金额(万元)均价(M2)(元/M2)1天池山452964.9611834622.463991.4948132龙湾华府141753.01525903030003仙葫时代俊园5318.6159300050004东城美景4150.028146115430.0159985枫丹丽舍2169.6449195629006雅和居2251.9610933674339.446738合计725608.1921086586.463759.962922可见天池山的入口商业街销售成绩独占螯头,成为2005年商铺销售排行首位。其销售金额占全年金额的50%。仙葫是青秀区新开发的区域,商铺价格虽比不上其他老成区,但从
11、2005年1月到12月该区域各楼盘商铺价格都有不断提升的苗头,天池山也以将近4000元的均价就达到了如此可观的销售业绩。 大型社区天池山、万正假日风景、海茵国际花城为这一带的商业圈提供了大量的消费群体,商业地产将渐渐红火。由于万正假日风景的200米商业街还未正式销售,因此该年度没有销售量,据了解,该项目的商铺将在2006年初开始公开销售,现场将会出现热闹的场面,商铺极为抢手。而龙湾华府、仙葫时代俊园、东城美景等楼盘的商铺销售量也将逐渐上升。仙葫别墅的竞争对比分析 国土资源部强调2006年继续停止对别墅用地供应,目前别墅用地已经面临着“弹尽粮绝”的局面。开发商运用原有的土地纷纷建造别墅,几乎各大
12、社区都建有几套。在仙葫板块属于纯别墅社区的只有邕江湾别墅园、龙胤花园、丽水湾和碧丽山庄。广西全区经济不断发展,本地消费者购买力愈来愈强,经济型别墅逐日受到人们的宠爱,面对着日渐扩大的别墅需求群体,仙葫别墅的竞争情况又将如何呢?请看下列对仙葫别墅项目分析情况。 1、别墅区位配套 别墅与普通住宅不同,其属于高档住宅,不仅需要美景相伴,还需要较好的人文环境,安静的场所,完善的内部配套等。仙葫别墅多集中在长福路往后一带,该路段比较偏僻幽静,行人极少,偶尔会有车辆路过,外部配套几乎没有,几乎由小区内部提供。该路段拥有山群及邕江等自然美景资源,正是别墅扎营好基地。 由于这里集中了大量的别墅小区,且大量别墅
13、宅基地在此出售。仙葫独特的地理优势-依山傍水,是南宁独一无二的自然生态环境住宅区,因此这里别墅产品市场非常激烈。同在一片天地,由什么来主宰他们的销售命运呢?为此我们继续进行下一步分析。 2、价格因素分析2005年仙葫别墅销售统计表 排名楼盘名销售套数销售面积(M2)销售总金额(万元)均价(元/M2)1龙胤花园2712687.36771207006078.5458912邕江湾别墅园134131.43173159974191.2841323天池山122695.9280192762974.5971694枫丹丽舍81573.564487765.72851.9825755碧丽山庄62194.835326
14、8602427.0034586丽水湾52246.08112780575021.217855合计-7125529.18123548655.74839.507407仙葫别墅均价从表中显示的并不是越低价销售量越高,相反纯别墅社区-龙胤花园以最高的均价6078.55元/平方米销售了27套别墅,成为别墅销售冠军。而均价紧为2427元/平方米的碧丽山庄则排到了尾后,小区均价仅相当于仙葫别墅均价的一半,但销售成绩仍不乐观。物以稀为贵面向供应量日趋减少的别墅市场,价格已经不再是需求者最主要考虑问题。小区内部及周遍环境、房屋个性的设计风格、配套设施、良好的物业管理等等因素,才是购房者追求的。因此我们再对这些因素
15、进行解剖。 3、别墅诸多因素剖析 龙胤花园: 配套:位处南宁市发展主轴线上的南宁市仙葫开发区,紧临三岸高速枢纽,距城市CBD金湖广场8KM,城市市政中心凤岭6KM,青秀山风景区及高尔夫球场4KM,与西南名校东方外国语学校一路之隔。42路公交车可直达。 卖点:高达70的绿化率,户均占地一千平方米,加上外部山水融合,形成人与自然和谐生活的氛围。 品质:龙胤花园规划方案出自以豪宅设计享受盛誉的澳大利亚DEM GILLESPIES(戴美-格拉斯比)公司,该公司在上海。龙胤花园“山水园林别墅”园林景观设计来自美国MBC公司及香港太合国际公司,以服务住户为最高理念。物业公司为首家引进具有160年历史的国际一流物管公司英国威格斯物业管理公司,为每位尊客提供英式管家型礼宾级的物业服务。NextPage邕江湾别墅园: 配套:内部配套:商业会所:顶层阳光泳池、室内羽毛球场、球室、阅览室、棋牌室、美容厅、健身房、桑拿室、茶座、咖啡厅让你体会国际时尚的休闲体验。医疗:独特