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1、第一章 概述一、 工程概况1、 工程名称及性质名称：星光湖休闲度假苑性质：建2、 工程内容星光湖休闲度假苑工程包括狩猎区、射箭场、别墅区、中心接待区、停车场、野营区、农庄美食休闲区等；总投资9300万元。3、 建设地点工程处在武汉市黄陂区罗汉街长岭镇接壤部，位于星光湖东畔。4、 建设单位业主单位：武汉市常青城市综合开发负责人：乐道明二、 可行性争辩报告编制依据中华人民共和国水法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国水土保持法、黄陂区土地利用总体规划、黄陂旅游开发总体规划纲要、武汉市木兰生态旅游区环境保护规划方案三、 工程背景介绍世界旅游业的快速进展已经成为现代世界经济的一大特征，在过去的
2、十多年里，全球旅游业平均增长率达9%，自改革开放以来，我国旅游业已成为第三产业中最具活力的兴产品，国民经济的增长点。据专家争辩说明：中国国内旅游是世界上数量最大、增长最快、市场潜力最强的旅游市场，估量从现在至2022年，中国旅游业年平均增长率将达12%。现阶段，旅游活动的特点是短程、短时、少消费、周末游、消费需求方式的休闲、消遣、观光为主，空间构造表现为以大城市、知名景区为中心的辐射圈层构造。随着社会生产力进一步提高，人们生活水平的提高，追求自然、粗暴、张扬共性成为很多年轻人的追求，越来越多的人通过旅游这种方式，去追求身心的放松，缓解工作的压力和紧急的心情，渴望在山间田野、绿草碧水之中，亲历竞
3、技、游猎、野营劳作，体验自然之闲适，乡村之静谧。因此，生态田园游、乡村休闲将成为国内旅游业进展的潮流。武汉市常青城市综合开发由武汉市城乡建设公司、武汉南湖房地产公司、武汉市乐建市政工程共同出资组建，经济、技术力气雄厚，长期从事国内房地产开发、市政工程建设，对国内，特别是武汉市各类市场信息了解全面，市场推断力气强，通过对国内外旅游业形势的分析，对武汉周边休闲度假市场的长期实地考察，分析认为投资建设木兰星光湖休闲度假苑潜力大、风险低、回报高，无论从促进地方经济进展的角度，还是从壮大企业自身经营规模，分散投资，分散风险的角度，该工程进入实际实施可行。第二章 工程地旅游资源分析与评价一、 自然资源分析
4、 1、 地貌景观星光湖休闲度假苑半抱泥河水库南汊，由多个半岛，面积达800余亩的近岸陆地组成，低丘绵连，层峦叠嶂，山水兼备，灵禅共通，幽静而自然，峰峦有七座，多不高，海拔8085米，单独成峰，抬腿可登。半岛有多个半岛伸入星光湖中，形成良好的亲水岸线景观。2、水域风光临休闲度假村各山顶，星光湖水光湖色尽收眼底，岸线透迤，汊湾众多；星光湖面积约7平方公里，库容1741万立方米，水体清亮，水质良好，根本符合地表水环境质量标准类标准。3、生物景观主要植被类型有亚热带常绿针叶林、亚热带落叶针叶林、亚热带阔叶林，常绿阔叶混文林；植被生态系统分层明显，乔木高度57米，盖度50%，灌丝12米，盖度8090%，
5、草层稀疏，分布于荒地区、疏林区；常见树种为松树、杉树，间成有构骨、枫林、火棘、冬青、枫杨等，草种主要为白茅和红茅。由于人类活动的影响，星光湖休闲渡假苑内植被类型不尽全都，异质性高，土地利用类型因此也不全都，主要为有林地，乔林盖度高，树种较多；疏林地，乔木盖度低，树种单一，主要为松树；荒地、灌木丛生，掩盖度良好；耕地主要为种植旱生作物。野生动物：常见野生动物有野兔、野猪、野鸡、野鸭等，说明本地区生态系统质量良好，动物生境人类破坏不是严峻。5、 气候、气象条件本区地处中纬度，属潮湿的北亚热带季风气候区，四季清楚，光照充分，雨量充分。由于本区整体的植被生态系统保存完好，依山傍水，林木葱郁，空气格外清
6、爽，环境适宜，是避暑休闲佳地。二、 人文旅游资源假设说黄陂盘龙文化蕴育武汉的文明与进展，则众多的历史人物和大事演绎着黄陂精神，这里既有佛道伦理，也有二程理学文化，既有木兰参军的故事，也有近代风云人物证战沙场的佳话。民间习俗：黄陂素有“无陂不成镇”、“九佬十八匠”之称，有经商和从事手工制作的传统，黄陂泥塑、铸铁、纺织土布、竹器等是格外贵重的旅游资源。民间艺术：黄陂皮影戏和湖北大鼓久负盛名；楚剧和汉剧也有市场；而节庆期间的民间艺术活动为采莲船、蛛蚌精、踩高跷、舞狮、舞龙灯等更是独具特色，欣赏性、消遣性都很强。三、 旅游资源评价评定旅游资源等仅对确定旅游开发的重点和时序具有重要的指导意义星光湖休闲度
7、假苑兼备自然与人文条件，资源种类较多，组合状况较好，具有确定的开条件；在种类资源中，水域风光条件最好，其次是林草资源；依据我们实地勘察状况，询问有关专家意见，评价其旅游资源质量整体并不高，属一般水平，但其可塑性较好，依据现有资源状况，合理休闲度假的经营定位，可变劣质资源为有效资源，重点突出休闲度假“活动”的特色，如狩猎、射击、对抗射击等，利用现有特色资源弥补整体资源质量的缺乏。第三章 工程可行性分析与评价一、 工程实施的必要性1、 是推动黄陂旅游产业化、多元化进展的需要。从黄陂旅游进呈现状分析，目前主要是形成单一的休闲度假及森林景观游，吸纳人群年龄构造和消费构造也较单一。仍停留在走走、看看、吃
8、一吃的层次，没有参与、体验的的快感，没有再次吸引人群的力气。星光湖休闲渡假苑仅有休闲度假功能，重要的和特征是狩猎与射击竞技，刺激性强，参与感盛，体验深，因此，吸纳的消费人群，消费构造也不一样；野营、野炊同样是一种特色，有不同的体验和感觉。这些消遣工程的进展，无疑含丰富和促进黄陂旅游产业的进展。2、 是黄陂旅游兴区的需要。黄陂是农业大区，人口众多，经济相比照较滞后，北部地区由于地貌及资源赋有的状况分析，进展工业或集约化农业均有不行逾越的障碍，依据“黄陂十一五经济进展总体规划”及“黄陂区十一五旅游总体规划”，北部地区划为木兰生态旅游区的定位是格外科学合理和实事求是的。该工程的实施将进一步拉动黄陂经
9、济及地方经济的进展。3、 是投资企业不断进展的需要。经济是多元的，作为投资商必需敏锐推断经济进展主方向，合理资金投向，获得最正确效益，同样抓住机遇和切入点也格外关键。休闲旅游业方兴未艾，进展势头强劲，适时进入不仅可实现投资多元化，抢占商机，更能壮大企业进展规模，分散投资风险。二、 工程竞争优势1、区位优势木兰星光湖休闲度假苑位于黄陂星光湖东岸，距武汉中心城区仅40余公里，有岱黄路和黄孝路相连，驱车仅需40分钟可直接抵达，交通格外便利；区内交通网密集，可便达孝感及武汉周边城镇。距武汉天河国际机场约30公里。木兰生态旅游区已成为武汉名符其实的后花园，其品牌效应日益强劲，成为武汉市郊区旅游的一大热点
10、，区内景点众多，特色各异；星光湖休闲度假苑既可占本区旅游品牌的市场效应，又可抢后发而先至之机遇。2、市场优势星光湖休闲度假苑主要客源市场是武汉市，包括武汉市市民和外地来汉的旅游者商务、会议旅游，其次是孝感、麻城、黄石等中小城市。武汉是华中地区特大城市，人口800余万，流淌人口300余万，旅游消费市场潜力巨大；依据同行业争辩，游客武汉黄陂居民占84%，省内除武汉占12%，省外占4%。随着武汉市经济的进展和人们收入的提高，生活方式武汉消费习惯的转变，武汉人对休闲、消遣的需求与日俱增，走出家门度假、消遣的人群会不断增长。3、资源优势尽管星光湖休闲度假苑从旅游资源评价的角度整体质量不高，但人们对旅游产
11、品的需求却因人而异，因景而各具特色，只要依托主要资源合理开发与利用，因需求而定位，市场前景就会光明，资源优势就尽数发挥。4、 企业经济与技术优势 三家联合公司经济技术力气雄厚，长期从事房地产开发和城市市政工程建设，具有准确推断市场经济活动规律，科学投资的力气，具有抗拒市场风险和对星光湖休闲度假苑深度开发和规模进展的力气，并能在武汉市投资圈形成聚拢效应，同时，有猛烈的投资意愿。5、旅游产品优势木兰星光湖休闲度假苑消遣工程如狩猎、射击、野营、野炊等独具特色，与黄陂区内其他景区的工程形成优势互补，产品相对多样，消遣性更高，消费层次更高。三、 竞争劣势与不利条件1、资源质量相对较差除水域景观外，其他玩
12、耍景观的开发需大量投入，增加本钱，延缓降低企业效益。2、工程开发治理水平有待进一步提高星光湖休闲度假苑是一项综合开发工程，需对工程方方面面进展论证，科学经营理念，在可争辩成后，应严格工程治理，科学规划。四、机遇与挑战经受了一轮旅游热潮，中国旅游者感受到了群众旅游的“挤、乱、差”，旅游需求日益差异化，目的地选择日益多样化，消遣工程日益特色化，无疑木兰星光湖休闲度假苑将是武汉市民的最正确选择，工程进展奠定了良好的根底。这是工程顺当进展的重大机遇。木兰星光湖休闲度假苑面临区际间竞争的挑战，工程包括了农家乐、别墅会议室与会议接待等相像工程，且是投资的主体，这些必将同区内其他先行开发和马上开发的旅游工程
13、形成竞争，这时工程高水平治理，深度开发并形成特色是一项严峻的挑战。第四章 客源市场分析与推想改革开放以来，武汉抓住机遇，扩大开放，实施了国民经济持续、快速、安康增长，年平均增长率达11%。居民收入稳步增长，城镇居民人均可支配收入近万元；劳动就业工作取得的进展，全市从业人员500余万人。调查显示家庭总收入510万元的占5%，35万元的占20.8%，23万元的占25.1%，12万元的占30.3%。一、目标客源市场定位木兰星光湖休闲度假苑的市场定位应是多角度的、立体的、动态的，随着客源市场变化而适时调整。1、 从客源市场区域来看应主要定位于一级、二级市场，一级市场主要包括武汉市及其远城区孝感市；这些
14、城区到木兰湖星光湖休闲度假苑交通便利，且历史文化、风俗习惯、消费行为大体相像，人群往来亲热，有传统的协作关系及地缘关系。二级市场包括荆门、黄石、麻城、仙桃等城市，这个范围内人口众多，交通便捷，城市经济也较兴盛，具有很大的市场潜力。2、 从旅游动机和出游目的看应定位于周末游，假日游，并兼顾休闲、体育、商务、会议等客源市场。3、 从客源组织形式看应定位于组团和散客相结合的市场。4、 从消费层次看应定位中高层白领阶层高层 ，兼顾低收入工薪阶层市场。二、客源规模与构造现状木兰星光湖休闲度假苑为马上开发的休闲度假工程，其客源规模和构造受多因素制约，这里的木兰生态旅游区客源现状状况作为比照予以分析。木兰生
15、态旅游区2022年接待规模为250万人次，年增长15%，主要为国内客源，其中武汉市游客占80%；2022年游客规模为300万人次，比上年增长达20%，主要为武汉市游客；2022年游客规模为340万人次，其中武汉游客占85%，比上年增长13.6%，实现旅游综合收入3.45亿元。三、客源地游客规模推想由于木兰星光湖休闲度假苑尚未起步，故游客规模推想拟承受湖北省多年旅游规模变化规律，参照木兰生态旅游这类的景区工程对客源状况作初步推想。1、 长期趋势法：依据湖北省多年来国内旅游增长的一般规律，并以木兰湖起步年2022年游客规模为参照，拟定木兰星光湖起步年2022年的游客规模为6万人次，以近2年湖北省游客增长的平均速度9.128%作为K值，分别计算2022年、2022 年和2022年三个阶段的游客规模。P202261+9.128%4=1.426=6.9万人P2022 6.91+9.128%5=1.556.9=10.7万人P202210.71+9.128%5=1.5510.7=16.6万人2、 状况分析法依据旅游进展的规律，一个旅游工程的游客量进展呈现初始阶段、进展阶段、平衡阶段和饱和阶段。影响出游率的因素很多，包括：消费价格、经济收入、个人偏好、社会劳动效率等
