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1、精选优质文档-倾情为你奉上分析万达现象寻找商业地产解决方案一、万达现象：我们还是来从一些媒体上看看万达各地商业广场的经营情况吧：1、2004-02-12 09:50:11来自东北新闻网的消息标题：沈阳万达商业广场百家业主要退铺2004年2月9日，是沈阳万达商业广场复业的第二天。繁华太原街上的万达商业广场，此刻却有人欢喜有人愁：位于万达商铺西侧的沃尔玛购物广场和北侧的百盛购物中心，人头攒动、购销两旺；与之形成强烈对比的是，万达商铺内70的精品名店空空荡荡，一张张贴在门口的空铺招租或转让广告在凄然舞动。据了解，由于万达商铺里的商家经营惨淡，他们在去年的12月28日（开业仅仅六天后）集体停业，同时有
2、超过100家的业主要求退铺或赔偿损失。 2、2004-11-12 来源:南京重磅报道标题：万达商铺渐渐开始恼人，新街口商铺风险太大万达购物广场是南京商业地产市场具有典型意义的商铺。开发商万达地产销售负责人介绍，该广场共有商铺108个铺位，目前已经全部销售完毕并交付使用。据该公司调查，85%以上的购房者都不是自己经营，而是全部靠房租来实现投资回报。 记者近日在南京市房产网上看到了好几家万达商铺欲转手的信息。记者以一个承租者的身份与其中一位房主联系上，没想到，他第一句话就是问记者经营什么的。对于记者心中的。3、2005-01-01顺驰置业网武汉标题：武汉华纳万达商业广场中小店铺关门抗议租金贵 31
3、日江汉路上的万达两个商业广场出了稀奇事，将近一半中小商户关门抗议租金太贵！从中午开始，陆续有些店铺的铁门拉下来，两个小时就关了一半。笔者在万达“国际时尚广场”和“摩登时代广场”看到，有的店卷门半开，几个店员无所事事，也不卖东西，说是在等老板和万达老总交涉；有的店灯也熄了，人也不见了，门口贴着“门面转让”的告示；还有些小店铺的老板聚在一起商量对策，这里一堆，那里一群的，把进来买东西的顾客搞得莫名其妙。这样的媒体报道还有很多很多，在此就不一一列出了。据万达介绍，大连万达在全国共投资了个同样的产权商铺项目，目前已经开业了个。长春、沈阳、天津的三个项目都面临了严峻的局面。在长春，甚至出现激烈冲突，导致
4、了所谓的流血事件。而在济南、南昌、长沙的产权商铺项目也不同程度地出现了投资者与开发商之间的冲突。笔者在2004年在沈阳操作一个项目时，对沈阳的商业全面做了调研，沈阳万达商业广场也去过多次，对万达在沈阳的项目还是有一定的了解，在2005年一月初万达的第三次开业期间，我中午再次去看了看现场的情况并没有比前两次好多少，刚过了元旦，春节快到了，沈阳大多数商家都在搞着各种促销活动，万达商业广场里面却是一派萧条景象。在万达大街、水晶街、银丰街、紫金街、钻石街上的300余家“精品名店”只有临街外铺正常营业，内街很少有人光顾，笔者逛遍广场，购物的人不超过100人，近40左右的内铺有的店门紧锁、有的贴着招租或转
5、让的广告。已在营业中的店铺内，不少独守柜台的销售人员都无聊得昏昏欲睡，也有的是几个守柜台的销售人员聚在一起闲聊。另笔者2005年1月初在长沙的万达商业广场也看到类似的情况，二楼的沃乐玛人潮涌动，而一进入一层的万达，映入眼帘的是一派萧条：偌大的店堂里只有稀稀疏疏的几个人。笔者留神观察了一下，一楼的货物品种少，大多数是经营品牌服装的，也有少量的工艺品、玩具。不少的商户都在无精打采地对望，一些商铺的商户已经脱岗不见了人影。笔者以将要加入万达为由，对一些商户进行了了解，一些商户表示，目前的经营状况仅够维持，更多的一些商户则告诉我经营一直在亏损，春节后想不做了，还有一些商户表示要将摊位原价转让。二、万达
6、失败原因分析我们在分析万达失败原因先来了解万达商业地产订单模式万达商业地产订单模式：万达商业地产基本模式是将二楼及以上楼层出租（或其它合作方式）给世界500强的商业服务企业，如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等，再将一楼规划成外街铺和内街铺，并对外出售。这种模式在中国商业地产发展初期的确是一个影响极大的创新，其最明显的优点是：在商铺营销中，通过宣传战略伙伴世界500强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高的预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺；在招商过程中，许多中小品牌的经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱，招商工作相对容易；在营运中，中小店可以利用与商业巨头消费群交叉原理，充分利用其消费群，为其提供互补性商
7、品和服务。笔者认为，出售产权商铺带来的经营权、管理权、产权分离是导致在万达失败的根源之一。问题一：用住宅开发手法做商业地产大连万达在开发商业地产前就是住宅开发商，万达受开发经验与资金实力所限，在开始商业地产时选择了与住宅开发相同的模式先盖好房，然后分割成不同面积出售产权甚至卖期权。在这个过程中，万达对商业后期运营不加考虑，不愿意多承担些责任，也没有想过要用1年3年的固定租金回租帮助买家养铺、营造商业氛围。万达如此开发的不良后果随着这类项目的交付使用而暴露出来，如长春、济南万达商业广场业主因铺面出租不畅而引起的纠纷。当然，这里面也同样暴露出国内投资者的不成熟。对商业地产的投资期待缺乏必要的心理准
8、备，不了解商业地产投资的规律，对风险估计不足，更没有做中长期投资的打算。所以说，万达因为用住宅开发手法做商业地产是导致万达失败的原因之一。问题二：没有坚实的资金实力 事实上，资金是商业地产项目能不能正规操作的一个关键。一个商业地产项目的投资往往要少则几亿元，多的甚至达几十亿元，建议期也较长，达2-4年，而开发商往往仅能投入10%-20%的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。在国家宏观调控下，开发商向银行贷款的难度很大，其它融资渠道则几乎没法弄到钱：信托资金由于受到各种条件的限制，能融到的资金对于项目资金缺口来讲，也只是杯水车薪；国外房地产投资机构的进入难度更大，除政策因
9、素外，国内独有的商业地产赢利模式让这些投资机构知难而退。在各种融资渠道几乎不通的情况下，商铺预售成了开发商唯一的希望（万达也是如此）。销售商铺也成为商业地产短线操作的标志。销售比例越大，项目投资回收期越短，风险也越大。业内有位专家在一次关于“商业地产是暴利还是陷阱”的讨论中就很客观的分析了国内商业地产的开发现状，专家指出：若没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！而现在国内的商业地产开发与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且分割产权出让的操盘模式居于主流。分割产权出售，多数都是因为开发商不懂商
10、业地产规律或贪图暴利而资金实力有限情形下硬性寻找的出路。然而，挡不住眼前利益的诱惑，商业地产仍是趋之者众，而大连万达就是其中之一。2004年到2005年，随着万达在全国各地众多商业项目投入运营，项目中分割产权出让的商业地产项目已频频出事，大批投资商业地产却收不到预期回报的投资人不断的找万达清算，这一点在文章的开头大家已经看到了。所以说，万达因为没有坚实的资金实力是导致万达失败的原因之二。问题三：没有商业经营的经验及错误的出售产权商铺国外一些商业地产行业人士指出，对于一个商业地产商而言，把物业出售给分散的所有者不是通行的做法，这样做的结果难以控制，需要开发商投入很大的精力管理，否则就会影响商业物
11、业的投资价值。产权分散与商圈统一经营的矛盾已使得许多知名开发商（包括大连万达）交付了昂贵的学费。笔者了解到，年年底沈阳万达商业广场首次开业，当时的硬件设施并不具备开业条件，且其中约一半左右的业主并没有参与此次开业。紧跟其后的第二次开业又未免匆促。笔者认为，单单依靠业主的单打独斗不可能塑造整个商区，万达商业广场失利的深层次原因是缺乏专业的商业管理统一运营和错误的出售产权商铺。我们先来说说万达商业经营管理方面的问题由于商业地产在中国刚刚兴起，而产业生态链条相对较长且需要完善，后续问题还很多。万达首先是有成熟经验的招商团队缺乏，多数项目在高档奢侈品的招商上都感觉乏力；其次是商场经营管理团队少，人才稀
12、缺，尤其是有管理Mall经验的团队与人才都很少。而招商与商场管理都是商业地产运作的重要环节，关乎项目的成败。而事实上，万达不是没有建立商业地产经营和管理团队，而是做的不专业，众观万达在国内的已销售的商业项目中，在经营的商品档次上都不是太高，这只是其中的失误之一，可见万达模式的失败仍然在于商业地产规划与运营知识的不足。被万达用住宅地产的推广套路游说而来的投资者在购买了周边商铺的产权后，尽管有主力店入驻，但还是无法从万达一方获得切实的利益保证。而万达自身也因为产权的部分出售而被迫负担巨额广告费用。我们再来说说万达错误的出售产权商铺的问题还是以沈阳万达商业广场为例。万达的出售精品名品广场室内产权小商
13、铺的营销方法：和目前中国绝大部分房地产开发公司的做法一样，万达其选择的赢利模式为出售房产，在沈阳万达，商场都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每个的销售面积大约为26-29平米左右，售价在58000-62000元/平米之间，最小单位总价在170万元左右。上下两层70平米的主力铺位，楼上二层销售不算面积，配合一层赠送，这样的商铺总数共有近354家之多，354多个商铺万达卖了9个多亿。事实上笔者通过了解万达的销售价格过高，售价高产权人定出的租赁价格必然也高，上述两者均超出了沈阳市场的承受范围；“卖出一部分商业地产，基本可以解决再开发的资金问题。其余部分用于出租。”王健林曾这样描述自
14、己的商业地产经营观。实际上，万达的确仍然在靠通过出售铺位产权回笼的资金在一个又一个城市扩张。但事实上这一订单模式在其他城市已经在重蹈沈阳万达商业广场的覆辙。业内商业地产专家认为，万达这种出售室内产权小商铺的营销方法，从它面市的那一天起就埋下了后患，虽然不乏成功的项目，但是绝大多数都以失败告终。这种方法之所以失败的主要因素：一是产权分割，出售后很难统一所有投资人的意愿去经营什么，如果要统一投资人的意愿并且能经营起来就会涉及到第二个问题，即承诺一个合适的投资回报售后返租。如果出售出去，并且已经招租成功，但要保证投资人长期稳定投资回报，也就是必须保持租户的长期运营的经营成功，但是大量的广告促销费由谁
15、来投入并不明确。因此，万达非常清楚其面临的死结，在销售过程中尽量回避政策的风险，不惜投入巨额的广告费用以“携手沃尔玛、以租金养商户、一铺旺三代、零风险、每个商铺每平方米至少可以出租500元等广告宣传”这一非常好的概念解决招商问题，等于给投资人一个投资的预期。现在许多商户反映的问题就是第三个问题，即谁为市场的整体经营成功负责？从道理上讲，每一个商户是自负盈亏的独立经营主体，但是一旦商户经营不好退租，投资人的问题将马上暴露出来，现在才是开始。我们再以沈阳万达为例来说明一些问题，万达开业后广告投入与前期销售时广告费的大量投入相比，真有天壤之别。前期广告投入因为是卖商铺，销售与开发商有直接的关系，而后期广告投入是为了经营，收益的主体是商户。就涉及到这笔广告投入从哪来里的问题，从正常情况看，主要来源是向商户收取管理费，刚刚开始经营的商户是最不稳定的，如果经营好，租金提高没关系，而一旦商场整体经营不好，就算提前退租，最多损失押金，这也是产权式商铺的死结。我们从商铺营销利益来进行分析。万达关心的是是否好卖，价格能否达到预期，从现在的情况看，万达已经达到了目的，对投资万达商铺的人，现在矛盾还没有暴露，一旦到绝大部分经营户生意不好并且开始退租的时候，所有的矛盾都将集中释放。室内
