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1、【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-总结归纳:不动产进项税额分期抵扣暂行办法(15号公告)一、不动产概念指不能移动或者移动后会引起性质、 形状改变的财产，包括建筑物、 构筑物等。 建筑物， 包括住宅、 商业营业用房、办公楼等可供居住、 工作或者进行其他活动的建造物； 构筑物， 包括道路、 桥梁、 隧道、 水坝等建造物。二、分年抵扣不动产范围（一）两大范围1、会计上按固定资产核算的不动产；2、不动产在建工程（包括构成不动产实体的货物、 以及与不动产联系直接的设计服务、 建筑服务）。（二）解析1、构成不动产实体的购进货物： 除建筑装饰材料，还包括给排水、 采暖、 卫
2、生、 通风、 照明、 通讯、 煤气、 消防、 中央空调、 电梯、 电气、 智能化楼宇设备及配套设施。理解：列举的这些项目，都作为以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施， 无论在会计处理上是否单独记账与核算， 均应作为建筑物或者构筑物的组成部分。与 财政部 国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知（ 财税 2009 113 号） 的口径一致。原先是不能抵扣，现在可以抵了，但必须分两年抵。2、用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的购进货物和设计服务。3、2016年5月1日后购进、取得或发生；4、不动产取得包括：直接购买、接受捐赠、接受投资入股以
3、及抵债等各种形式；5、在建工程的发生包括：新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产；三、不需进行分 2 年抵扣的不动产（ 可一次性全额抵扣）房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。理解：1、房地产开发企业自行开发的房地产项目不属于固定资产，而是用于销售的产品，因此可一次性全额抵扣。2、 融资租入的不动产 ， 其购置成本已分期支出并分期抵扣， 如果再对每期取得的租金进项分两年抵扣， 核算会非常复杂， 因此可一次性全额抵扣。3、 施工现场修建的临时建筑物、 构筑物，存续时间短， 施工结束后即要拆除清理， 其性质与
4、生产过程中的中间投入物更为接，因此可一次性全额抵扣。四、分两年抵扣的时点第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。即进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。注意：这13个月含认证当月，第13个月=认证当月+12个月。如：2016年6月5日购进不动产，6月20日专用发票认证相符，税额为1000万元，所属期2016年6月抵扣600万元，2017年6月抵扣400万。五、不动产改变用途时进项的处理（一）不得抵扣用于分期可抵扣可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值
5、率60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。（二）已全额抵扣用于分期可抵扣购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务， 转用于不动产在建工程的， 其已抵扣进项税额的 40%部分， 应于转用的当期从进项税额中扣减， 计入待抵扣进项税额， 并于转用的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。（三）分期可抵扣用于不得抵扣1、已抵扣进项税额的不动产， 发生非正常损失，或者改变用途， 专用于简易计税方法计税项目、 免征增值税项目、 集体福利或者个人消费的， 按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进
6、项税额） ×不动产净值率；不动产净值率（不动产净值÷不动产原值） ×100%；不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的， 应于该不动产改变用途的当期， 将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期， 将已抵扣进项税额从进项税额中扣减， 并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。例：2016年6月购进厂房，金额10000万元，进项税额1100万元，分10年计提折旧，无残值。一开始是既用于应税又用于免税，6月所属期抵扣1100*60%=660万元，另4
7、40万待2017年6月抵。如果 2017 年 10 月改变用途（1） 计算不动产净值率不动产净值率 10000 万元10000 万元÷（ 10×12） ×16 ÷10000 万元86.67%（2） 计算不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额1100 万元×86.67%953.33 万元（3） 不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额比较：953.33 万元1100 万元，该 953.33 万元应于 2017 年 11 月申报期申报 10 月属期增值税时做进项税转出。该 953.33 万元应计入改变用途当期 应交税金应交增值税（ 进项税额转出） 科目核算。2、不动产在建工程发生非正常损失的， 其所耗用的购进货物、 设计服务和建筑服务的进项税额应全部转出， 无论是已抵扣的， 还是待抵扣的。六、未扣完的允许于销售当期从销项税额中抵扣的情形（一） 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时， 尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额， 允许于销售的当期从销项税额中抵扣。理解：因为纳税人的资产帐上以及没有这个不动产了， 与之相关的事项应全部结清。（二） 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。
