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1、会计实务类价值文档首发！房地产企业销售房产印花税不能单独扣除？-财税法规解读获奖文档某房地产公司取得房地产销售商品房收入5亿多元，共缴纳印花税250多万元。该房地产企业报送土地增值税清算纳税申报表及其他相关资料，将此笔印花税单列出到与转让房地产有关的税金栏目中。税务人员审核后，告知该处理有误，要求更正。企业财务认为，按照现行会计核算，所有企业缴纳的印花税都是计入管理费用的，非房地产企业可单列扣除，为什么房地产企业不能扣除？案例分析案例1某房地产公司出售一幢写字楼，收入总额为50000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款的各种费用5000万元；房地产开发成本15000万元；财务费用中的利息支
2、出为2500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有250万元属加罚的利息；发生了开发费用4000万元（含印花税），转让环节缴纳的有关税费共计为2775万元（不含印花税）；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%.试计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。（假定一次销售完毕。）（1）取得土地使用权支付的地价及有关费用为5000万元；（2）房地产开发成本为15000万元；（3）房地产开发费用2500250（500015000）×5%3250（万元）；（4）允许扣除的税费为2775万元；（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%.加计扣除额（50001
3、5000）×20%4000（万元）；（6）允许扣除的项目金额合计50001500032502775400030025（万元）；（7）增值额500003002519975（万元）；（8）增值率19975÷30025×100%66.53%；（9）应纳税额19975×40%30025×5%6488.75（万元）。账务处理（单位：万元，下同）：支付土地价款时：借：开发成本5000贷：银行存款5000支付开发成本时：借：开发成本15000贷：银行存款15000发生的开发费用时：借：管理费用4000贷：银行存款4000企业销售时：借：银行存款5
4、0000贷：主营业务收入50000结转开发成本：借：主营业务成本20000贷：开发产品20000计提土地增值税：借：营业税金及附加6488.75贷：应交税费用应交土地增值税6488.75其他会计核算与土地增值税无关，不再累述。案例2某工商贸公司建商贸楼，交土地出让金及相关费用3700万元，开发成本3250万元，开发费用425万元，利息支出60万元，能提供金融机构证明，竣工后，公司停止商贸业务，将商贸楼销售9800万元。销售营业税率5%、城市维护建设税率7%、教育费附加3%、印花税率0.05%，该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。（注：非自建项目，假定一次销售完毕。）（1
5、）销售收入9800（万元）（2）扣除项目：取得土地支付的金额3700（万元）；开发成本3250（万元）；开发费用利息60（37003250）×5%407.5（万元）；税金9800×5%×（17%3%）9800×0.05%（印花税）543.9（万元）；扣除项目合计37003250407.5543.97901.4（万元）（3）增值额98007901.41898.6（万元）（4）增值率1898.6÷7901.424%。（5）应纳土地增值税1898.6×30%569.58（万元）账务处理支付土地价款时：借：无形资产3700贷：银
6、行存款3700进行建造房屋时借：在建工程3700贷：无形资产3700支付开发成本时：借：在建工程3250贷：银行存款3250发生的开发费用时：借：在建工程425贷：银行存款425建造达到可使用状态时：借：固定资产7375贷：在建工程7375企业拟销售时：借：固定资产清理7375贷：固定资产7375销售时：借：银行存款9800贷：固定资产清理9800计提土地增值税以外的相关税费（含印花税）时：借：固定资产清理543.9贷：应交税费用各项税费543.9计提土地增值税时：借：固定资产清理569.58贷：应交税费用应交土地增值税569.58其他会计核算与土地增值税无关，不再累述。通过以上两个案例，笔者
7、认为，房地产企业和其他企业，两者财务会计核算不同，房地产企业的印花税是计入到管理费用，包括在开发费用中。根据收入费用配比原则，一项收入产生的费用只能扣除一次，房开企业销售房产的印花税，计算土地增值额，不得再单独扣除。房地产企业以外的企业，转让房地产时点上缴纳的印花税，计入固定资产清理，并未计入开发费用中，因此在计算土地增值额时，可以单独扣除。财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第九条规定，关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题，细则中规定允许扣除的印花税，是在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的
8、印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。通过会计核算和税法规定分析得出，会计核算和税法规定完全一致，房地产企业销售房产的印花税，不得单独扣除。房开企业以外的企业可以单独扣除。结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分，已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用。在实际操作中要考虑的因素还很多，远不止本文上面所提到的内容，因此，在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识，树立合法税务筹划观念，深入研究税法规定，充分领会税法精神，做到合理筹划并纳税，以达到合理运用企业有限的资金，增加企业效益，促进企业稳定长远的发展。因此，企业在进行税收筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。本文由梁志飞老师编辑整理。
