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1、 房地产开发经营与管理精讲班第10讲讲义3.1房地产开发程序概述3.1.1房地产开发的概念房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类供应人住空间、并转变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市根底设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员阅历等诸方面。随着社会经济的进展，房地产开发活动变得越来越简单。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、工程筹划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建筑技术、风险掌握与治理、工程治理、市场营销以及资产治理等方面的学问。房地产开发活动的简单化
2、使得越来越多的专业人士开头与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的进展壮大。然而，不管开发活动变得多么简单或是开发商变得多么精明，都必需遵循房地产开发过程的根本步骤。3.1.2房地产开发的主要程序开发商自有投资意向开头至工程建立完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业治理，大都遵循一个符合规律和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括投资时机查找、投资时机筛选、可行性讨论、猎取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建立与竣工验收、市场营销等步骤。这些步骤可以划分为四个阶段，即投资时机选择与决策分析、前期工作、建立阶段和租售阶段。固然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些
3、状况下各阶段的工作可能要交替进展。假如开发工作是遵循一个理论的程序，即工程建立完毕后才去找买家或租客时，开发程序才按上述挨次进展。但假如开发工程在建立前或建立中就预售或预租给置业投资者或使用者的话，则第四阶段就会在其次、第三阶段之前进展。但无论挨次怎样变化，这些阶段能根本上概括大多数居住物业、商业物业及工业物业开发工程的主要实施步骤。3.3.2确定规划设计方案并获得规划许可3.3.2.1土地出让过程中的规划治理出让城市国有土地使用权，出让前应当制定掌握性具体规划。出让的地块，必需具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件通常包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建
4、筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地比例、须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求。附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出人口位置，建筑界限以及地块四周地区环境与根底设施条件。规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随便变更。确需变更的，必需经城市规划行政主管部门批准。土地使用权受让方在办理建立用地规划许可证时，必需持有附具城市规划行政主管部门供应的规划设计条件及附图的土地出让合同，取得建立用地规划许可证后，方可办理土地使用权权属证明。3.3.2.2房地产开发前期的规划治理房地产开发前期的
5、-规划治理主要表达在：开发工程的选址定点审批，核发“建立用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。（1）开发工程选址、定点审批阶段。开发商首先须持计委批准立项文件、开发建立单位或其主管部门申请用地的函件、工程状况简要说明和选址要求、拟建方案、开发工程意向位置的12022或1500地形图及其他相关材料向城市规划治理部门提出开发工程选址、定点申请，由城市规划治理部门审核后向城市土地治理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地治理部门盖章的征地协议、工程初步设计方案、批准的总平面布置图或建立
6、用地图，报城市规划治理部门审核后，由城市规划治理部门下发选址规划意见通知书。（2）申请建立用地规划许可证阶段。开发商持城市打算部门批准征用土地的打算任务、市政府批准征用农田的文件（使用城市国有土地时，需持城市土地治理部门的拆迁安置意见）、12022或1500的地形图、选址规划意见通知书、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划治理部门提出申请。经城市规划治理部门审核后颁发建立用地规划许可证。建立用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。（3）规划设计条件审批阶段。开发商需持城市打算治理部门批准的打算任务、开发商对拟建工程的说明、拟建方案示意图、地形图（单位建筑1500，居住区12
7、022，其中一份画出用地范围）和设计单位供应的掌握性规划方案及其他相关资料。向城市规划治理部门提出申请，经城市规划治理部门审核后，下达规划设计条件通知书及用地红线图。规划设计条件通知书主要规定了征地面积、规划建立用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑掌握高度和停车位个数等。（4）设计方案审批阶段。开发商应自行托付有规划设计资格的设计机构完成不少于2个方案设计，然后持设计方案报审表、工程各设计方案的总平面图（单位建筑1500、居住区l2022，其中一份画出用地范围）、各层平立剖面图、街景立面图等（1100或1200）、方案说明书及其他相关资料，向城市规划治理部门提
8、出设计方案审批申请，城市规划治理部门接此申请后协同其他有关单位审查该具体规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，开发商依据审查意见对设计方案进展调整修改，再报城市治理部门审批。审批通过后由城市规划治理部门签发“规划设计方案审批通知书”（5）申请建立工程规划许可证阶段。开发商需持由城市建立主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其它行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（如使用水、电、煤气、热力等的协议），向城市规划治理部门提出申请，城市规划治理部门接此申请后，将负责主持召开市政协作会，组织有关单位进展综合图会签等工作。最终签发建立工程规划许可证。3.3.3建立工
9、程招标3.3.3.1开发建立工程的招标方式招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发工程的建立规模和简单程度选择招标方式。（1）公开招标公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。进展公开招标时，开发商或其托付的招标代理机构，可通过海报、报刊、播送、电视等手段，在肯定范围内，如全市、全国+大工程甚至可在全世界公开公布招标公告，或直接将招标公告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又情愿参与的一切承包商前来投标。公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他签订承包合同，将工程托付他负责完成。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发工程建立工程的质量，缩短工期并降低本钱造价。公开招标通常适用于工程工程规模较大、建立周期较长、技术简单的开发工程建立。此时开发商不易把握其造价和掌握工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择供应合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。按常规，开发商公开招标工程应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。需要说明的是，由于开发商审查投标者资格及其标书的工作量比拟大，所以公开招标需要经受相当长的一段时间，招标支出费用也较高。
