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1、第一章 前 言一、项目概述1项目名称：2项目承办单位：3项目主管单位： 4项目建设地点： 5建设性质：新建。6项目建设期：二年。7主要建设内容：8项目投资： *安置房建设项目总投资51988.32万元。二、项目建设单位概况*市*投资（集团）有限公司是*市人民政府的直属国有独资企业。受*市人民政府授权，*市*投资（集团）有限公司和*市土地储备中心实行“两块牌子、一套人马”的运作模式，统一负责全市土地的收回、收购、统征、净化和开发。*市*投资（集团）有限公司统一实施城市重大基础设施项目建设，统一经营其他城市国有资产。公司的宗旨与目的在于深化城市土地资源、基础设施、公用事业及相关国有资产的经营管理体
2、制改革，积极实施经营城市战略，运用市场机制，建立多元化的城市建设融资渠道和投资格局，确保国有资产保值、增值，促进城市现代化建设与发展，不断提升城市的功能和形象，为把江州建设成为环境优美、交通便利、社会充满活力、经济发达的现代化城市这一长远目标作出贡献。三、可研项目编制单位概况江西省*设计研究院成立于1985年5月，经营范围主要有城市规划编制、建筑工程设计、建筑工程技术咨询、室内装饰设计、工业与民用建筑工程监理等。1990年我院建筑设计业务通过国家全面质量管理达标验收，并具备城市规划编制资格。目前，建筑工程设计为甲级资质，城市规划编制持有建设部颁发的甲级、工程设计甲级具备资质。我院现有城市规划、
3、建筑、结构、园林、道路、环保、装饰、给排水、供暖与通风、电气电讯、计算机、工程经济、工程监理、财会等各类专业技术人员87名，享受省政府颁发政府特殊津贴的高级技术专家3名。具有国家一二级注册建筑师、国家一二级注册结构师、注册规划师、注册公用设备工程师、注册监理工程师、高级规划师、高级建筑师、高级工程师等组成的专家方案设计和施工图设计审查小组。在工程设计上专业齐全，技术力量雄厚，拥有各类计算机组成的智能设计图库及网络，并配备了各种技术辅助设备。我院自成立以来坚持“开创、求实、团结、奉献”宗旨。一贯秉承用户至上原则。贯彻“以质量求生存，以服务求信誉，以技术创新求进步，以科学管理求发展方针”，把握市场
4、经济脉搏，深化内部机制改革，完善质量保障机制。不断提高技术水准，精心设计以提高效益水平。先后承担完成了省内外大量城乡规划、工业与民用建筑设计，十多项规划、工程设计获得省内部级奖励，为国家和江西省建设事业作出贡献。四、可行性研究报告编制依据1关于*市*综合整治拆迁安置房建设项目建议书的批复（江发改投资2006203号）2*市*综合整治拆迁安置房建设项目建议书3关于给*市*投资有限公司划拔经济适用房建设用地的通知（江政地200820号）4建设项目选址意见书（编号：*）5规划设计条件通知书（编号：*2）6*市规划建筑审查专家办公室会议纪要（江规建专审200843号）7*市城市总体规划纲要（19962
5、010）8关于编制*市*综合整治拆迁安置房建设项目可行性研究报告的委托书（*市*投资（集团）有限公司）9*市*投资（集团）有限公司关于*市*综合整治拆迁安置房建设项目规划设计方案的说明文件10建设项目经济评价方法与参数（2006年第三版）11投资项目可行性研究指南试用版（中国电力出版社）12国家及省市颁布的有关行业规划、产业政策、法规13相关的资料文献及网络信息。五、项目主要技术经济指标本建设项目的技术经济指标有：项目总投资构成指标；资金来源及筹措指标；财务估算指标、项目运营评价指标、国民经济评价指标及社会评价指标等。详见下表主 要 技 术 经 济 指 标序号项目名称单位指标备注项目总投资万元
6、51988.321建筑工程费用万元33220.48 2设备及工器具购置费用万元6855.85 3安装工程费用万元2201.694工程建设其它费用万元5887.42含迁安置费5预备费用万元2237.606铺底流动资金万元66.227建设期贷款利息万元1242.73资金来源1项目资本金万元31988.322银行贷款万元20000财务分析1年运营收入万元26247.112年总成本费用万元19683.203年经营成本万元348.024年利润总额万元5120.325年上缴营业税及附加费万元1443.596年上所得税万元1689.707年净利万元3430.61财务评价指标1财务内部收益率15.88%2财务
7、净现值万元990.7553动态投资回收期年4.914静态投资回收期年4.085投资利润率11%6投资利税率15.1%六、研究结论与建议1该项目建设符合国家及省市的产业政策，符合社会和经济发展战略目标。改革开放使江州的经济快速发展，西部大开发战略的实施，使城市建设日新月异，为促进城市现代化建设，满足人民日益增长的物质、文化、生活水平的需要，完善城市基础设施建设，加快进行旧城改造步伐，改善该地域的生活环境，建设本项目是必要的、适时的。2项目建设所需要的各项市政配套均可解决，为项目建设创造有利条件。3经济评价结果表明，项目经济效益略有赢余，社会效益和环境效益显著。4拟定建设规模和方案切实可行。综上所
8、述，本项目财务评价指标达到政府房屋微利行业基准指标，随着开发项目工程的实施，将进一步改善江州关市八里屯区人民居住生活环境及政府安置需要，提到人民生活质量，并将进一步推动地方经济和城市化进程的发展，造福当地人民，建议尽早实施。第二章 项目建设地区概况一、地理概况*市处在中国陆地域版图的几何中心，即北纬34，东经 10340距西北其他四省（自治区）的省会平均距离最近。市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。二、气候特征江州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为2600小时，无霜期为
9、180天，年平均降水量在250350毫米，并集中分布在69月。年平均气温9.1。三、地形地貌特征*市位于黄土高原西部的黄河河谷盆地内，周围群山环绕。市中心海拔约1520m，南北两山相对高度为600m，黄河自西向东贯穿全城，形成了一个东西长约35km，南北宽约28km的带形哑铃状的河谷盆地四、水资源概况*市域内水资源低于全国平均水平，但入境水资源丰富，贯穿市域的黄河的入流量达337亿立方米，且水量稳定，各季不封冻，含沙量也较小，可满足城市工农业用水和生活用水。初测全市每年地下水达9.6亿立方米。五、区域人口概况*市辖皋江、中江、中铝三县和城关、八里屯、中铝一、安置、东方五区，61个乡镇、51个街
10、道办事处、353个社区居委会、783个行政村，总面积13085.6平方公里，城关、八里屯、中铝一、安置、东方五区构成*市区，城市面积16316平方公里。全市常住人口331.01万人。户籍总人口322.28万人，其中，市区人口210万人。在户籍总人口中非农业人口201.63万人，比上年增加3.1万人；农业人口120.65万人，比上年减少0.09万人。六、交通运输条件*市境内有4条铁路干线，东为陇海线、西为江新和江青线、北为包江线、铁路营运里程356公里，其中电气化里程222.8公里；*市境内公路网，有国道6条，省道5条，县道13条，乡道32条，公路总里程1952公里。公路枢纽以江州为中心；11条
11、纵横干线为框架，辐射全省的网络。以客运为主的汽车站有9个，其中江州汽车站和西站规模最大；现有集装箱中转站和中转库各一个，年货物量为15万吨。民航江州中川机场是全国重要的航空机场之一，是甘肃的空中交通枢纽。中川机场为民用二级机场，距市中心75公里，可起降中短程干线客机。现有38条航线。七、城市建设*市以三版城市总体规划为龙头，实施“东扩西进、南伸北拓”战略，探索出环境立市、特色建市的*道路，不断完善城市综合服务功能。在路桥工程、城市给排水管网、燃气热力管网、电信电力管网建设中取得了显著成绩。近几年实施的多项城市基础设施建设项目，小西湖、银滩等6座黄河大桥建成已投入使用，南、北滨河路等道路拓建也已
12、完成。城市自来水生产能力130万吨/日，污水处理能力19.1万吨/日。城区大气污染综合整治工程积极推进，清洁能源改造力度加大，天然气用户发展到近30万户，大气环境质量有了新的改善。八、社会经济概况*市2008年全市实现生产总值846.28亿元，比上年增长11.51，增幅较上年回落0.99个百分点。其中，第一产业增加值28.1亿元，增长5.71；第二产业增加值398.25亿元，增长11.43；第三产业增加值419.93亿元，增长11.96。三次产业比例为3.3247.0649.62。非公有制经济增加值287.62亿元，增长20，占全市GDP的比重为33.99。全市固定资产投资完成431.98亿元
13、，比上年增长20.46。全市实现社会消费品零售总额395.04亿元，比上年增长17.03。全市完成大口径财政收入152.44亿元，增长19.05；一般预算收入50.86亿元，可比口径增长25.44。一般预算支出99.56亿元，增长19.52。城市居民人均可支配收入11676.77元，比上年增长13.68；农村居民人均纯收入3502.73元，比上年增长12.89第三章 需求分析及市场预测一、市场需求分析(一)市场调查1.2008年我国房地产市场整体情况2008年，在国际金融危机的形势下，中央政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性
14、。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。2.2008年我国房地产市场供应分析2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。3
