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1、商厦省地节能建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称安庆市*商厦省地节能建设项目1.1.2建设地点安庆市*路与*路交叉口东南角。1.1.3建设内容项目规划总用地5839平方米。规划总建筑面积29869.4平方米，其中住宅面积11538.2平方米，商铺建筑面积5861.5平方米，酒楼建筑面积5961.1平方米，办公面积3395.2平方米，地下室面积2691.8平方米，架空层面积416.6平方米。1.1.4项目总投资及资金来源工程总投资4731.94万元人民币；项目单位自筹。1.1.5建设运营期项目建设运营期3年。1.2开发企业简介公司企业法人营业执照注册号340800
2、100*，发证机关安庆市工商行政管理局。公司住所位于安庆市*街*号。法定代表人：*注册资本：贰仟万圆整实收资本：贰仟万圆整公司类型：有限责任公司（非国有独资）经营范围：房地产开发、商品房销售（凭证经营）建筑装潢材料、五金、化工销售。安庆*房地产开发有限责任公司成立于1996年12月。具有安徽省建设厅房地产开发二级资质，公司下设办公室、工程部、销售部、开发部、财务部等职能部门，公司现有员工30人，专业技术人员20人，公司自成立以来，已开发*花苑、*商厦等优质楼盘，已累计开发房屋建筑面积16万平方米，取得了良好的社会效益和经济效益。1.3可行性研究依据1、建设部关于房地产开发项目经济评价方法2、国
3、家发改委建设项目经济评价方法与参数第三版3、安庆市商品房销售管理办法4、安庆市建设项目配套设施规划建设管理办法5、城市房地产开发经营管理条例6、安庆市规划局批准的规划总平面图及规划设计方案；7、安徽省建设厅、发展和改革委员会、经济委员会关于开展节能省地型住宅建设试点的通知建房【2007】61号8、委托单位提供相关资料。第二章 项目建设背景和必要性2.1项目建设背景我国是一个发展中国家，人均能源相对资源贫乏，煤炭、石油、天然气、可耕地、水资源和森林资源的人均拥有量仅为世界平均值的约1/2、1/9、1/23、1/3、1/4和1/6。全国耕地只占国土面积的13，目前人均耕地仅有1.43亩，且优质耕地
4、少，后备资源严重不足。为保证国家粮食安全，到2010年耕地保有量必须达到18.21亿亩，但目前仅有18.18亿亩。1993年到2002年城乡建设年均新增用地4389平方公里，集约和节约使用土地，保护耕地的任务十分紧迫。我国水资源短缺，人均水资源拥有量2200立方米，北方和西部有的地区已处于公认的极度缺水的程度。600多个城市中有2/3供水不足，其中1/6的城市严重缺水。一些地方城市在城乡建设中，增长方式比较粗放，发展质量和效益不高，建筑建造和使用，能源资源消耗高，利用效率低问题比较突出，盲目扩大城市规模，规划布局不合理，乱占耕地的现象时有发生；重地上建设，轻地下建设的问题还不同程度的存在。资源
5、、能源和环境问题已成为城镇发展的重要制约因素。因此，我国提出节能省地型住宅和公共建筑的具体目标是到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50%；既有建筑节能改造逐步开展，大城市完成应改造面积的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有基础上力争减少20%；建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上；新建建筑对不可再生资源的总消耗比现在下降10%。到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大城市新建建筑实现节能65%的目标，绝大部分既有建筑完成节能改造；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在2010年目标基础上再大幅度减少；争取建筑建造和使用过
6、程的节水率比2010年再提高10%；新建建筑对不可再生资源的总消耗比2010年再下降20%。该目标的实现对我国发展节能省地型住宅和公共建筑具有重要意义。2.2项目建设必要性2.2.1有利于是加快建筑行业体系科技创新要通过科技创新为发展省地节能型住宅和公共建筑提供技术支撑，积极组织科技公关，努力开发利用适合国情、具有知识产权的适用技术和建筑新材料、新技术、新体系以及新型可再生能源，鼓励研究开发节能、节水、节材的技术和产品。注重加快成熟技术和技术集成和推广应用。认真落实国家中长期科学和技术发展规划纲要中有关城乡现代节能与绿色建筑等专项规划，加强国际合作，积极引进、消化、吸收国际先进历年和技术，增强
7、自主创新能力。要加快墙体材料革新，特别是注重解决墙体改革工作中关键技术和技术集成问题，加快高强钢和高性能混凝土的推广应用工作。建立健全建筑“四节”科技成果推广应用机制，尽快把科技成果转化为现实生产力。2.2.2有利于挖掘建筑“四节”巨大潜力我国面临的建筑节能问题很突出，但同时也要看到我国住宅和公共建筑能源资源节约潜力巨大。据预测，到2020年，如果城镇建筑达到节能标准，每年就可节省3.35亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少8000万千瓦时，约相当于1998到2003年5年新增电力装机容量的总和，相当于4.5个三峡大坝的发电量，相当于每年可减少电力建设投资约1万亿元。通过推进城镇化，合理规划布局，提
8、高土地利用的集约和节约程度，到2010年，城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有基础上力争减少20；到2020年，城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在2010年目标基础上将大幅度减少。降低供水管网漏损率10个百分点，一年可节水47亿吨；推广使用节水器具等，全国城镇家庭一年可节约用水17亿吨。提高建筑品质，延长建筑使用寿命，推广可循环利用新型材料和再生能源，到2010年对不可再生资源的消耗可降低10，到2020年可在此基础上再降低20。2.2.3有利于改善我市城市居民居住条件进入二十一世纪以来，安庆市国民经济保持良好的发展态势。产业结构调整取得积极成效，经济运行质量和效益不断改善，房地产业
9、和建筑业的快速增长成为促进市域经济发展的主要动力，社会各项事业得到全面发展，城镇居民收入增长较快，人民生活水平有了较大的提高。为全面建设小康社会，安庆市委、市政府提出了追赶式前进、跨越式发展战略，力争在2010年前后把安庆建成拥有百万人口、百平方公里面积的“双百”规模的大城市，安庆市的国民经济和城市建设进入了新一轮快速发展时期。项目的建设有利于促进安庆市房地产业的发展，带动相关行业、产业的发展，促进经济的繁荣。随着国民经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，我市居民住房消费日益增加，市场潜在住房需求较快的转化为现实需求，在一定程度上适应了市民对住房消费日益增长的需要，为本市房地产业发展做出了贡
10、献。通过省地节能住宅的建设，改变我市传统建筑模式和标准，推进绿色建筑，体现“四节一环保”，在改善我市城镇居民居住环境、配套及树立良好的节约能源资源的意识和正确的消费观念，形成良好的社会氛围都具有举足轻重的作用。2.2.4是开发企业自身发展的需要安庆市*房地产开发有限责任公司经过认真市场调研，依托先进的房地产开发理念、丰富的管理经验，抓住有利时机，审时度势，*路与*路交叉口东南角进行*商厦项目开发建设。项目建设严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神，推进节能省地环保型住宅建设，发挥示范项目效应。安庆市*商厦建设项目将在项目的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等五个方
11、面，保证节地、节能、节水、节材和环境保护推进项目建设新机制建设，建设具有较高水准的综合性建设项目，转变建设方式，建立具有特色的单体建筑建设模式和消费模式，为安庆市综合性建设项目建设在“节能省地环保型”试点项目提供典范。第三章 市场分析3.1我国节能省地建设项目市场发展趋势分析3.1.1我国房地产市场发展规模我国与发达国家相比，房地产市场的需求远未达到饱和，未来市场的发展空间仍然巨大。单从住宅来看，2005年我国户均成套住宅为0.85套，按照目前的建设进度算，平均每年增长0.01套，至少要到2015年才能达到户均一套的水平。在未来5-10年内，中国房地产总体继续向上发展的趋势将不会改变。短期宏观
12、经济的走缓和政策的调控可能会抑制房地产价格的上涨空间，甚至在局部地区出现价格的回调，但经济基本面的增长可以充分消化可能的房地产泡沫。随着城市化进程的推进、居民收入水平的不断提高，房地产市场仍会持续走在健康发展的轨道上。2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。其中，商品住宅投资18010亿元，同比增长32.1%，比上年提高6.8个百分点；办公楼投资1037亿元，同比增长11.7%，比上年下降9.3个百分点;商业营业用房投资2776亿元，同比增长17.9%，比上年提高2.9个百分点；其他投资3457亿元，同比增长38.1%，比上年提高26.7
13、个百分点。2007年，全国商品房竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7 %，比上年上升11.6个百分点,其中，现房销售面积2.12亿平方米，同比增长5 %，比上年上升15.1个百分点;期房销售面积4.79亿平方米，同比增长36 %，比上年上升4.2个百分点。40个重点城市12月末累计可售商品住房面积1.43亿平方米，比上年下降6%；批准预售商品住房面积2.39亿平方米，同比增长10.9%；登记销售商品住房面积2.61亿平方米，同比增长24.4%。与此同时，商品住房空置面积继续下降, 12月全国空置商品住房6756万平方米，同
14、比下降16.6%，降幅较上年加快8.6个百分点。3.1.2我国省地节能型住建筑现状改革开发以来，我国房地产开发在使人们生产生活需要得到满足同时，也付出了资源高消耗，环境高污染的代价。我国房地产业粗放型生产经营，建筑已成为吞噬能源的巨大“黑洞”。目前我国有近500亿平方米的建筑物，其中300亿在农村，200亿在城市，每年新建住宅近20亿平方米，城乡房屋建筑规模越来越大，建筑能耗越来越多，建筑能耗占全社会总能耗的30左右，再加上相关建材生产能耗还有16.7，已从十年前占社会能耗的15%，上升到现在46.7%。尽管全国迄今为止已累计建成节能建筑面积约15亿平方米，但这一数字仅占全国城镇既有建筑面积的
15、；新建建筑中节能建筑的比例不足10。我国建设项目能耗高于国际水平3倍以上。我国城镇水资源匮乏，但城镇用水效率低下，浪费严重，中水技术很少推广。目前我国住宅建设过程中，污水回用率仅为发达国家的25，耗水占城市用水32%，卫生洁具耗水高出30。在房地产开发建设中，耗用的钢材占社会用材20%，水泥占用量占全国总用量的17.6%。与发达国家相比，钢材消耗高出10至25，每拌合1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。目前我国建设项目单位建筑面积采暖能耗相当于相同气候地区发达国家的至倍，与发达国家相比，多耗3亿吨标准煤，多耗8000万瓦空调用电负荷。3.1.3安庆市房地产规模与节能现状（1）2007年安庆市房地产投资规模和发展特点2007年，安庆市累计完成房地产开发投资43.1亿元，增长68.7%，占固定资产投资（全年全社会固定资产投资341.7亿元）的12.6。商品房销售销售额34.8亿元，增长45.9%。受房地产开发投资增速的影响，商品房开发规模进一步加大。截至10月底，全市商品房施工面积为505.44万平方米，同比增长了41.1%，其中住宅施工面积为400.2万平方米，同比增长了37.4%；商品房竣工面积为77.63万平方米，同比增长了102.8%，其中住宅竣工面积为60.59万平方米，同比增长了96.1%；商品房销售面积为122.76万平方米，其中住宅104.57万平方米
