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1、 创意大厦聚豪苑（四期）山水华府商业服务楼 项目物业服务费用评估报告 创意大厦聚豪苑（四期）山水华府 商业服务楼 项目物业服务费用评估报告编号：HG-FY-SC-2011-001002北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司二零一一年四六 月十二十三 日目 录评估报告声明页码评估报告摘要页码评估报告摘要1-2评估报告正文一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者页码1-2二、评估目的页码2三、评估对象和范围页码2四、评估原则页码2-3五、评估依据页码3-4六、评估基准日和有效期页码4七、评估方法页码4-5八、评估工作实施过程页码5九、评估结论及争议说明页码5-6十、评估限定条件页码6十一、评估作业日
2、期页码6十二、评估报告日期页码6十三、评估人员名单及职责分工页码7十四、评估机构及评估专家签章页码7评估报告附件页码附件一 物业服务费用测算技术报告【含物业项目基本情况、物业服务费用支出明细、物业费分项测算（人工成本、管理成本）等】附件二 评估项目确定的物业服务标准附件三 项目建议书批复附件四 项目总平面图附件五 规划意见书附件六 规划设计方案复函附件七 建设用地规划许可证附件八 建设工程规划许可证附件九 国有土地使用证附件十 建筑工程施工许可证附件十一 建筑物名称核准证 附件十二 项目物业区域划分说明 附件十三 委托方组织机构代码证附件十四 委托方经办人身份证复印件附件十五一 委托方证照复印
3、件附件十六二 委托方资质证书附件十七三 评估机构营业执照附件十八四 评估机构资质证书附件十九 五 物业服务评估委托书 评估专家相关证书附件二十 十六 评估资料签收单 物业服务评估委托书附件十七 评估资料签收单评估报告声明一、我们在执行本物业服务费用评估业务中，遵循了相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资料由委托方提供并经其签章确认，所提供资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者
4、预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们出具的评估报告，没有以预先设定的标准作为评估结论。五、我们依照北京市物业服务费用评估规范（试行）进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。七、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告中载明的评估目的，仅在评估结论使用有限期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。 1北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司 创意大厦聚豪苑（四期）山水
5、华府商业服务楼 项目物业服务费用评估报告摘要编号：HG-FY-SC-2011-001 002重要提示以下内容摘自评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告全文。北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司于 2011 年 4 5 月 1 30 日受汇豪实业投资有限公司 北京德福祥房地产开发有限公司 的委托，根据北京市物业服务第三方评估监理管理办法（京建发2010383号）、北京市物业服务费用评估规范（试行）（京建发2010391号）的规定，本着独立、客观、公正的原则，对 聚豪苑（四期）山水华府创意大厦商业服务楼 项目的前期物业服务费用标准进行了评估。本项目物业服务等级标准为 三 一 级。
6、本次评估所采用的评估方法为：以运营成本法为主导、市场比较法为参考。在评估过程中， 北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司 评估人员对评估项目按照物业服务评估规范要求，履行了必要的评估程序，具体包括：对委托单位提供的评估资料及其来源进行了必要的查验，并收集了相关的项目评估资料复印件；对项目实施了实地查勘与核对。同时，根据评估项目的特点，进行了必要的市场调查与征询，等等。在实施了上述评估程序后， 聚豪苑（四期）山水华府创意大厦商业服务楼 项目在评估基准日 2011年 4 6 月 1023日的物业服务费用市场总价为：￥1,372,262.322,18940,424374.3377 元/年；其物业服务费
7、用测算单价见下表：物业服务费用评估结果汇总表评估基准日： 2011 年 4 6 月 10 23 日 单位：人民币元序号项目类型收费面积全年费用单价（）（元 / 年） (元/月)1高层住宅48712.391,393,086.791389393.022.381商业服务楼多层住宅35547.7728900797,187.98795050.311,372,262.323.96 1.867评估结果的成立依赖于各种假设和前提条件，请评估报告使用者认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明对评估结论的影响。 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，评估报告的有效使用期限为一年，即自评估基准日 2011 年
8、 4 6 月 1023日起，至 2012 年 4 6 月 922日止，评估报告使用者应当根据评估基准日后的项目状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。评估专家签章：姓名签章蒋 岑郑玉昭袁李菁柴艳平北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司（盖章）：二零一一年 四六 月 十 二十三日 1北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司 聚豪苑（四期）山水华府 创意大厦商业服务楼 项目物业服务费用评估报告编号：HG-FY-SC-2011-001002北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司于 2011 年 4 5 月 1 30 日受 汇豪实业投资有限公司北京德福祥房地产开发有限公司 的委托，根据北京市物业服务第三方
9、评估监理管理办法（京建发2010383号）、北京市物业服务费用评估规范（试行）（京建发2010391号）的规定，本着独立、客观、公正的原则，对聚豪苑（四期）山水华府 创意大厦商业服务楼 项目的前期物业服务费用标准进行了评估。现将评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者（一）委托方委托方：北京德福祥房地产开发有限公司汇豪实业投资有限公司 法定代表人：戴广成梁汝明 联系电话：010-57615858 69390280 地址：北京市昌平区城南街道办事处山峡村1号楼三层房山区窦店镇窦大路68号（二）评估机构评估机构：北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司 法定代表人：黄足华联
10、系电话：010-82604123地址：北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦B1层029室（三）其他评估报告使用者其他评估报告使用者应为业务约定书约定的使用者和国家法律、法规规定的国家有关部门、有关监管机构。二、评估目的：根据委托方承诺的物业服务等级要求及项目设备设施及建筑情况等，对 聚豪苑（四期）山水华府 创意大厦 商业服务楼 项目物业费进行公开、公平、公正的评估，保障业主和开发建设企业、物业管理企业的合法权益，规范物业服务收费行为。三、评估对象和范围评估对象：聚豪苑（四期）山水华府 创意大厦 项目商业服务楼评估范围：聚豪苑（四期）山水华府 创意大厦商业服务楼 项目的物业服务费用 基本情况
11、如下：名称：聚豪苑（四期）山水华府创意大厦（项目全称 ）类型：商业服务居住及居住公共设施综合项目坐落位置及四至：北京市昌平区白浮泉路房山区窦店镇窦大路甲8号东至：凉水河路京石高速绿化带 南至：凉水河村用地山水汇豪苑小区西至：水屯村用地窦大路 北至：白浮泉路 燕都科技城 容积率26.8019.22.0%、绿化率3035%、户数 / 932 户（一般用于住宅项目）；面积分解：占地面积:928457002.6000地上建筑面积:2890085100.1600地下建筑面积:116009343.0071收费面积:2890094443.008784260.16使用面积:2885285100.00四、评估原
12、则（一）委托人确定评估项目物业服务标准原则物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。（二）合法原则委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提。（三）评估时点原则评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。五、评估依据（一）主要法律文件1中华人民共和国价格法中华人民共和国主席令1997第92号；2物业管理条例国务院令2003379号；国务院关于修改物业管理条例的决定国务院令2007第504号；3北京市物业服务收费管理办法（试行）京发改20052662号；4. 北京市住房和城乡建设委员会关于印发北京市物业项目承接查验评估规范（试行）北京市物业服务费用评估规范（试行）北京市物业服务质量评估规范（试行）的通知京建发2010 391号5北京市住房和城乡建设委员会关于印发的通知京建发2010 383号；6参考北京市物业管理行业协会发布的普通商品住宅物业服务成本项目。 （二）委托方提供的有关材料1. 项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料；2. 项目物业管理区域划分说明；3. 项目物业共用部位、共用设施设备清单；4. 项目物业服务项目和等级标准；5. 评估需要提供的材料。 （三）评估人员及评估机构收集的有关材料 1
