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1、房地产估价实训指导书实训一、房地产描述一、实训目的：了解估价对象的实体、区位和权利性质状况,估价对象说明在房地产估价报告中的重要位置,并掌握描述房地产估价对象的方法。二、实训要求：估价对象概况；影响地价的因素说明。要求学生能够以估价报告为模板,初步掌握房地产描述的方法。三、实训容：1、 估价对象概况1. 土地登记状况1.1待估宗地的历史沿革：根据委托方提供的待估宗地国有土地使用权出让合同,方正房地产开发XX公司以出让方式取得待估宗地国有出让土地使用权,其中住宅用地面积为1904.66m2,出让终止日期为2072年7月23日,办公用地用地面积为2675.24m2,出让终止日期为2052年7月23
2、日。1.2宗地位置：市白下区瑞金路街道龙蟠中路。1.3宗地用途：土地登记用途为办公、住宅用地,规划用途为办公、住宅用地,评估设定用途为办公、住宅用地。1.4宗地四至：东至：龙蟠中路；南至地号03-006-001-019-1宗地；西至河道保护用地；北至地号03-006-001-019-1宗地。1.5宗地面积：土地登记总面积为4,579.9m2,其中住宅用地面积为1904.66m2,办公用地用地面积为2675.24m2,评估土地面积为4,579.9m2。 1.6宗地土地级别：待估宗地地处市市区三级地土地定级估价围。1.7宗地权属状况及权属变更：在估价期日二二年十月二十一日,待估宗地权属性质为国有出
3、让土地使用权,土地登记使用者为方正房地产开发XX公司。1.8土地登记证书号：012412739。1.9国有土地使用证编号：宁白国用2002字第08859号。1.10登记时间：20XX10月10日。1.11 地籍图号：45.75-93.25。1.12地籍号：03-006-001-019-2。2. 土地权利状况 2.1 土地所有权：在估价期日二二年十月二十一日,待估宗地所有权属国家所有。2.2 土地使用权：20XX10月10日,方正房地产开发XX公司领取了待估宗地国有土地使用证,国有土地使用证编号为宁白国用2002字第08859号。其中住宅用地面积为1904.66m2,出让终止日期为2072年7月
4、23日,办公用地用地面积为2675.24m2,出让终止日期为2052年7月23日,在估价期日二二年十月二十一日,办公用地用地剩余使用年期为49.76年、住宅用地剩余使用年期为69.76年。方正房地产开发XX公司拟将待估宗地国有出让土地使用权向银行进行抵押,故本次评估设定待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权,其中面积为2675.24m2办公用地用地评估设定使用年期为剩余使用年期49.76年、面积为1904.66m2住宅用地评估设定使用年期为剩余使用年期69.76年。2.3 土地他项权利：在估价期日二二年十月二十一日,待估宗地未进行出租、作价入股等,且未设定其他他项权利。3. 土地利用状况3
5、.1 土地利用现状待估宗地正在进行基础工程建设,根据市发展计划委员会、市建设委员会文件宁计投资字2002707号、宁建房字2002676号及宁国土资让合 2002第92号,经土地估价师现场查验,待估宗地规划用途为办公、住宅用地,与登记用途一致；宗地正在进行基础工程建设,根据委托方提供的情况,经市规划局审核的待估宗地规划设计方案,待估宗地拟建高层建筑2栋,其中26层办公楼1栋,办公用地用房建筑面积为23052m2;19层住宅楼1栋,地上建筑面积为16412m2,地下部分建筑面积为8970m2,总建筑面积为25312m2,其中1-3层为配套商业用房, 商业用房建筑面积为3785m2。项目用地面积为
6、5604.8 m2,容积率为7.7,其中河道保护用地面积656.9 m2,出让土地面积为4947.9 m2,方正房地产开发XX公司拥有的国有土地使用权面积为4579.9 m2,另外368平方米国有土地使用权由金城集团拥有.3.2 土地利用变迁待估宗地原为居民区,现拟重新进行开发建设。2、影响地价的因素说明1. 一般因素 1.1 地理位置市是省省会,地处长江下游,省西南部,北纬31143227,东经1182211914。东与、市相连,南接省宣州市,西与省、马、市接壤,北临省市。现辖玄武、白下、淮、建邺、鼓楼、下关6城区、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江宁5郊区和江浦、六合、溧水、高淳4郊县,面积6,
7、515km2,人口520万,其中市区面积975.76km2,人口269.33万。地处我国经济核心区长江三角洲西部,又处于长江沿江经济带东部,地当我国生产力布局长江和沿海地带T型产业密集带的结合部,紧邻我国最大的经济、金融中心和亚太地区重要的经济中心,北连江淮,南接皖浙,东近大海,西达长江中、上游,经济地理位置十分优越。 1.2 自然环境市地处宁镇扬丘陵地区,境多低山丘陵,平原主要分布于长江、淮河、滁河沿岸和石臼湖、固城湖之间。属北亚热带季风气候,冬季寒冷干燥,夏季炎热多雨,季节分明。年平均气温15.3,年平均降水量1,033.0mm。 1.3 交通条件市濒江近海,是我东地区重要的交通枢纽。铁路
8、、公路、水运、航空、管道五种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。港是全国河第一大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线交汇于此,成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；是104、205、312、328四条国道、九条省道的交汇点和鲁宁输油管道的终端；禄口国际机场已建成启用,有30多条航线通往国各主要城市；绕城公路、宁连、宁通一级公路、沪宁高速公路和宁马高速公路均已建成通车,市目前已成为长江中下游地区的重要交通枢纽,交通条件十分优越。 1.4 城市性质市是著名古都、省省会、长江下游重要的中心城市。市为我国六大古都之一,是国家级历史文化名城；作为省省会,是全省的政治、文化、经济中心；作为长江
9、流域四大中心城市之一和长江三角洲西部枢纽城市,是都市圈的核心城市。目前已发展成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文明于一体的江滨城市。 1.5 城市建设与土地利用状况 按照市城市总体规划,城市化进程将进一步加快,功能分区逐步明确,主城区以涵发展为主,重点发展第三产业,强化金融、贸易、信息中心职能；外围城镇重点发展第二产业,加速基础设施配套建设。 主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界,分为五个片区：以第三产业为主体的中片；以河西生活居住区为主体的西片；以中央门外工业区为主体的北片；以钟山风景区为主体的东片；以纪念风景区、对外交通设施为主体的南片。 1.6 城市经济状况市经济以第二产业和第三
10、产业为主。商服业历史悠久,拥有众多的名店、名品。商服业企业集中分布于市区中心地带,繁华程度较高。发展第二产业的基本思路是充分发挥科技优势,强化企业素质和效益,重点扶持支柱产业,调整改造传统产业,加快培育战略产业,逐步建立以高技术含量和集约、规模经营为特征的现代化产业体系。牢固确立计算机及通信设备、家用电器、汽车摩托车、石油及精细化工、建筑及建材五大支柱产业在第二产业经济中的主导地位。随着产业结构的调整,规模经济不断状大,集团企业日益增多。1.7城市基础设施状况市区现有水厂7座,日供水量177万吨。电网系华东电网的枢纽之一,有七回220kv线路与华东电网相连。主城以220kv变电站为电源站,11
11、0kv高压输电线为主要网络形成单环网供电。电网目前有38.5万kw热电厂和10.5万kw下关电厂电厂各1座,日供电量超过2000kwh。目前的煤气气源来自南郊的梅山冶金公司焦化厂、第二钢铁厂和城北的煤制气厂,在城东玄武湖和城西南南湖各有1座储气柜,规模均为11.5 万m2。液化气气源,主要由金陵石化公司和扬子石化公司供应。居民燃料气化率超过90%。人均供水、用电量和气化率均居全国大城市前列。总之,市区基础设施趋于完善。 1.8 土地市场状况 近年来,市随着经济的不断发展,基础设施条件的不断改善和土地使用制度改革的不断深入,市区的土地交易日益活跃,土地市场逐步规。 1.9 产业、税收政策1999
12、年1月1日修订后的中华人民国土地管理法实施,使新征城市建设用地的补偿费用有了较大提高,这无疑对城市存量土地的价格上升有较大的影响。房改房上市交易,货币分房制度的实行,住房贷款的改革以及市货币拆迁政策的出台,刺激了市地产市场,促进了地价的上扬。1.10 区划调整二年十二月,经国务院批准,江宁县撤县改区,将江宁区并入市主城区。市东进南移的发展战略以及区划调整,给江宁区房地产开发带来了新的机遇,原主城区市民及外来私营业主纷纷到江宁区置业安家。江宁区的房地产价格近期大幅度上扬,致使该地区地价上升较快。综上所述,近年来,市市区地价有一定幅度的上升。2. 区域因素2.1区域位置待估宗地所在区域位于主城区东
13、部,距市市区中心新街口商服中心直线距离约2.0km,道路交通距离约2.5km,根据原市国土管理局公布的市市区级别图,待估宗地地处市市区三级地土地定级估价围。2.2商服繁华程度待估宗地所在区域有龙蟠中路商业路线分布。商服网点主要沿解放路两侧分布,以餐馆、日常服务业为主,主要经营百货、服装、餐饮、酒店、娱乐等,商服网点经营规模较大,该区段较大的商业用地网点有大酒店、中国人寿保险公司、中国人民保险公司、工商银行等。区段客流类型兼有本地与外地顾客,客流量一般,以中高档消费为主。2.3社会因素2.3.1人口密度待估宗地所在区域面积约为1.5m2,人口密度约为3.28万人/km2,人口密度大,区域流动人口
14、达2680人/小时。2.3.2社会人文环境状况待估宗地所在区域居民职业类别主要为普通居民、工厂职工,受教育程度一般,收入水平一般。2.4交通条件2.4.1道路状况待估宗地所在区域道路体系为格网状,区域的道路类型以生活型为主,道路等级以主干道为主,有混合型主干道龙蟠中路、中路,生活型干道瑞金路、常府街。其中,主干道龙蟠中路道路红线宽度为40m,路面为沥青,路面保养维修好,道路质量优；主干道中路道路红线宽度为40m,路面为沥青,路面保养维修好,道路质量优;主干道瑞金路道路红线宽度达26m,路面为沥青,路面保养维修较好,道路质量较优。龙蟠中路为市区城东干道,经中路可通往市区中心。待估宗地所在区域道路
15、状况较优。2.4.2公交状况待估宗地所在区域龙蟠中路沿线有40路、47路、55路、60路、808路、88路、46路等7条公交线路经过,中路沿线有5路、29路、51路、801路、805路、9路、91路、65路、y1路、y2路等10条公交线路经过,瑞金路、常府街沿线有27路、87路、306路、25路、52路、7路、89路、90路、37路、306路、807路等10条公交线路经过,在区域常府街、瑞金路等多个公交站点,公交状况优。 2.5基础设施条件2.5.1供水条件待估宗地所在区域由城南自来水厂供水；主要道路两侧主供水管径1000mm,压力高；供水保证率99%以上；供水条件优。2.5.2供电条件待估宗地所在区域由城南供电局双回路供电；骨干输电线路110kv；供电保证率99%以上；供电条件优。2.5.3排水条件待估宗地所在区域排水体制为雨污分流制；主要道路两侧主排水管径1000mm；雨水直接排入市政排水管网,污水排入市政污水管网；排水设施完善,排水通畅；排水条件优。2.5.4电讯条件待估宗地所在区域属市区邮电局服务围；交换方式采用程控方式；区域装机容量已满足生产和生活需要；电讯条件优。2.5.5供气条件待估宗地所在区域由市煤气公司供气,主供气管径500mm,压力高,供气保证率99%
