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1、“某大厦”开发项目可行性研究报告书“某某大厦”开发项目可行性研究报告书某某大学建筑设计研究院第一章 总 论一、项目名称、项目概况及发展商1、项目名称：“某某大厦”2、项目概况“某某大厦”位于某某沙坪坝区渝碚路街道电台村，某某火车北站以东，紧邻华宇广场，南面为32米城市主干道站东路，与沙区中心三角碑遥相对望，场地交通条件良好车行系统自成循环，地理位置十分优越，是沙坪坝区重点建设及改造的黄金繁华口岸地段，地理位置优越。 “某某大厦”规划用地为不规则多边形，东西宽62米，南北长96米，场地内最高海拔标高263.09米，最低海拔标高256.37米，高差6.72米。基地现为一块平地，占地面积5104.4
2、平方米。大厦规划布局遵循以人为本，最大限度地提升环境品质。建设内容和建设规模为：主体分为A、B两个塔楼，消防车道环通自成系统，建筑地下三层，地上四层商业裙房，A栋塔楼为29+1层住宿楼，B栋塔楼为16+1层住宿楼。总建筑高度为99.0米，总建筑面积48369.8平方米，为商住楼。整个建筑分为A栋住宅区与B栋住宅区，总投资人民币8642.31万元。3、项目开发商简介本项目开发商某某某某实业有限公司成立于1986年，注册资金2000万元人民币，是一家具有二级房地产开发资质，集房地产开发、物业管理和商贸为一体的大型综合实体。至今为止，房地产开发累计建筑面积达40万平方米，总产值超过10亿元。目前正处
3、在开发过程中的项目有：某某某某大厦、某某文星大厦、某某北碚国际商业城、某某合川商业城。二、项目可行性研究的依据1、某某市规划局重规设（2001）沙字第0031号某某市建设工程设计条件、要求通知书。2、某某市规划局重规设（2000）沙字第0044号关于拆迁还建房工程的选址意见通知书。3、某某市建设委员会渝建函200268号某某市建设委员会关于某某等两个项目列入危旧房改造工程的批复。4、渝府发200141号某某市人民政府批转市建委关于主城区危旧房改造工程实施意见的通知。5、某某市某某实业发展有限公司提供的红线地形图。6、某某市某某实业发展有限公司关于“某某大厦”项目的有关文件。7、某某市某某实业发
4、展有限公司提供的可行性研究委托书。8、某某市某某实业发展有限公司提供的红线地形图。9、国家相关的建筑、消防、环保等法规、规范。10、国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。第二章 市场需求分析一、某某市房地产市场环境（一）某某市房地产市场环境某某是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。近几年某某在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占据着越来越重要的地位。某某市按区域划分为渝中、渝北、南岸、江北、沙坪坝等13个区，而房地产市场所形成的格局也类似
5、分成几大区域。加之受长江、嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通、环境等几大因素直接影响着楼盘的投资与收益。1997年3月，某某被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，某某成为新一轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入某某，寻求投资发展，激活了某某的经济环境，带旺了人气，为某某经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的财团、公司进入某某，国内外驻某某机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动某某房地产
6、产业发展的强大动力。此外，随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动，我市继续加大投资力度。2001年全市累计完成固定资产投资801.82亿元，比上年净增146.01亿元，增长22.3%。其中基本建设完成投资328.32亿元，比上年增长24.9%，占全市总投资的比重达40.9%；更新改造投资108.04亿元，增长17.4%；房地产开发投资196.67亿元，增长40.9%；其他投资168.79亿元，增长21.1%。由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设的顺利进行。经济增长和企业效益的明显改善，促进了财政收入持续增长。2001年完成地方预算内财政收入126.41亿元，比上年增长21.0%。综上所
7、述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，某某市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。据统计资料，2001年1至9月我市累计完成房地产开发投资107.26亿元，比上年同期增长43.1%，其中住宅为65.28亿元，比上年同期增长57.1%，投资增长迅速，住宅投资更为热点。商业营业用房在竣工面积（42.84万平方米）同比下降了19.88%的情况下，施工面积达到510.81万平方米，同比激增62.35%。9月某某商品住宅新开工面积66.25万平方米，施工面积新增83.27万平方米，竣工面积27.39万平方米，销售面积38.91万平方米，超过竣工面积11.52万平方米。前
8、3季度，商品房销售面积为256.35万平方米，比上年同期增长26.43%，其中住宅销售215.89万平方米，占商品房总销售面积的84.22%。据统计资料，2001年1至9月我市累计完成房地产开发投资107.26亿元，比上年同期增长43.1%，其中住宅为65.28亿元，比上年同期增长57.1%，投资增长迅速，住宅投资更为热点。商业营业用房在竣工面积（42.84万平方米）同比下降了19.88%的情况下，施工面积达到510.81万平方米，同比激增62.35%。9月某某商品住宅新开工面积66.25万平方米，施工面积新增83.27万平方米，竣工面积27.39万平方米，销售面积38.91万平方米，超过竣工
9、面积11.52万平方米。2001年我市商品住宅建设投资累计达110.71亿元，比上年增长52.1%，占全市房地产开发投资的比重由上年的52.1%提高到56.3%。全市累计销售商品房住宅面积635.04万平方米，较上年增加143.95万平方米，增长29.3%。由此可以得出如下结论，某某市近几年房地产开发量呈上升态势，且增幅较大。开发商对我市房地产市场前景依然看好，特别是加大了住宅的投入，开发资金充裕，为我市进一步改善住房条件创造了良好的条件。近年来，房地产开发由渝中区向周边地区扩散，南岸区、九龙坡区、沙区近年来成为开发热土。渝中区、江北区多年以来一直是我市房地产开发的重心，近年来开发格局发生了较
10、为明显的变化。1998年，我市房地产开发投资量位居前6位的依次是渝中区(31.66亿元)、江北区（9.29亿元）、九龙坡区（8.83亿元）、南岸区（8.20亿元）、渝北区（7.79亿元）、沙坪坝区（5.71亿元）。至2000年，这种投资排序被打乱，房地产开发由渝中区向周边地区扩散过程中，重心开始偏向九龙坡区、南岸区与沙坪坝区。2000年，开发投资量位居前6位的依次是渝中区（28.64亿元）、九龙坡区（15.22亿元）、南岸区（14.03亿元）、沙区（13.71亿元）、渝北区（13.41亿元）、江北区（13.23亿元）。九龙坡区、南岸区、沙坪坝区投资量已跃居至第二位、第三位、第四位，今年这种开发
11、投资格局继续维持。这种开发格局的转变是实施本项目开发的一个有利条件。主城区各区商品房的销售状况对比如下图2-1(a.b.c)所示。87 图2-1.（a） 主城区各区商品房的销售件数对比 图2-1.(b) 主城区各区商品房的销售面积对比图2-1.(c) 主城区各区商品房的交易金额对比（二） 某某市房地产开发的主要政策环境房地产开发还应该有一个良好的政策环境支持，简略地说，某某市地方政府为支持某某房地产的开发出台了如下几条主要政策措施：1.加大住房制度改革，进一步完善住房公积金制度。为加大住房公积金个人住房贷款的发放力度，在保证资金安全的前提下，用好、用活住房公积金。同时也为进一步加大住房公积金对
12、住房公积金缴存职工的个人住房信贷支持，充分发挥住房公积金社会效益，让广大职工更多的享受到建立住房公积金制度给他们带来的实惠，经市房改领导小组批准（渝住改发20013号文），某某市住房制度改革办公室、某某市住房资金管理中心决定在2001年适度调整住房公积金个人住房贷款最高限额、可贷比例、最长期限，主要是：坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款的最高限额，延长公积金贷款的贷款期限。允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。具体为：a、公积金个人住房贷款最高限额由原6万元调整为7万。b、住房公积金个人住房贷款可贷比例由原不超过购房
13、价款总额的50%调整为70%。c、住房公积金个人住房贷款最长期限由原15年调整为20年。2. 调整税收政策，鼓励住房消费。3. 清理收费项目，降低住宅开发成本。4. 拓宽空置商品住宅的消化渠道。5. 加强管理，完善配套设施。包括： 加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。 加强对房地产开发项目的综合验收工作，凡综合验收不合格者一律不得交付使用。 建立完善房地产交易有形市场，实行“一站式”服务，凡房屋交易所需办理的一切手续，均可在市场内一次完成。 强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心
14、购房。 各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居民的生活。 本年初国家再次降低存贷利率。 同时某某市也减少了商品房屋买卖的交易费用。以上的一些政策措施虽然与房地产的具体开发关联不大，但是这些政策的实施却极大地刺激了我市的住房消费，从而拉动了房地产业的发展。（三） 某某市房地产现状某某市房地产的市场发育程度和价格水平与沿海城市相比存在着较大的差距，但发展速度较快，特别是97年3月设立直辖市以来，持续增长的需求极大地刺激了某某市房地产的发展。中房指数显示，1997-2001年某某市保持了最大的涨幅，从分类物业指数看，某某市也显现了较大的涨幅。某某市的
15、房地产现在处于一个转型时期，她已具有相当厚实的基础，但是房地产开发商的实力及水平，楼盘的品质，居民的消费水平一直影响和制约本产业的发展。近两年国家取消住房实物分配转为货币化分配后，某某市房地产业发生了根本的变化，从而开发企业性质及市民的住宅消费观念都随之改变。按目前某某市楼价指数分析，某某市住宅价格分三个层次，以下列出沙坪坝区住宅价格与渝中区、江北区相比表，以便作为本报告待分析楼盘的定价参照，如表2-2所示。另据市地房局信息，按“十五”规划，今后10年某某市人均居住面积将由目前的9平方米上升14平方米，换算之，每年竣工的住宅应该有700万平方米，且同时消化，因而投资资金量将超过70亿元。这说明某某市房地产市场需求量较大，且潜力可挖，每年可消费的商品房屋面积900万平方米,按某某市现行的市场均价1800元/m2估算，销售总量应在162亿元。根据某某市目前的居住条件和环境及政治经济环境，住房的潜在需求在未来5-10年内将保持强劲的势头。在某某市政府进一步加快改革和发展的步伐的同时，确定要完善城市功能，不断提高城市品位，在开发大西部的大形势下，争取树立“龙头”形象地位，因而加大城市基础设施的建设，深化住房制度和土地使用制度改革，促进城市建设管理的全面发展，充分提升房地产业在某某各物业的突出地位，这一切都给某某市的房地产业创造了好的时机和环境。表2-2 某某市住
