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1、晋江房地产市场调研分析一、宏观环境分析【一】晋江城市发展概况1、城市规模地处闽东南沿海，东濒台湾海峡，与金、台隔海相望，和南安市接壤，东北紧邻石狮市。集闽南金三角经济开发区、全国著名的侨乡，台胞主要祖籍地于一体。全市陆域面积649平方公里，海岸线110公里，现辖15个镇1个农场、385个村（居），总人口102万居海外侨胞、港澳台同胞220多万人。2、产业结构2003年全市国内生产总值达到330.16亿元，其中第一产业占3.4%，为11.19亿元，第二产业占55.4%，为183.69亿元，第三产业占41.2%，为135.28亿元。总体上看，当前晋江市的产业发展主要体现在以劳动密集型为主的工业经济
2、，轻加工业占主导地位，第三产业比重比重相对低。产业组织结构以民营经济为主，外向型经济为辅；产业布局分散，工业区与居住区混杂，城市化进程较为缓慢，晋江市今后将不断调整和升级产业结构的同时，将为房地产业发展孕育巨大的空间。3晋江市各项相关经济指标县域经济基本竞争力：名列全国第6位，竞争力等级为最高级别的A级。总面积：649平方公里 人口：102万人建成区面积：128平方公里 市区人口：8.1万人城镇居民人均可支配收入：8903元 农民人均纯收入：6410元全市民居存款余额：1293841万元 房地产开发总额：10644万元2001年新开工面积：26642平方米 城镇私人建房：41715万元竣工面积
3、：12201平方米 销售面积：56202平方米4、人口环境A人口发展规模人口数量：102万人（常住人口）+45万人（暂住人口）=148万人 人口发展进程：2005年：105万人（常住人口）+50万人（暂住人口）=156万人2010年：110万人（常住人口）+53万人（暂住人口）=163万人 城镇化水平57%。2020年：116万人（常住人口）+60万人（暂住人口）=176万人 城镇化水平70%。B人口素质晋江人的受教育程度普遍不高，初中毕业以下共占71%，其中以初中毕业居主导地位，占受访人数的44.9%；高中及同等学历（中专、职业高中）共占18.4%（其中高中毕业比例为13.4，中专职业高中占
4、5.2%）；大学毕业（大专、本科）毕业人数比例为7.5%。从上述情况可以得知晋江人的受教育程度普遍较低。随着人民生活水平的日益提高，晋江人面对经济浪潮的冲击，更加清醒地意识到知识的重要和对人才的渴求。因此，许多富起来的晋江对于子女的教育问题尤为重视，就目前置业到泉州、厦门的晋江客户有很大一部分是因为子女的教育问题而置业的。分析：如果能把名校引入晋江楼盘，使楼盘具有较大的教育资源优势，将会成为晋江楼盘的亮点和具有强烈竞争力的卖点。5、社会与文化因素晋江人民风淳朴，热情好客，民间十分重视血缘、亲缘、地缘的联系与交往，素有“敦亲睦邻”的优良传统。晋江人苦干务实而又勇于接受新事物的拼搏风尚，是晋江人民
5、赖以生存和造就无数能人志士、商贾巨子的精神支柱。实际上所谓的晋江精神概括起来只有两点：1务实苦干；2勇于开拓。就这两点而言，晋江人的经济和生活观念相对要比泉州其他地区更为超前。但由于短期内经济状况的急剧膨胀，不但给晋江人带来了极端的自信，同时也养成晋江人先入为主的主观意识。分析：晋江人思想活跃，易于接受新事情易于引导，这样可以通过造势，形成销售热潮。6、城市规划发展因素（1）随着市政府迁址世纪大道罗山段方案的确定，将会直接拉动世纪大道房地产的发展（2）主城区功能定位主城区的职能定位结构：泉州湾地区重要的经济、商贸城区，晋江市的行政、商业和文化中心。（3）晋江城市空间规划图（详见规划图）（4）规
6、划进程A、建立“一市三区”的行政管理模式，即主城区下属青阳区、陈埭（含西滨）区和罗山区；B、近期大力发展新的行政中心区，初步形成陈埭、青阳老城，行政中心区的组团式格局，远期分别向东北和西南扩展，最终形成带状主城区。分析：晋江市化进程的加快，必定在较大程度上拉动房地产市场的发展，随着市政府迁移世纪大道，不难预测未来晋江房地产的开发重点将集中在世纪大道两边的地块。二、 晋江市房地产开发和市场环境现状分析预测近年来，随着晋江中心市区的不断外移，“西进”步伐的进一步加快，晋江房地产开发迅猛，数量急剧增多，市场趋于活跃，呈现如下态势：1、政府提升城市形象，房地产主力先行历来，晋江的经济实力与其城市形象并
7、不相符。这两年，当地政府为了改变这一现状进行了诸多努力，而作为提升城市形象的关键点房地产业，迎来了发展良机。在以后的一长段时间内，政府的宏观因素将有利于房地产业的发展2、本地客户回流明显，支撑当地市场快速发展2003年前，晋江是厦门和泉州房地产市场的主要客源地，特别是在厦门的外地购房量中，晋江不只撑起了半壁江山。但自2003年后，晋江本地客户回流明显，这是因为：1）晋江人选择购房厦门的，除了看中其优良的环境和配套外，其便利的入户政策更是一大吸引点。但自从厦门提高了入户门槛以后，晋江人在厦门的购房热情锐减；2）厦门及泉州迅速飙升的房价，晋江城市环境及配套设置的提升，几个大盘的相继入市，价格上的对
8、比优势，地域上的亲情联系，这些都是促成晋江客回流的重要原因3、长时间原始缓慢增长，2003年井喷爆发晋江房地产作为晋江一个新近崛起的行业，同其它市场一样，在市场起步之初，它具备了所有行业的开拓初期的典型特点，在城市的总体规划与房地产业的发展和推动，则是相当的原始和初级。规划不合理和城市建设管理混乱，致使晋江城市聚集力也无法得到体现，很多消费者纷纷把资金投向厦门或泉州。而2003年随着“宝龙”、“华泰”、“锦绣”几个大盘的入市，当年，晋江的的房地产市场无论从成交量、成交价格、供应量等都有飞跃性的提升。这种境况也一直保持至今。4、起步晚、起点高晋江房地产的起步发展应该是2002年末到2003年初这
9、一段时间，这之前的晋江房地产市场除了一些政府行为以外，并没有什么真正的商品房住宅，较之临近的泉州、石狮，甚至还不如经济实力远差于自己的南安。但2003“宝龙”、“华泰”、“福璟”等大盘的陆续推出，晋江市场呈现井喷的现象。晋江的房地产市场虽起步较晚，但其高起点的建设及规划直接跳跃了初级阶段，这也是晋江的经济能力和市场接受度所决定的；5、中心商业圈狭小，整体商业状况低迷晋江中心市区狭小，近10万人口都聚集在中心市区，商业集中度高，且中心城区商业物业价值极高。但商业范围过于狭小，与中心市区差3分钟的车程商业价值即迥然不同，且商业结点不多，这就形成了晋江特有的商业特性以阳光路为首的密集型高价值商业区域
10、。但整体商业形态及结构层次不高。目前晋江商业物业市场低迷，投资回报率不高。因为：1）目前晋江新推出的商业物业均处于中心城市边缘位置，因晋江中心市区人口的过度集中，且这些项目均尚未交房，致使区域人气不足，商业氛围无法形成。导致商业物业销售乏力；2）福隆旧城改造二期的推出，使大家的目光都集中到老城区的商业上，但其销售业绩并没有预想中的火爆。虽中国鞋都等项目均有较理想的销售业绩，但其专业的定位和较少投资客的光顾，对晋江整体商业市场影响极小；3）中心城区如阳光路、塘岸街的租金极高（最高可达200-250元/m2月），但商家经营业绩不甚理想，相较以前呈倒退趋势。再加上最新推出的商业物业均处于新区，使得商
11、业物业投资者谨慎观望；综合以上情况，晋江的商业物业市场进入了一轮的整合期。而随着新区楼盘的交房入住，商业氛围的逐渐形成，晋江整体商业物业的销售将到达一个较好的状况。三、晋江楼盘开发相关情况分析从目前晋江市区房地产开发总体情况来看，楼盘开发数量达10多个，经调研分析，呈现出以下特点：1、大户横行，小户稀少纵观晋江住宅市场，都是三房、四房、复式的大户型，缺少紧凑型和小户型的供应（两房、小三房）。虽说以晋江人的消费习惯，大户型走俏是必然，但市场需求是各种各样的，晋江的普通工薪阶层也是一个庞大的消费群体，谁也不能坐视市场空白点而不动，预计今后的晋江住宅市场将会出现小户型、紧凑户型。2、楼盘开发规模大以
12、“宝龙”、“华泰”、“福璟”为代表的大盘在100-600亩之间，而“新世纪”、“福隆旧城改造”也有近百亩，这即使在前两年的泉州也是无法见到的。除了市中心的小地块和旧城改造以外，晋江以后的楼盘开发规模大的特性将得到延续；3、项目综合素质高，但产品差异性一般因开发规模大，晋江楼盘项目综合素质均较高，大多数项目都以小高层为主，多层较少。但产品的差异性不强，卖点难以突出，没有因地置疑的塑造项目卖点和前瞻意识。4、楼盘销售竞争激烈由于近年来楼盘开发迅猛，晋江楼盘经历了2003年的热销之后，今年进入了一个相对稳定时期。晋江本身外来人口置业不多，而落后的城市形象及配套分流了不少客户到泉州、厦门。而本地开发项
13、目不断增多，市场竞争日益激烈，在没有大量新增购房群体的情况下，销售竞争将异常激烈；5、别墅市场炙手可热因晋江经济发达，造就了许多成功人士，这些人必然是高端住宅的需求客户。而晋江别墅市场供应量极少，且品质较低，目前还没有一个纯别墅的楼盘，处于供不应求的状态。随着晋江城市建设的不断提高和配套设施的完善，人们对别墅的需求将大幅度增加（包括新增客户及回流客户），对品质要求也将提高。四、 户型售价及面积分析1、晋江商品房相关情况一览表（详见附表一）由“附表一”可以估算出，2004年，晋江商品房供应量为350亩左右，供应面积达50万m2（统计数据包括“福景花园”、“锦绣广场”等跨年度楼盘）。预计住宅销售额
14、在9.5亿元左右（包括预订）。2004年，从晋江楼盘的推出量来看，供需基本平衡，且房价上涨较快，年底较年初上涨400-800元/m2。1）户型分析在所调研项目中（除单身公寓以外），以三房设置的比例最大，即几乎每个项目主力户型均为三房，且比例大都在50以上。面积范围从120-160m2，主力面积130-145m2；因年底几个单身公寓楼盘推出，1房占户型总量的43.7左右；实际上晋江单身公寓楼盘并不是很多，但因其面积小，套数多的特性及其他户型的设置面积过大，从而使得1房在套数比例中仅次于3房；4房与复式住宅的比例基本相当，分别为11.7和11.5；2房和别墅的比较相对较少，为1.5和2.5；详见户
15、型配比图从以上可以看出，晋江住宅市场的主力户型为3房，且以大3房居多，4房及其以上的比例也占到25.7，说明晋江高端住宅的消费量惊人，1房的投资价值也得到晋江人的认同。但两房和紧凑型三房在晋江市场极为稀少，户型比例失调。由此可见，在调研项目中，三房的市场供应量最大，大约占总供应量的29.1，且户型面积大，而4房以上的占到了25.7。如今晋江房地产市场的日渐规范和发展，房地产市场已经逐步形成了“产品跟着市场走”的开发格局，因此今后的三房需求面积将会降低，而4房以上的高端住宅需求量将会回落，2房需求量会增加。回归到一个理性的水平。注：以上所采用数据不是很完全，准确率在85%左右。据调研推测分析房型需求有如下相关原因：a、家庭人口结构一般而言，家庭人口在4-6人之间，多数客户都有自建房，第一次置业因改善居住条件而购房大多以需求3房到4房为主； b、收入水平在晋江私营企业主、政府和企事业单位人员，已经成为住宅市场消费的“主流人物”，该类型消费群体收入购买力强，住宅需求类型为3房、4房、楼中楼或别墅。因户型设计偏大，市场缺少紧凑型（2房、小3房）住宅。而晋江的普通工薪收入水平一般，经济承受能力有限，难以消费大面积住宅
