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1、湖南加众地产开发#湖南安全食品产业中心建设项目可行性研究报告项目单位：湖南加众房地产开发#项目建设地点：浏阳市现代农业科技产业园 可研报告编制时间：二零一二年五月湖南加众地产开发#湖南安全食品生产中心建设项目可行性研究报告湖南省农业咨询中心长沙唯尔思咨询#二零一二年五月78 / 80第一章 总 论1.1 项目单位基本情况 概况湖南加众房地产开发#于2011年9月在湖南省工商局注册成立,位于浏阳市农业科技产业园,注册资本1000万元,现有职工37人,其中技术人员 3人,管理人员 34人.公司主要从事工业房地产开发建设.2012年,公司计划投资5亿元,全力打造湖南安全食品产业中心建设项目,对接长株
2、潭食品产业的转移.该项目规划建设30万平方米的国际标准厂房,打造粮油深加工、饮料营养食品加工、农副产品加工、食品原辅材料加工四大食品产业集群.引进企业60-80家,新增就业岗位4000个,创年产值30亿元,创年上缴税收1.5亿元.目前已完成208亩土地征用、立项、规划、项目设计等前期工作,7月份即可开工.项目建成后,将成为全国安全食品产业的示范区,现代农业科技样板区,真正实现两型产业园的建设目标. 法人代表基本情况公司法人代表刘常青,男,40岁,湖南大学经济学院MBA结业.湖南加盛农业投资#董事长,公司下辖的湖南省美津园粮油食品#、浏阳市九道湾茶油产业发展#、湖南加众地产#和湖南加和菌业#董事
3、长.1.2 项目基本情况 项目名称、建设性质与建设地点项目名称：湖南安全食品产业中心建设项目建设性质：新建建设地点：浏阳市现代农业科技产业园建设内容与规模本项目总占地面积208亩,计138381.74平方米,总建筑面积259663.08万平方米.其中,综合办公楼23881.70平方米；标准化厂房20栋,164970.7平方米；设备用房1600.00平方米；职工宿舍用房28759.62平方米；综合服务楼12715.52平方米；商业住宅27735.54平方米.本项目建设场区道路、广场等辅助工程和其他配套设施. 建设期限2012年6月至2014年5月1.2.4投资结构与资金来源项目总投资38979.
4、46万元,其中,公司自筹18949.46万元,融资资金12000万元,预售资金8000万元.1.2主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标表项目名称总体规划数值单位总规划用地面积138381.74其中道路用地面积1455.61净用地面积136926.13总建筑面积259663.08其中:1、办公楼建筑面积23881.70 2、厂房建筑面积164970.70 3、设备用房16004、职工宿舍28759.625、综合服务楼12715.526、管理人员宿舍27735.54建筑基底面积47144.88计容积率面积71568容积率1.90建筑密度34.43%绿地率31.70%绿化用地面积43401.14
5、机动车泊车位302个其中地上车位167个地下车位135个建设工期24月投资利润率21.44%投资利税率28.59%盈亏临界点65.20%1.2.5 项目效益项目经济效益：本项目建成后,项目单位新增销售收入 59737.52 万元,实现利润11134.75 元,税金2783.69 万元.项目社会效益：本项目有利于加快推进长沙市食品安全城市的建设；有利于对接长株潭食品产业转移；有利于食品产业监管措施的落实；有利于推进长株潭两型社会建设.1.3 可行性研究报告编制依据1.3.1 2006-2010年中共中央、国务院1号文件1.3.22004年7月国家关于进一步加强食品安全工作的决定1.3.32007
6、年7月25日国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定1.3.4产品质量法、食品卫生法1.3.5工业产品生产许可证暂行条例2009年7月20日国务院中华人民共和国食品安全法实施条例项目单位提供的有关资料1.4 综合评价浏阳市各项事业迅速发展,产权制度改革、金融安全区创、城市建设、经济环境优化等工作在全省独树一帜,被誉为浏阳现象,成为全国卫生城市、全国社会治安综合治理先进县市、优秀旅游城市和湖南省文明城市.浏阳已连续几届进入全国百强县.第十一届全国县域经济百强县市排名中,湖南省长沙四小龙中长沙县、浏阳市、宁乡县3个县市全部跨进了全国百强；浏阳市位居全国第64位,中部第3位,湖南省第2位,竞争
7、力状态为相对稳定.同时发布的2010年度湖南省县域经济强县市,浏阳排名第3,仅次于长沙县和望城县.项目实施不仅发挥了区域比较优势,也有利于推进浏阳市农业产业化和农产品加工业,形成全国首个安全食品产业中心.项目符合国家产业政策和行业规划,符合浏阳市产业结构调整的发展方向.本项目建成后,项目单位新增销售收入 59737.52 万元,实现利润11134.75 元,税金2783.69 万元.具有较好的财务赢利和抗风险能力.项目经济、社会、生态效益同步增长,切实可行.建议国家和省、市政府对本项目给予重点支持.优先立项,使项目得以早日实施.第二章 背景与必要性2.1 项目背景目前,我国的食品安全现状堪忧.
8、生产、流通、消费等各个环节的食品安全问题屡有发生.食品安全问题已成为全国人们极为关注的热点问题.微生物造成的食源性疾病问题.据卫生部提供的资料,2010年卫生部共收到全国重大食品中毒事件报告220起,7383人中毒,184人死亡,涉与100人以上的食物中毒事件7起.食物中毒事件报告中,微生物性食物中毒事件的报告起数和中毒人数最多,分别占总数的36.82和62.10.2001年在#、#等发生了有史以来最大的肠出血性大肠杆菌食物中毒,造成77人死亡；人们食用了被沙门氏菌感染的禽肉而广泛发生于学校、家庭、公共餐饮单位的食物中毒多起,其中不乏有上百人的大型食物中毒,微生物性危害已成为中国食品安全的主要
9、问题.化学污染所导致的食品安全问题.人们受到利益的驱使,不断追求农作物、家禽以与水产品更高的产量,就会过量使用化肥、农药、激素类等化学用品,从源头上威胁到了食品安全.2010年12月底,国家有关部门对、#和广东三地超市的蔬菜和水产品随机抽取了18份样品,有4个样品含有世界卫生组织列为毒性最高的I类农药；有11个样品含有世界卫生组织列为中等毒性的农药；有5个样品含有有机磷类农药；有1个样品上残留的农药量极可能导致消费者超过此种农药的每日允许摄入量；有4个样品上残留的农药量极可能导致消费者接近此种农药的每日允许摄入量以1 至2岁幼儿为例；有9个样品含有至少5种农药残留.这些农药进入人体后,大大增加
10、人类癌症、婴儿畸形病发的概率.环境污染对食品安全的威胁.工业的快速发展,工业产生的废弃物、废水、废气会对周围的环境产生污染.在中国的其他地方的湖泊和河流也遭到不同程度的污染,使得藻类污染以与富营养化程度严重.这些污染物会在农作物、家禽以与水产品中不断积累.同时,汽车尾气的排放和燃烧都会造成大气的污染,对食品安全造成威胁.食品加工过程中的污染.滥用食品添加剂,非法添加物造成的食品问题,食品添加剂用于改善食品品质、延长食品保存期、便于食品加工和增加食品营养成分的一类化学合成或天然物质.是为改善食品色、香、味等品质,以与为防腐和加工工艺的需要而加入食品中的化合物质或者天然物质.但是滥用,非法使用食品
11、添加剂就会对食品安全造成威胁.2008年9月,我国发生了震惊中外的三鹿奶粉事件,因受奶粉中非法添加物质的危害,全国262662名患几身受其害；175家婴幼儿奶粉生产企业中,66家企业停止生产婴幼儿奶粉,导致食用了受污染奶粉的婴幼儿产生肾结石病症,其原因是奶粉中含有三聚氰胺.非法生产、经营带来的食品安全问题.不法分子受到利益的驱使,只注重生产和销售,非法使用化学物品作为食品原料,对食品安全造成威胁.2011年1月19日,湖南电视台都市频道记者曝光了化学火锅中令人惊心的一幕,长沙黄兴路步行街季季红火锅城,其厨房锅底配制间不见熬汤的大骨和炉灶,十几平方米的制作间中摆放着11个钢盆,装着锅底中添加的各
12、种配料：香料粉、鸡精、食盐等等,以与一种乳白色、叫不出名字的浓稠液体.工作人员忙着用这种白色液体兑上自来水调出鲜美的骨头高汤.此外,在农村市场、城乡结合部与校园周边兜售无厂名厂址、无出厂合格证、无保质期的三无食品、假冒伪劣食品,严重危害城乡居民和未成年人的身体健康.针对食品安全存在的严重问题,国家采取了一系列的监管措施.国务院2004年7月颁发了关于进一步加强食品安全工作的决定确定了对食品安全实行分段监管的体制：农业部门负责初级农产品生产环节的监管；质检部门负责食品生产加工环节的监督；工商行政管理部门负责食品流通环节的监管；卫生部门负责餐饮业和食堂等消费环节的监管；食品药品监管部门负责对食品安
13、全的综合监督、组织协调和依法查处重大事故；2007年7月25日颁布的国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定,其目的也在于明确生产经营者、监督管理部门和地方人民政府的责任,加强各监督管理部门的协调、配合,特别规定对现行ll部法律,22部行政法规有关产品安全监督管理的规定加以重申、明确、补充,为产品监管提供可操作性、有针对性和更有力的法律武器,使得特别规定与产品质量法、食品卫生法、工业产品生产许可证暂行条例等法律法规的内容上的重合和冲突进行了明确.自2009年2月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过第一百零四条：食品安全法自2009年6月1日起施行,我国的食品安全监管工作
14、做了较大调整,对食我国的食品安全监管的相关制度都做了明确的说明,食品安全监管的各个环节与相关部门职责的设定也很详细.但是,往往因为缺乏系统性和完整性,经常会遇到很多环节衔接和交叉的情况,使得监管执法过程并不能按照政策制定者的意愿进行；2009年7月20日国务院又出台了中华人民共和国食品安全法实施条例,可以看出我国对食品安全监管所出台的一系列政策法律体系是比较完备的,也显示了我国政府对于食品安全监管上的重视程度.但是,食品安全监管政策能否得到很好的执行,直接影响到食品安全的问题.2.2项目区社会经济状况浏阳是长沙市管的县级市,处于长沙、株洲、湘潭三市金三角地带,距省会长沙60公里,距黄花国际机场
15、40公里,距京珠高速公路50公里,是国家两型社会试验区长株潭城市群的组成部分.浏阳市地域东西宽105.8公里,南北长80.9公里,总面积5007平方公里.市辖4个街道、26个镇、7个乡.浏阳市经济以鞭炮烟花、生物医药、纺织服装、建筑材料、机械制造、矿产冶炼、食品加工、化工塑料、竹木加工、花卉苗木等十大产业为支撑.其中鞭炮烟花、生物医药、纺织服装和花卉苗木颇有影响.浏阳市总人口138万.其中农业人口约100万人,农村劳动力32万人, 2009年农民人均纯收入为3232元.农业生产以水稻、柑橘、花生、黄花等传统农作物为主,畜牧业生产以生猪生产为主,食品加工生产已成为经济的主要支柱产业,具有良好的发展食品加工产业化生产的物质基础和群众基础.2.2 本行业与关联产业发展现状食品加工业对于拉动浏阳经济发展具有相当重大的
