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1、1、城市更新项目操作流程2、深圳市城市更新项目操作流程说明更新项目操作基本程序汇总表序号程序事项落实部门备注1专项规划审批规划和国土资源委员会直属（区）60个工作日2土地权属核查规划和国土资源委员会直属（区）3房屋产权确认合作公司填写确权表格及相关部门确认盖章4拆迁谈判合作公司5确定改造实施主体规划和国土资源委员会直属（区）6办理拆迁许可证规划和国土资源委员会直属（区）20个工作日，完成主体协议签订100%，并确定实施主体后办理7房屋拆迁及土地清理合作公司办理拆迁许可证后进行房屋拆迁及土地清理8公共面积拆迁建筑面积核算测绘中队约30个工作日、需缴纳测绘费用9房产注销房产登记中心完成全部房屋拆迁
2、及土地清理后，注销房产证明10建设用地备案市规土委、市政府常务会备案持规划批复，实施主体核准文件向规土委管理局申请报备11用地方案图、用地规划许可证规划和国土资源委员会直属（区）20个工作日12环保批复规划和国土资源委员会直属（区）13立项批复规划和国土资源委员会直属（区）14签订监管协议规划和国土资源委员会直属（区）15制作宗地图规划和国土资源委员会直属（区）10个工作日16收地手续（完善征转地手续）规划和国土资源委员会直属（区）17核算地价、签订土地出让合同规划和国土资源委员会直属（区）20个工作日18建设工程方案设计招标备案规划和国土资源委员会直属（区）19建设工程方案设计许可规划和国土
3、资源委员会直属（区）20建设工程规划许可证规划和国土资源委员会直属（区）21施工图审批规划和国土资源委员会直属（区）22消防、人防报批区消防局23建设工程施工许可证区建设局3、深圳市城市更新各阶段难点分析城市更新各阶段难点、重点问题汇总阶 段难 点 汇 总单元规划制定计划1、做好项目现状分析形成有效申报（1）拆除重建项目的必备法定条件（2）拆除重建项目不得触犯的条件2、如何形成有效申报主体（1）具备资质的申报主体才能准入拆除重建，准入资质及程序的要求（2）灵活掌握和准确理解更新意愿的比例，将使工作效率事办功倍（3）如何处理意愿征集阶段的各类问题（A）法定意愿的比例理解，绿本房地产证房、历史遗留
4、违法建筑、违章建筑的处理问题（B）、非房产的登记权利人申报的处理？3、理清申报流程，不浪费时间（1）遵照政府文件指引，准确运用申报文件的内容及格式（2）找准申报审批路径，勤于攻关（官）、善于攻关（官）规划方案1、如何突破法定图则，尽可能利用现有土地？2、如何处理各种市政公共设施与规划方案的冲突？拆迁补偿1、房屋确权-如何辨别不同种类的权属人，防止“赔错人”？2、如何确认不同房地产的权利状态，防止“给错钱”？3、查封房、抵押房等特殊房产的处理？4、如何处理“钉子户”，达到顺利搬迁、尽早开工？成本核算阶段1、算准地价，项目盈利情况分析（1）划拨土地使用权的地价计算（2）准确定位城中村和旧屋村的范围界定，防止地价计算差之毫厘，谬以千里？（3）工业区或旧住宅区升级改造，扣除的合法建筑面积的地价款，此处的合法面积有讲究。（4）公共配套占地面积在测算地价时的处理，一笔不可忽视的帐。（5）保障房用地的收入和支出，必须考虑的费用。2、拆迁补偿中的成本支出， 最不容易控制的支出。3、成本核算税费核算需研究。
