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1、万达集团项目发展操作手册2008年12月前言：感谢各项目公司长期以来对集团项目发展工作的长期支持。集团2008年底进行新的发展模式调整，发展部根据集团领导指示，特制定本项目发展手册。本手册分五个部分：第一：新项目选址标准。这是根据董事长的讲话精神整理出的选址纲要。第二：项目发展流程。在集团制度的基础上，进一步细化了项目发展流程，明确了各部门的分工。第三：前期调查问题清单。这是各个相关部门提出的针对项目发展过程中，需要了解的各类问题。其中A类问题是在初次申报项目时需要提供的资料。经主管发展副总裁确定进入可研阶段后，再进行B类问题清单的调查。第四：针对政府宣传的要点。主要打动政府的就是项目有关税收
2、和就业等优势，而只有长期持有和先租后建的模式才能支撑政府的税收和就业。第五:附件。主要是发展过程中需要填写的表格等。董事长说过“不发展才是最大的风险”，我们都知道发展才是硬道理，发展部愿意为各项目公司的拿地工作贡献最大的努力，再次感谢各个项目公司对集团发展工作的支持！一、新项目选址标准：1、新项目选址标准根据集团发展的需要，新项目选址标准如下，1. 目标城市：重点发展直辖市、副省级城市、计划单列市、省会城市和地援城市（具体参照以下43城市名单），但不局限于以上城市，可以根据项目的具体情况扩大目标城市。例如，襄樊、攀枝花等城市的核心地段也可以发展。序号城市名称序号城市名称A01北京A02上海A0
3、3天津A04重庆副省级城市（10个）B05广州B06沈阳B07南京B08武汉B09成都B10西安B11哈尔滨B12长春B13杭州B14济南计划单列市（5个）B15大连B16宁波B17青岛B18厦门B19深圳其他省会城市（16个）C20石家庄C21太原C22呼和浩特C23合肥C24福州C25南昌C26郑州C27长沙C28南宁C29海口C30贵阳C31昆明C32兰州C33西宁C34银川C35乌鲁木齐地级城市（8）D36无锡D37苏州D38温州D39东莞D40鞍山D41包头D42徐州D43嘉兴2. 项目位置：在城市的核心商业区、大型居住区均可，商业区项目要求具有较好的商业氛围，居住区项目要求周边3公
4、里半径内人口不少于30万；3. 用地规模：土地规模超过100亩，一般以200-500亩为宜。4. 临街要求：至少有一侧边界紧临主干道，最好四面临街，不宜在立交桥下，或者被铁路、高速公路、河流等天然屏障分割。5. 项目距离：如本城市已有万达广场项目，新项目位置需距离老项目宜超过3公里以上，最好超过5公里；6. 用地性质：重点发展城市综合体项目。而只有在综合项目做完后，而还没有拿到新的综合体项目之时，可以拿一个小住宅项目做暂时过渡性安排。7. 经济测算：要求能现金流自身平衡。8. 放宽条件：如项目位于大城市的核心商业圈，可适当放宽条件。万达城市综合体有很多种组合，主要有三种：其一是地块面积较大，可
5、以包括大型购物中心、五星级酒店、5A级写字楼、底商、酒吧街、酒店式公寓、普通公寓和住宅。例如太原项目。其二是面积适中，只建大型商业和公寓，例如苏州项目和成都项目。其三是项目位置较小，而且住宅售价较低，则只建购物中心和底商，例如洛阳项目等。 2、拿地线路：孙子兵法讲“庙算胜者得胜多矣！”，项目发展工作也需要先进行“庙算”，即明确“拿地线路”，明确拿地线路需要进行如下准备：1、掌握国际、国内的经济政治格局：国内、国际经济政治风云变换，如何理解和把握时局，如何理解董事长的发展战略的确定及战略的调整，都是在拿地时需要作为背景因素需要考量的。2、理解城市经济的发展与布局：在到任何一个城市发展的时候，不能
6、完全被政府提供项目所束缚，而应该在城市发展格局的角度，分析城市发展的阶段，人口和产业的布局与发展重点。3、分析城市或者区域的政治格局：在分析了城市的发展格局后，还要了解城市、区两级政府的领导人的态度、立场和心理动机。在推动项目的时候，要求详细的分析各个政府官员的心理因素，然后才能采取适当的办法进行深入工作。4、对项目地块价值深入挖掘：在拿到地块后，要挖掘出地块的最大价值。而我们集团的商业地产的竞争能力使得我们具备了独特的商业优势。5、对当事人的判断与对策分析：除了政治格局之外，还有一些其他的当事人，在认真对他们进行分析的基础上，控制谈判节奏，把握主动，促进项目的取得。不但使得每个当事人各得其所
7、，而且也可以积极促进项目的发展，起了到事半功倍的效果。6、设计整套的拿地策略；在认真分析了上述的诸多因素之后，针对每个项目，都要设计出一套完整的拿地策略，也就是“拿地线路”。如果拿地线路足够顺畅，也就是“庙算可以得胜”，则拿到该项目的可能性也就非常大。明确了选址标准和拿地线路之后，取得项目就变得有计划，而且也现实可行了。二、项目发展流程：1、发展信息通报：由地方公司发起项目信息，其项目信息的发起，须由地方公司的总经理签字确认；项目信息的通报需提供以下文件：项目信息表项目市场调研表问题清单A部分及简单经济测算，以上上报信息通过OA上报给集团发展部。发展部收到项目后，即分配专人负责该项目。发展部根
8、据项目信息的基本情况，对项目资料进行分析，对项目的后期工作提出初步的建议，并请项目公司补充完成项目资料。2、发展信息初步审核发展部在得到项目充分资料的基础上，对项目进行评判，完成项目审核意见内联单并报主管副总裁。由主管副总裁做出后续工作建议。后续工作意见有三种：1、同意，开始进入项目可研阶段。并请规划院开始进行方案设计。2、跟进，提出后续工作的重点、拿地线路等，待项目公司完善后重新进行评价；3、放弃，不符合集团的选址标准，明确放弃该项目，并报董事长备案。3、项目可研分析在得到主管发展副总裁同意该项目的确认后，项目公司继续开展工作。在投资部和成本部指导下完成正式的项目可研报告，可研报告主要突出项
9、目的市场情况分析和项目成本测算，以测算该项目的可行性。项目的成本及价格测算务必要求准确，减少误差，可研报告需由项目公司总经理最后审核。其中，市场调研部分，由集团项目管理中心营销部和项目公司等共同确认；项目中是否适合做酒店，以酒店建设公司意见为主要决策参考；项目中是否适合做购物中心，以商务部的意见为主要决策参考。集团依据三个核心指标对项目进行评判：一、利润率；二、投资回报率；三、现金流。项目的可研报告数据可能直接作为签订经营决策文件的依据。4、项目决策：在项目可研工作完成后，由项目公司向主管发展副总裁提交召开“投资决策委员会”申请。在获得批准后，由发展部负责牵头召集“投资决策委员会”会议，参加对
10、象为“投资决策委员会”全体成员，具体包括为：委员会副主任（集团执行总裁）、成员（集团各副总裁、项目管理中心总经理、商业规划研究院院长、酒店建设公司总经理、成本控制部总经理、财务部总经理、发展部总经理、投资证券部总经理、商务部总经理、法律事务部总经理）。项目公司在规定的时间赶赴集团汇报。在会议召集前2个工作日内，项目公司应将整理后的项目可研报告发送给与会人员。项目汇报中，“决策委员会”各成员在听取项目公司汇报后，对项目的可研进行提问。项目评审会必须有三分之二以上的成员参加方能召开，其中，发展部、成本控制部、投资证券部必须参会。项目评审会由投资决策委员会副主任主持。经与会人员三分之二以上投票同意的
11、项目，方通过评审。对评审未通过的项目，由主管项目发展的副总裁决定是否修改项目条件或改为储备项目或放弃该项目。对评审通过的项目，由投资决策委员会副主任或主管发展的副总裁报投资决策委员会主任审批，投资决策委员会主任有权最终批准或者否决该项目。为了简化流程，对于已经开过已开过评审会但未通过的项目，在条件变有利的条件下，可通过集团OA进行表决。表决通过也视为通过评审，同意该项目。（参阅集团发200863号红头文件。）5、签署项目合同：评审通过的项目，由主管发展副总裁批准项目合同要点，项目公司和发展部在合同要点的基础上展开合同谈判、进行土地摘牌等工作。在合同要点的基础上，由法律事务部进行合同的起草。并由
12、项目公司、发展部和法律事务部与政府或转让方进行合同谈判，必要时规划院、投资部、成本部、财务部等须配合参加。在与政府和转让方进行谈判并达成一致意见后，经主管发展部总裁同意，进行合同会签程序。合同会签表见附件。会签程序由项目公司发起，会签表由发展部、规划院、法律事务部会签，必要时还可以增加其他部门参加会签。部门会签后，由项目公司、发展部和法律事务部联合向主管发展副总裁和执行总裁进行汇报。获得批准后，向董事长汇报。在得到董事长签字确认后合同生效。6、土地取得：在与政府签署合作协议之后，进入土地招拍挂牌程序。在政府发布挂牌公告和出售挂牌文件之后，将由项目公司牵头，由项目管理中心、财务、投资、成本、法务
13、、规划院、发展部等部门进行摘牌联合会签，并报主管发展副总裁、执行总裁和董事长批准后进行摘牌。摘牌后，由项目公司负责签署成交确认书，并签署土地出让合同。在签署土地出让合同时，也将由项目公司牵头，项目管理中心、财务、投资、成本、法务、规划院、发展等部门对土地出让合同进行会签程序。7、土地款支付：项目公司在签署合作意向或正式合作文件后，才可进行付款审批。付款须按照集团制度提交用款申请审批，并在付款条款清晰后，提前提交用款说明给相关部门，用款审批需按制度取得财务总经理、主管发展副总裁、执行总裁和董事长签字后确认。为了简化流程，提高工作效率，在各项会签过程中，如果没有意见则表示同意，如果已经提出意见，则
14、表示除已经提出意见之外没有其他意见。三、前期调查问题清单说明：l A类问题为主要问题清单，B类问题为全部问题清单，B类问题包含了A类问题。各个问题均是相关部门针对新项目提出的。为了提高工作效率，在发展信息通报阶段仅需提交A类问题，B类问题在进行项目可研分析阶段提交即可。l 问题清单由各个相关部门提出，发展部在整理时发现有部分重复问题。但是，为了尊重各部门的最初意见，发展部未作删节，全部保留了各部门的问题清单。A 主要问题清单一、用地交易1. 地价款数额及具体组成（地下部分若办产权是否需要缴纳土地出让金）2. 付款进度3. 交地时间进度4. 项目交地的标准（地块规划红线内是否达“三通一平”：通路
15、、通电、通上水及场地自然平整）？规划红线外基础设施是否达到“八通”【 通路、通电（是否能按照开发商的要求量提供10KV多回路电源至项目规划红线）、供热管线通、通雨水排放、通污水排放、通上水、通燃气、通电话暨有线电视】？如不是“三通一平”或“八通”，则需支付什么费用、多少费用，以及何时支付？5. 还迁面积及时间二、规划设计条件1. 用地面积（用地性质、建设用地多少、道路代征用地多少、绿化代征用地多少、广场代征用地多少）2. 容积率。3. 建筑密度。4. 绿地率。5. 不同类型物业面积指标（有无商业占比要求）。6. 日照要求（能了解到当地认可的日照计算软件和单位最好）。7. 限高要求及原因（CBD限最低，航线限最高等）。8. 红线图、地形图（包括用地范围及相邻周边一个路网范围，至少500米、建筑退线要求及道路角点坐标。部分城市还有绿线控制范围及相关退绿线
