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1、房地产投资基金研究目 录引言11. 国外房地产信托投资基金（REITS）介绍41.1 REITs的定义及特征4的定义4的特征4的优势51.2 REITs的分类6权益型、抵押型和混合型REITs6开放式REITs和封闭型REITs7公募REITs和私募REITs71.3国外REITs的组织形式：公司型、契约型和有限合伙型8公司型REITs8契约型REITs9有限合伙型REITs91.4 REITs在全球的发展10全球发展概况10从全球REITs投资 ，展望各地投资前景121.5 REITs的运作流程12在成立阶段的主要运作流程131.5.2 REITS在正式运作阶段的主要运作流程13房地产投资信
2、托资金的流向141.6国外REITs的终止和清算151.6.1 REITS的终止15的清算171.7 对我国发展REITs的借鉴18企业经营专业化181.7.2 优化商务布局结构181.7.3 居民投资模式的改变19实现房地产业的宏观调控191.8 中国大陆推出REITs可能遇到的障碍191.8.1 政策及法律限制19投资者风险意识薄弱191.8.3 房地产金融市场不发达191.8.4 财务透明度障碍202. PE私募股权基金介绍212.1 私募股权基金的定义212.2 私募股权基金的组织形式：公司制、信托制、有限合伙制212.2.1 公司制私募股权基金21信托制私募股权基金22有限合伙制私募
3、股权基金232.3私募股权基金的特征262.4私募股权基金与其他投资基金的比较26私募股权基金与风险投资基金（VC）26私募股权基金与私募证券基金（Private Securities Fund）27私募股权基金与产业投资基金（Industry Investment Fund）272.5私募股权基金在中国的发展概况272.5.1 外资私募股权基金在中国的发展272.5.2 本土私募股权基金在中国的发展292.6私募股权基金的投资流程31项目初审31签署投资意向书31尽职调查31企业估值及估值调整32签署正式收购协议32完成收购32投资后的管理32投资退出获利332.7私募股权基金的退出方式33
4、2.7.1 上市退出 （境内IPO、境外IPO）332.7.2 兼并收购（Merger&Acquisition, M&A）332.7.3 股权回购（Buy Back）332.7.4 清算退出333.房地产私募基金343.1. 房地产私募基金概述34房地产私募基金的定义34房地产私募基金的特点34房地产私募基金的优势353.2 房地产私募基金的组织形式35公司制房地产私募基金353.2.2 契约制房地产私募基金36有限合伙制的房地产私募基金363.3在我国的资本市场上，私募股权房地产投资基金主要类型383.4房地产私募基金的发展历程383.4.1 我国房地产私募基金的产生38我国房地产私募基金的
5、总体现状39我国房地产私募基金的发展趋势413.5我国房地产私募基金发展道路上的阻碍以及应对措施42房地产私募基金面临种种限制42房地产私募基金的出路434.在我国的国外房地产投资基金简介（附件1）435.国内主要房地产私募基金简介435.1房地产私募基金公司分类435.2全国房地产投资基金联盟简介455.3国内房地产基金管理公司十四家会员单位介绍（见附件2）466.国内现发行房地产私募基金简介476.1我国房地产私募基金现状分析47国内房地产私募基金规模统计分析48国内房地产私募基金期限统计分析51国内房地产私募基金预期年收益率统计分析526.2国内房地产私募基金案例556.3 基金投资方向
6、576.4 国内房地产私募基金募集说明书汇总（见附件3）587.房地产私募基金的运作流程597.1上游房地产项目的筛选597.2中游基金产品设计：基金招股说明书617.3中游财务计划书817.4下游LP客户的拓展，募资渠道907.5基金退出90附件1 在我国的国外房地产投资基金简介93附件2 国内房地产基金管理公司十四家会员单位介绍102附件3 国内房地产私募基金募集说明书汇总1188.相关专业名词释义1469.参考文献149引言多年来，将商业地产划分成小的产权商铺分散销售，以达到开发商回笼资金的销售模式被广泛应用，然而这种销售模式始终会带来产权分散与经营权统一之间不可调和的矛盾，即使开发商与
7、投资客签订“返租协议”，在一定时间内可以收回经营权，但也仍是延缓矛盾而非解决矛盾。而解决不好这个矛盾导致失败的商场案例在深圳乃至在中国更是比比皆是。业内人士都知道，无论是大型的购物中心，还是中小型的社区商业，只要是集中式商业，需要长期统一经营管理的商场，最好的方法一定是开发商不卖，长期持有。然而这需要开发商有雄厚的资本及没有回款需求的情况下才能实现。事实上，众多小开发商并没有这种资金实力；而大开发商由于其规模扩张，品牌复制的脚步很快，更是需要大笔的资金回笼从而实现滚动发展。因此，既能保证商场的经营权始终统一，又能快速回笼资金，不造成长期巨额资金的沉淀，成为了商业地产融资方面的难题。在香港或者在
8、国外，除了大型财团利用自有雄厚资金长期持有商场这种形式外，REITS（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金成为解决上述矛盾的最佳手段。REITS的定义：是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证。广义上REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效回报。由上述REITS的定义我们可以看出，REITS作为一种证券化的投资产品，使得投资者有房地产的收益权，而将经营管理权交由专业机构管理，自身不参与直接管理，这样就彻底解决了上面讲到的“产
9、权分散与经营权统一”这个不可调和的矛盾。而REITS分为公募REITs和私募REITs两种，在国外和香港地区尤以公募REITs发展迅猛，占比例高。原因见下表：特征私募型REITs公募型REITs公开性不通过公开方式寻求投资者投资购买向社会公众募集信托资金投资者数量较少数量不确定一般较多变现性不可变现较强的变现性上市性非上市一般上市募集资金投资额度投资者人数有限导致投资资金数额较高可由投资者自己决定公募型REITs一旦公开上市，投资者就可以像买卖股票一样自由交换，这样就解决了私募型REITs变现难的问题，而资本的流动性增强无疑给投资者带来更大的便利和诱惑。另外，上市后投资额度由私募时较高的门槛大
10、大降低，变成像股票一样很少金额都可以参与的一种投资行为，大大增加了投资者的数量，降低了投资准入门槛。这就使得REITs从少数有钱人的游戏变成了大众化的投资产品，从而推动了REITs整个产业的蓬勃发展。而REITs这一新型房地产投资工具，尤其在大型商业地产的运作中表现出极强的竞争力。以新加坡为例，2002年7月，亚洲最大的地产公司之一新加坡嘉德置地集团（CapitaLand）成功发行CapitaMall Trust，并在新加坡证券交易所上市交易，这是新加坡第一只REITs。截至2007年底，新加坡交易所已有19只REITs上市交易，总市值达到160多亿美元。中国国内目前没有REITs，这几年蓬勃
11、发展起来的房地产私募投资基金更接近于国外的私募型REITs，当然也仍有诸多不同。中国目前的房地产私募基金有股权投资、债权投资、和股债结合投资。事实上很大比例是债权投资，这种固定回报的投资形式其实是向开发商变相借债，股权投资比例很小。房地产私募基金就组织形式方面有：基金管理公司形式的、有信托制形式的、也有合伙制形式的。目前国内合伙制的私募基金较多。房地产私募基金有开发型基金和持有型基金两种。开发型基金是对开发期的项目进行投资，以项目的销售收入做为收益来源。而持有型基金是对成熟期的项目购买并长期的持有，以项目的租金收入做为收益来源。因此，持有型基金最适合商业地产需要长期经营、持有的特性。但国内，由
12、于开发型基金较持有型基金有投资周期短，年回报率高的优势，因此目前基本上以开发型基金为主。持有型基金如果不能像国外REITs一样上市自由交易的话，将短期内很难发展起来。房地产私募基金，是房地产和金融两个行业的交叉领域，是一个新兴的行业，它是近两年在房地产调控（限贷限押）的大背景下出现并快速发展的。对弥补房地产业的资金缺口，缓解开发商资金压力，增加融资渠道还是起到了一定的积极作用。中国国内如在法律、政策等多方面实现突破，在未来将出现第一支上市交易的REITs。房地产基金未来将更加成熟规范，成为广大投资者新的房地产投资产品。同时，它也彻底解决了商业地产“产权分散与经营权统一”这个不可调和的矛盾，实现
13、房地产与金融领域的完美结合。1. 国外房地产信托投资基金（REITS）介绍1.1 REITs的定义及特征REITs的定义REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金。狭义上是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证。广义上REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs的主要目的是通过分红和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs的特征作为一种证券化的产品，其投资目标要求主要是规定REITs必须以具有
14、稳定现金流、能产生收入的房地产为投资目标；收入分配的要求是保证基金收入的绝大部分用来分红；同时，产品在交易所流通。对投资目标、收入分配和产品流通三方面的要求决定了全球房地产投资信托基金产品的共同特性。一般说来，REITs具有以下一些显著的特征。（1）其净收益的绝大部分必须以股息形式支付给持有人对REITs的投资者来说，主要收益来源于REITs的分红。根据美国房地产信托协会的统计，在2003年有立法的15个国家中，12个国家对基金的分红有明确要求，其中有7个明确规定分红率必须超过90%。REITs实际上是一种集体投资方式，投资者必须在自担风险的前提下享受投资收益。因此，基金只提供预测的收益率，而
15、不就投资回报对投资者作任何承诺。（2）其总收益的绝大部分必须来自房地产租金收入、房地产抵押利息或出售房地产的收益房地产资产与收入在基金的资产与收入构成中必须占有相当大的比重。例如，美国的房地产基金就规定，总资产中须至少有75%投资于与房地产有关的业务，如房地产运营、房屋抵押贷款、对其他房地产投资信托基金的投资；房地产投资信托基金的总收入中至少应有75%来源于房屋租金收入、房屋抵押贷款的利息收入及出手物业的利润。（3）其总资产的投资组合中必须以房地产、现金、政府证券占高比例REITs总资产的投资组合中必须以房地产、现金、政府证券占高比例。REITs的组织必须是公司、信托或视同公司课税主体的协会，其为一人或一人以上的董事或受托人所管理。例如，美国的房地产基
