酒店可行性报告

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1、酒店项目可行性报告(投资汇报概述)一、酒店定位及规划:1、目标人群定位:70-85 后主力: 中高端商旅人士、 中小私企业主、 企业高管及白领、 时尚品质旅游达人。2、本酒店标准及主题风格定位:四星级标准 +海洋水晶主题 +现代时尚风格 即四星级精品特色主题酒店3、酒店功能配置: 以客房为主; 前厅及大堂;其它配套自助早餐、中餐、宴会、会议、茶坊棋牌等,停车场房型以双人标间及单人大床房为主:标间占 38%,大床房占 41%,圆床特色房 7%,家庭 亲子房 6%,套房 8%,设行政楼层,即套房楼层,装修稍高档次。客房总数约 131 间左右 (具体数据在设计规划中细化)6、硬件设施:为全中央空调、

2、消防喷淋及智能化弱电系统。7、客房设施:床及床上用品:四星+级床垫、高级棉织品及床上用品。电视及频道:全部42寸液晶电视,频道可以收到8至10个境外频道,含HBO CNNBBC NHK凤凰卫视、FashionTV等外语频道。家具:全套订制家具,含双人沙发、写字台、电视柜、迷你吧、行李架、衣柜、床头 柜等。灯具:全套订做落地灯、床头灯、写字台灯、阅读灯、夜灯、氛围灯等。 洁具:抽水马桶、节水型台盆、独立式淋浴房、浴缸等设施(普通房为淋浴房,仅套 房和行政房及特色房有浴缸) 。卫浴设施: 24 小时热水、淋水花洒、高级不锈钢卫浴五金。 热能:燃气式集中供热、循环水系统。弱电系统:烟感报警、国内长途

3、直拨电话、宽带互联网、智能灯光控制、背景音乐、会议系统、 智能计算机客房及餐饮订房点餐系统、以及常规弱电系统等装修:墙面高级墙纸、软包、木饰面、公共走廊及客房高级地毯、双层遮光窗帘、吊顶及高级乳胶漆、卫生间洗手台部分大理石,部分高级墙砖铺装及贴墙门及门禁:进口智能IC卡门锁、暗置式防盗扣及闭门器、消音条等。8、其它公共区域: 大堂设总接待台,前厅设贵保及行李房、等待休息区,大堂简约豪华装修。 设前台计算机管理系统,提供一次性总账结算。 其它公共区设安保监控,覆盖楼层走廊、电梯厅等区域。 楼层设布草间、消毒间。 设电话总机及人工转接服务。7 多功能宴会厅设置约 500 人座位。8 多功能餐厅设置

4、约 98 个餐位,兼零点、早餐、茶吧等功能9 1012人中餐包厢设置约 5间,两连通包 1 间。10 棋牌室设置约 8 间,棋牌室可变钟点客房。9、后勤设施:设员工管理及值班用房、库房、机房以及其它配套用房等。、投资估算:(一)固定资产投资:1、土建改造(包含结构加固, 8 楼客房外墙及各楼层内隔墙改造及砌筑) :100万1、 外观装饰、旋转大门、雨棚、招牌及灯光(含雨蓬,LOGO,灯光,照明等):120万。2、弱电及智能化系统(光纤、闭路电视、互联网、安保、智能灯光照 明控制、电话、电气系统、消防广播、插卡取电系统、一卡通、计算机管理、酒店软件 以及会议音频系统)等:估价 120万。3、中央

5、空调: 160 万(国产)。4、 消防改造:自动报警、自动喷淋系统、楼层消火栓系统、消防控制室等:约80 万(不含消防水池)。5、客房装修及设施设备(含家具、洁具、电气、装饰工程、艺术品、布艺等全部内容):106间标间及大床房X 7万/间=742万;18间行政大床房X 8.5万/间=153 万;7间行政套房X 12万/间=84万,(客房部分总投资约(795+153+84=979万)6、 公共部分装饰及配套设施(大堂、总台、大堂吧、电梯厅公共卫生间、楼层走廊等):大堂、总台、休息区、电梯厅:140平米X 4000元/平米=56万;(含装修、家具及软装、设备另算)一层公卫生间:6平米X 2000元

6、/平米=1.2万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算) 一层行李房等后勤区域:17平米X 400元/平米=0.68万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算) 二层宴会厅区域:665平米X 2000元/平米=133万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算) 二层宴会前厅及电梯间:150平米X 2000元/平米=30万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算) 二层宴会厅公共卫生间:50平米X 2000元/平米=10万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)二层宴会后勤及厨房区域:320平米X 300元/平米=9.6万;(含装修、洁具、家具软装、设备另算)三层多功能餐厅:320平米X 2000元/

7、平米=64万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算) 三层棋牌室:8间X 6万元/间=48万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算) 三层中餐包间:5间X 7万元侗=35万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算) 三层公共卫生间:30平米X 2000元/平米=6万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)三层 电梯间及走道:137平米X 800兀/平米=10.9万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)三层厨房及后勤区:170平米X 300元/平米=5.1万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)客房层电梯厅及走道:4-7层,568平米X 700元/平米-39.7万;(含装修、家具及软装、设备另

8、算)客房层电梯厅及走道:8层,142平米X 800元/平米-11.3万;(含装修、家具及软装、设备另算)客房层布草及后勤房:4-8层,185平米X 300元/平米5.5万;(含装修、家具及软装、设备另算)公共部分以上合计总价约: 466 万。9、餐厅厨房设施及配套设备:约 =30 万。10、酒店客房电器(液晶电视、电吹风、小冰箱、烧水壶等等)约 =50 万11、酒店室内外装饰设计费: 45 万以上合计:约 2150 万元。(以上投资不含酒店筹备及日常营业费用)(二)酒店开办费用及营运费用:1、酒店运行设施及设备: 20 万酒店清洁设施: 含客房及公共区域清洁设施设备(如清洁车、清洁工具、石材抛

9、光机、吸尘 器各种清洁工具)。 酒店洗衣设备及设施(员工及酒店客人用洗衣设备,不含布草及床上用 品等大型设备)。 公共图形系统, LOGO ,印刷品,宣传手册,客房服务指南等 大堂附属服务设施等(行李车,雨伞架等) 。 商务中心电脑、复印机、打印机、消耗用品及办公用品。2、酒店管理公司办公设施及设备约 5 万人民币。3、员工设施及消耗用品(按年运行计 15 万人民币)。 员工服装(春夏秋冬四季)。 员工倒班用设施设备。 员工管理用设施设备及消耗品 员工后勤用设施设备。4、客房、大堂吧、酒店器皿及配套餐具约 10 万人民币。5、酒店易耗用品:(按三个月消耗计算)约 30 万人民币(牙膏牙刷、纸巾

10、、拖鞋、香皂、 消毒液、清洁剂、印刷品、水电耗材、维护保养耗材等) 。6、布草、床上用品、五大巾(含客房、大堂吧等公共区域)约 150 万人民币。7、员工工资(按年运行计 50 万人民币)。8、其他资金投入约 20 万人民币(含营销费用、 广告费用、日常开销、交通工具、车等) 以上合计: 300 万元(以上投资为酒店开业营运期间要筹备的费用)以上两项合计总投资约: 2150+300=2450 万元三、收益预估(十年收入测算) : 依据四星级酒店业客房定价标准,结合当地地理位置及客户定位等因素,我们暂定客房 价格为如下:普通标间 268元至 318元;行政豪华套间为 338元至 468元,本酒店

11、项目依据 酒店地理位置、硬件水准,结合配套设施等内容,本酒店客房平均按照 288 元人民币 /间/ 天 进行收入测算第一年:(一)酒店客房收入 :总客房数:按 131 间计 平均房价预估: 288元人民币 /天/间 第一年入住率: 65%(预估) 前五年平均入住率: 80%(预估)客房毛利率: 75%(预估) 酒店客房第一年销售收入:131 间房 X 288 元/天/间 X365 天/ 65%=895.1 万酒店客房第一年毛利 :895.1 万 X75%=671.5 万客房前五年总收入预测:第一年:总收入:895.1 万总毛利:671.5万第二年:总收入:940 万总毛利:709万(按增长 5

12、%测算)第三年:总收入:987 万总毛利:745万(按增长 5%测算)第四年:总收入:1017 万总毛利:768万(按增长 3%测算)第五年:总收入:1037.5万总毛利:783.5万(按增长 2%测算)备注:前五年客房营业总收入约: 4877 万 客房总毛利额约 3677万餐饮及配套部分:二层宴会预计日均约 2.5 万营业额,毛利按照 50%计算,既 1.25 万/天 三层多功能餐厅、中餐包厢、棋牌室,预计日均 1 万营业额,毛利按 50%计算,既 0.5 万/天,餐饮部分日毛利总收入1.75万/天,餐饮年毛利总收入为:1.75万/天 X365天=639万备注:餐饮部分前五年平均营业总收入约

13、:6388万,餐饮五年毛利总额约: 3194万。按照 2450 万投资估算,预计约接近两年可收回全部投资。酒店自开业第二年开始,营业 收入逐步上升,至第五年达到最高峰。第二年和第三年由于酒店硬件新,知名度得以提高, 收入增长较快,但至第四年和第五年,增长逐步放缓,达到一个基本饱和状态。第二个客房五年总收入预测: 从开业第六年开始,由于硬件设施开始老化陈旧,以及酒店硬件竞争力的减弱,必然导 致营业收入的下降:第六年:总收入:1017 万总毛利:763万(从第五年基数下降2%)第七年:总收入:987 万总毛利:740 万(从第六年基数下降5%)第八年:总收入:908 万总毛利:682 万(从第七年

14、基数下降8%)第九年:总收入:800 万总毛利:600万(从第八年基数下降12% )第十年:总收入:680 万总毛利:510万(从第九年基数下降15%)第二个客房五年总收入为 :4392 万 客房总毛利: 3295万和第一个五年相比,第二个五年经营总收入下降 485万,毛利下降 382万。 按照酒店业常规,从开业第六年开始,应该陆续对酒店硬件进行翻新改造,以保持酒店 硬件持续的竞争力。如果从第六年始,每年投入 200 万至 300万左右对硬件进行改造,酒店 营业收入将保持在开业第五年时较高的水平。以下为是否追加硬件改造的投入收益比较:A , 不追加硬件投资改造收入测算(第一个五年与第二个五年之

15、合) : 十年餐饮及客房总收入合计: 22044万,十年毛利总收入合计: 13360万B, 追加硬件投资改造后收入测算(按开业第五年平均收入测算十年总额) :十年总收入合计:23151万,十年毛利总收入合计:14223万硬件投资总额:最初投资 2450万+1000万(后五年每年200万)=3450万(即十年酒店硬件投资总额为 3450万)以上追加硬件投资后与不追加硬件投资的收入增加额为:B-A=23151-22044=1107 万元,毛利增加额:14223-13360=863 万元追加硬件投资后酒店收入增加额和硬件改造投资额基本相当,但最为重要的是,持续的 投资减缓了硬件整体老化速度,同时保障了酒店开业后长期持续的盈利能力,避免了酒店硬 件整体全面老化的局面。否则,酒店在开业后 10年左右将面临全面改造的压力,而全面改造 的投入至少在 2000万至3000万之间。以上为本酒店项目十年收入预算。(说明:本投资汇报估算没包含房租

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