中粮置地有限公司中小户型住宅产品规划设计指引

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1、中粮置地有限公司中小户型住宅产品规划设计指引中粮置地有限公司中粮置地有限公司中小户型住宅产品规划设计指引（合用于诸如长阳半岛模式经济性产品的户型设计的具体指引）的户型设计的具体指引）中粮置地规划设计推动委员会规划设计推动小组10月南京公司10月COFCO中小户型目录第一章 前言：创新与变革的时代第二章 中小户型住宅分类及特性分析第三章 中小户型住宅产品市场分析（以目前的南京市场为例）（ ）第四章 场地规划设计要点第五章 建筑设计要点第五章 建筑设计要点第六章 室内装饰设计要点第七章 中小户型住宅设计新方向研究第七章 中小户型住宅设计新方向研究第八章 结论与展望中粮置地有限公司中小住宅规划设计指

2、引 2COFCO中小户型一 前言：创新与变革的时代中小户型住宅将成为将来住宅市场的重要需求中小户 住宅将成为将来住宅市场的 要需求1. 中国房地产住宅产品的格局2 中小户型住宅市场形成的因素2. 中小户型住宅市场形成的因素3. 中小户型住宅的概念4 . 中小户型住宅的特点5. 中小户型住宅比例增长对于房地产开发与规划设计的影响3COFCO1 中国房地产住宅产品的格局 中小户型自1998年以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业，其地位始终没有变化。从1. 中国房地产住宅产品的格局开始，房价浮现迅速上涨的势头。目前，北京、上海等一线都市房价已经处在高位，某些中西部都市以及发展迅速的中小都市房价相对

3、较低，但也保持了高速的增长。针对房价不断上涨的状况，政府出台了多项政策措施来加强对房地产市场的监管，旨在避免房价过快增长。 5月29日国务院九部委下发的有关调节住房供应构造稳定房价的意见明确规定：自6月1日起，凡新审批、新动工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米如下住房（含经济合用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 4月17日，国务院为了坚决遏制部分都市房价过快上涨，发布国务院有关坚决遏制部分都市房价过快上涨的告知，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%。这些量化的强制性规则必然会对房地产的供应和

4、市场带来巨大的影响。中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引 4房地产智库 .fdc014COFCO中小户型在市场方面，都市人口的增长以及家庭构造的变化带来了巨大的刚需购买力，另一方面仅就目前市场的状况来看，“国十条”的限购、限价、限贷政策使房价在一定限度方面仅就目前市场的状况来看， 国十条 的限购、限价、限贷政策使房价在 定限度上得到克制，但是虽然房价增速变缓乃至回落，仍然有相称数量的人群难以承受已经高企的房价。 同步，市场对高房价也产生一系列反映，客户观望情绪加强，总价较低的住房 ， 房 产 列反映，客 观 加强， 较低宅供不应求等现象不断浮现。市场对调控政策的巨大反映也迫使产品供应开始谋求变

5、化，以适应中国的房地产市场发展。因此，服务于刚性需求的住宅产品受到越来越多的关注，市场将目光投入到中小型住宅的市场上来，中小户型将成为将来市场的主流产品之一。中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引 5房地产智库 .fdc01COFCO中小户型家庭人 构造发生变化2. 中小户型住宅市场形成的因素（一）家庭人口构造发生变化。社会的开放带来了多种新的思潮与新的生活方式。个性化生活成为潮流，三口之家、“丁克”家庭越来越多 多代同堂已不多见 单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变丁克 家庭越来越多，多代同堂已不多见。单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变少。（二）消费观念发生变化，过渡型消费永远存在。房屋

6、的品质不在面积大小，而决定于与否能满足它所相应客户的需求。如今“一步到位，买个大房子”的置业观念已经发生了变化，多次分阶段置业的观念正在为更多的人所接受。一部分比较年轻、经济承受能力有限的人群把中小户型作为自己某一人生阶段的住宅；一部提成长型的公司把中小户型当做她们特定期期的办公场合 由于这种梯级消费的宅；一部提成长型的公司把中小户型当做她们特定期期的办公场合，由于这种梯级消费的因素，使中小户型这种过渡型产品将始终存在。中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引 6房地产智库 .fdc01COFCO中小户型（三）房产功能发生变化。小额不动产投资在各大中都市越来成为广大居民的投资手段之一。在涉及教育、

7、股票、商业保险、汽车、银行储蓄和房地产六大行业的理财综合指数比较中，房地产的份额占到了35%，高居第一，另一方面是教育，占25%，小户型房地产住宅项目一般具有低总价、投资回报率高 易于出租 风险相对较低 准入的资金门槛低 交易费用低 容易转让等特点回报率高、易于出租、风险相对较低、准入的资金门槛低、交易费用低、容易转让等特点，较适合资金量不大的中小投资者。（四）房价不断攀升，总价相对较低，目的客户群体庞大。年轻的置业人群购房受到的限制重要来自经济压力，她们面临的不是可以买多好的房子 而是与否可以买得起房子的问题 因此 对她们来说 总价较低的中小户型具有强大子，而是与否可以买得起房子的问题。因此

8、，对她们来说，总价较低的中小户型具有强大的吸引力。除了买得起 还要住的起 这其中既涉及了前期购房费用 如购房款 契税 维修基除了买得起，还要住的起，这其中既涉及了前期购房费用，如购房款、契税、维修基金等，也涉及了后期居住的运营费用，如采暖费、物业费等，这些费用重要根据建筑面积来核算，选择小户型也会使后期居住费用减少。中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引 7房地产智库 .fdc01COFCO中小户型3. 中小户型住宅的概念对于中小户型住宅的概念，目前没有一种严格规范的说法。一般可以这样理解：一般可以这样理解：建筑面积为4060平方米的一居室；建筑面积为6080平方米的二居室；建筑面积为80100

9、平方米的三居室；都可觉得是中小户型。其中，由于气候的差别与生活习惯的不同，对于以上的面积概念在南方与北方也有所不同面积概念在南方与北方也有所不同。中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引 8房地产智库 .fdc01COFCO中小户型4 中小户型住宅的特点（一）面积分派合理 空间安排紧凑4. 中小户型住宅的特点（ ）面积分派合理，空间安排紧凑。中小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，每个房间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求人们生活的基本需求。值得注意的是，中小户型不是越小越好，而是应当在注重功能的基本上，尽量将户型做到紧凑合理 不让消费者花钱购买挥霍的面积 不让住户花冤枉钱去购买使顾客型做到

10、紧凑合理，不让消费者花钱购买挥霍的面积。不让住户花冤枉钱去购买使用不合理和挥霍的面积，是中小户型设计的灵魂所在。中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引 9房地产智库 .fdc01COFCO中小户型（二）功能设计合理，功能齐全。设计合理，功能齐全，在满足居住的前提下，还应满足住户会客，休闲等其他生活规定。重点考虑收纳功能，虽然根据市场定位可对某一功能进行偏重，但仍应做到功能齐全齐全。（三）配套设施齐全，符合平常生活需要。良好的区位、便捷的交通、以便的购物和娱乐环境等因素是消费者选择小户型的重要考察因素。中小户型的配套建设方面重要注重三点：符合平常生活的需求，符合平常生活的成本，符合平常生活的习惯。

11、中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引 10房地产智库 .fdc01COFCO中小户型5. 中小户型比例的增长对于房地产开发与规划设计的影响（一）变化国内房地产市场的发展模式与居民的住房消费模式。以往房地产的开发模式是谁拿到土地 就由谁来决定建什么样的房子 而大户型以往房地产的开发模式是谁拿到土地，就由谁来决定建什么样的房子，而大户型定位于高品位客户，单价高、利润高，导致了开发商生产的住房越来越向高品位产品靠拢。目前政府用细则、量化的方式把中小户型所占的比例规定下来，那么将来国内房地产开发商就必须在限定的模式下进行开发，国内房地产市场的中低端产品也就会越来越多，这样将从主线上变化目前的住房供应构

12、造，使满足一般都市居民需求的中小户型项目成为主流 同步 把住房面积限制在 个较小的范畴 在单价基本不变的状况下项目成为主流。同步，把住房面积限制在一种较小的范畴，在单价基本不变的状况下，每一套住房的总价自然下降，这样将有更多的民众进入住宅市场。在这种状况下，整个房地产市场的供求关系和消费者住房模式将会发生很大的变化个房地产市场的供求关系和消费者住房模式将会发生很大的变化。中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引 11房地产智库 .fdc01COFCO中小户型（二）“90/70”新规定变化了社区经济技术指标，同样容积率下社区人口将增多。开发规模是以可建设用地面积和容积率指标来控制的，户均面积是与总户

13、数成反比的，户均面积减小也就意味着总户数的增长。户均面积为90平方米的居住社区比户均面积为120平方米的社区总户数会增长约33% 按照3 5人/户计算 所容纳的总人数会增长约120平方米的社区总户数会增长约33%，按照3.5人/户计算，所容纳的总人数会增长约33%，以户数和千人指标为基数的所有配套设施的规模均需相应增长，例如汽车库的停车位、自行车库面积、配套商业规模、幼儿园班数等。与此同步，户数的增长及中小户型的客户群体决定了中小户型社区的销售与入住率会比大户型社区高许多。（三）中小户型比例增多将对社区配套提出更高的规定。小户型的住户年龄构造、行为方式与生活理念等与一般社区有很大的区别，其价格

14、、区位、环境配套、产品定位、功能划分、产品形态也发生了很大的变化，中小户型业主对于社区配套的规定正在走向多元化、家庭化与生活化。同步，将家庭活动延展到社区正在中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引成为一种趋势，使中小户型的社区生活更加精彩纷呈。12房地产智库 .fdc01COFCO中小户型（四）每单元多户的建筑格局将成为主流。每单元两户 南北通透的板楼最大限度地满足了居住者对采光和通风的需求 但对高每单元两户、南北通透的板楼最大限度地满足了居住者对采光和通风的需求。但对高层带电梯的住宅却难免带来较大的公摊面积。公摊面积涉及楼梯、电梯、电梯等待区域、设备管井、走廊、前室以及其她辅助面积。其面积大小与宽度要满足使用规定和各项规范，设备管井、走廊、前室以及其她辅助面积。其面积大小与宽度要满足使用规定和各项规范，一般调节的余地很小。也就是说，公摊面积是一种调节余地较小、相对固定的值。这样的话，如果户型面积也就是说，公摊面积是 个调节余地较小、相对固定的值。这样的话，如果户型面积大小一定，户数越多，每户的公摊面积越小，实用率越大。与此相反，户数越少，每户的公摊面积越大，实用率则越低。一旦90平方米及如下的户型成为主流，每单元两户很也许被每单元多户的楼层格局所取代