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1、关于批准准发布省省工程建建设地方方标准福福建省城城市住宅宅小区物物业服务务规范的的通知闽建科20111440号各设区市市建设局局（建委委）、房房管局，平平潭综合合实验区区交通与与建设局局、环境境与国土土资源局局：由福福建省物物业管理理协会主主编的福福建省城城市住宅宅小区物物业服务务规范，经经审查，批批准为福福建省工工程建设设地方标标准，编编号为DBJJ/T113-1143-20111，自20111年12月1日起施施行。在在施行过过程中，有有什么问问题和意意见请函函告我厅厅建筑节节能与科科技处。该标标准由我我厅负责责管理。福建省住住房和城城乡建设设厅二一一一年十月月九日1总则则1.0.1为为规范
2、福福建省城城市住宅宅小区物物业服务务行为，客客观评价价城市住住宅小区区物业服服务质量量，促进进城市住住宅小区区物业服服务水平平的提高高，特制制定本规规范。11.0.2本本规范适适用于福福建省行行政区域域内城市市住宅小小区物业业服务的的管理与与评价。1.0.3城市住宅小区物业服务应遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范和质价相符的原则。1.0.4城市住宅小区物业服务除应符合本规范外，尚应符合国家法律、法规和现行国家、地方标准的规定。2术语2.0.1物物业管理理 PProppertty mmanaagemme业主主通过选选聘物业业服务企企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约
3、定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和公共秩秩序的活活动。22.0.2前前期物业业管理在在业主选选聘物业业服务企企业之前前，由开开发建设设单位代代表业主主选聘物物业服务务企业进进行物业业管理活活动。22.0.3物物业服务务企业 RReallty serrvicce eenteerprrisee依法法成立、具具备专门门资质并并具有独独立企业业法人地地位，依依据物业业服务合合同从事事物业管管理相关关活动的的经济实实体。22.0.4物物业服务务合同物物业服务务企业与与业主就就物业服服务及相相关的物物业管理理活动所所达成的的权利
4、义义务关系系的协议议。2.0.55前期期物业服服务合同同物业服服务企业业与开发发建设单单位就前前期物业业管理阶阶段物业业服务及及相关的的物业管管理活动动所达成成的权利利义务关关系的协协议。22.0.6业业主 oowneer 房房屋的所所有权人人。2.0.77业主主大会 OOwneer cconggresss 业业主参与与物业管管理活动动的组织织形式，由由物业管管理区域域内全体体业主组组成，代代表和维维护物业业管理区区域内全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益，有有权依据据法律法法规的规规定和业业主规约约的约定定，决定定物业管管理区域域内的一一切物业业管理事事项。22.0.8业业主委员员
5、会Thee owwnerrs conngreess commmittteee 由业业主大会会依法选选举产生生，是业业主大会会的执行行机构，履履行业主主大会赋赋予的职职责，执执行业主主大会决决定的事事项，接接受业主主的监督督。2.0.99物业业服务费费Prooperrty serrvicce ccharrge 物业服服务企业业按照物物业服务务合同的的约定，对对住宅、非非住宅房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护相关区区域内的的公共环环境卫生生和公共共秩序，向向业主所所收取的的费用。2.0.10包干制物业服务费Full property service cha
6、rge 由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.0.11酬金制物业服务费Remuneration system property service charge 业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.0.12共用部位由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。2.0.13共用设施设备根据法律、法规和房屋买卖合同，业主共有的设施设备。2.0.14承接
7、查验Undertake check承接新建物业前，物业服务企业和开发建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。2.0.15特约服务物业服务企业根据业主委托提供物业服务合同约定以外的有偿服务。3物业业服务人人员配置置及职责责3.1机构设设置3.1.11物业业服务企企业应当当具有独独立的法法人资格格，并取取得相应应的资质质，在资资质许可可的范围围内承接接物业。33.1.2物业服服务企业业应当根根据其所所承接的的物业规规模设立立相应的的管理机机构。33.1.3物物业服务务企业应应在所承承接的物物业管理理区域内内设立项项目服务务机构承承担物
8、业业服务。3.1.4项目物业服务机构在物业管理区域内应有固定的办公场所。3.2人员配置3.2.1物业服务企业应根据企业资质等级和承接业务规模，按有关规定配备相应人员。3.2.2项目服务机构应配备项目负责人，并根据物业服务合同约定配备相应的服务人员。3.2.3物业管理专业人员及专业技术人员，应按照国家有关规定取得相应的职业资格证书。3.2.4物业服务人员应佩戴标识。3.3岗位职责3.3.1物业服务企业应根据企业自身机构设置及人员配置的情况，制定相应岗位职责。4物业业承接与与服务退退出4.1物业承承接查验验4.11.1物业服服务企业业提供前前期物业业服务前前应当依依照承接接查验有有关规定定与开发发
9、建设单单位共同同组织物物业承接接查验。4.1.2开发建设单位提供实施承接查验的物业，应当具备法定条件，承接查验应当按照承接查验的法定程序进行。4.1.3开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。4.1.4开发建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。4.1.5在物业交付使用15日前，物业服务企业与开发开发建设单位应完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。4.1.6现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修
10、复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由开发建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。4.1.7物业服务企业应当自物业交接后30日内，持相应文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。4.1.8开发建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。4.1.9开发建设单位应当按照国家规定及房屋质量保证书约定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。4.1.10开发建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。4.1.11物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。4.1.1
11、2开发建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。4.1.13开发建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。4.1.14开发建设单位向物业服务企业移交物业时应当移交的资料： 1竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4物业管理所必需的其他资料。4.1.15交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物
12、业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由开发建设单位和物业服务企业共同签章确认。4.2物业交接4.2.1物业服务企业接受业主大会选聘，应按物业服务合同约定与业主委员会办理物业交接。4.2.2物业交接应包括物业管理资料移交和物业现场验收。4.2.3物业服务企业应对物业共用部位、共用设施设备及档案资料进行清点验收，与业主委员会共同确认交接内容和交接结果。4.3物业服务退出4.4.1物业服务合同期届满，合同当事双方协商一致的可以续约，合同当事双方协商不一致的，业主可以依法选聘新的物业服务企业，物业服务企业也可以依法退出物业项目服务。4.3.2物业服务合同期未满，任何一方
13、单方面解除合同，应按合同约定承担违约责任，依法赔偿对方损失，并遵守物业项目服务退出有关规定。4.3.3物业服务企业退出物业项目服务应按有关规定执行退出清算，清偿有关债权和债务。4.3.4物业服务企业退出物业项目服务应按有关法律法规的规定移交属于业主财产、物资和相关资料。5物业业服务内内容5.1一般规规定5.1.11物业业服务内内容应当当根据委委托，遵遵循公平平公开、质质价相符符的原则则，以合合同形式式约定。5.2基本服务5.2.1接待 1物业项目应设立接待服务点，并公布接待服务电话号码。 2接待服务人员应主动热情，使用礼貌用语。 3对业主或物业使用人的报修、求助、投诉、咨询，应按合同约定处理，
14、并记录主要情况。 4对业主或物业使用人的有关投诉，应在5个工作日内答复，并记录相关情况。5.2.2值班 1接待服务点应设立不少于8小时值班制度。 2应公布 24小时应急电话，并有人接听。 3应记录应急来电及值班的主要情况。5.2.3档案管理 1应建立物业项目的业主资料档案。 2应建立物业项目各项收费管理档案。 3应建立物业项目房屋技术工程资料、设施设备技术资料管理档案。 4应建立物业项目承接查验资料档案。 5档案资料应收集完整，保管妥善，方便查阅。5.2.4服务公示 1应在物业项目醒目位置公示物业服务企业工商营业执照、资质等级证书。2应在物业项目醒目位置公示物业服务内容及其收费标准。 3应在物
15、业项目醒目位置公示有偿特约服务内容及其收费标准。5.3共用部位维护5.3.1共用部位维护 1应对共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2每年编制1次维修养护计划和住宅专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出报告和建议，根据开发建设单位或业主决定组织维修。 3共用部位维修费用应按有关规定或合同约定执行。5.3.2房屋装饰装修监督 1应当与业主签订房屋装饰装修管理协议，并将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 2应根据有关法律法规和管理规约对业主房屋装饰装修进行监督管理。 3应对业主在装饰装修过程中违反有关规定以及管理规约的行为进行劝住、制止，劝住、制止无效的应在24小时内书面报告相关执法部门。5.4共用设施设备维护5.4.1基本要求 1应对共用设施设备进行日常管理和维修养护，运行、检查、维修、保养记录齐全。 2应建立共用设施设备安全操作、运行、巡检、机房管理、设备故障应急措施等制度。 3应每年编制1次共用设施设备维修养护计划和专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出
