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1、房地产项目中有哪些景观成本管理房地产项目中有哪些景观成本管理 今年的4月17号国家发布针对房地产市场的“国十条”，政策之严厉前所未有。执行4个多月来，市场交易量始终低迷，未见有好转趋势。业内已形成统一相识：这一轮宏观调整政策短期内不会退出，对市场和开发企业的影响将会持续相当长的一段时间。一方面市场疲软，一方面工程成本在增加。依据今年上半年的合同反映，今年的苗木市场出现大面积的材料上涨，部分用作地被的小苗涨幅高达50%。而人工费在景观成本中占有一半之多，虽然目前还没真实上涨，但依据通货膨胀的规律，用工成本增加是必定结果。这种市场不振成本上涨的现实不断挤压房地产企业的利润空间，促使企业面对更精细化
2、的成本管理。或许有人认为，在行情低房地产项目中有哪些景观成本管理迷时只要通过提高产品的档次和质量就能赢得市场，事实上在目前的市场环境下，想把成本上涨的压力转嫁给消费者，只能加剧有价无市的局面，更难实现偏软市场条件下快速销售的目标。因此，在当前市场成交量急剧下跌的状况下，成本限制是增加赢利实力的致胜法宝，对企业的贡献最大。一、制定合理的成本目标精细化成本管理首先是制定合理的成本目标。然而，依据多个知名公司的实践来看，没有统一的标准，也没有划一的价格。造价限制完全因地制宜，因时制宜，因公司制宜。大公司依据多年的阅历，在原有的基础上做加减法。小公司基本上就是拍脑袋，今年市场好成本增加一倍，明年市场不
3、好就砍半。这里就存在一个逻辑：是为了成本而做景观，还是为了景观制定合理的成本？景观的成本如何制定？我们知道，房地产项目中的景观工程相较于其它类型的景观更具有功利性。优秀的景观给客户带来的现场体验，干脆提升房屋售价。因此在肯定程度上增加景观投入，提升楼盘品质，能够带来较大的经济收益。然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，反而不利于销售。由此看来景观作为楼盘产品的附加值，必需以客户的现实需求为目标，量身定做，并依据景观效果制定合理的成本目标。依据客户要求定制景观有两种方式，一种依据已探讨确定好的产品，由阅历丰富的景观设计师，选择相匹配的景观要素（水景、泳
4、池、小品、绿化、草坪等），并依据这些景观要素所占的比重，提出景观成本建议房地产项目中有哪些景观成本管理价。这种方式适用于成熟的地产公司，对客户的探讨特别成熟，并已形成完整的产品线框架。另一种方式适用于对市场还不确定，须要对客户心理探究探讨，称之为客户调研确定法。由策划公司找寻目标客户群，景观设计师打算好各种景观元素的图片对客户进行接受度测试，由客户干脆确定景观形象和投入成本。这种方式市场定位更精准，但须要景观设计师做大量的打算工作：事前要对各种景观进行甄选，并针对本项目，依据不同的成本层次，形成几个初步景观方案。为了使测试结果更有代表性，经测试的客户须要达到肯定数量。这种成本确定方式在操作的过
5、程中投入的资金并不高，而且对后期的景观设计有很强的指导作用，唯一的缺点是须要比较长的运作时间。因此，只要时间允许，后一种方式对产品定制更有现实意义。以上两种不同的方式事实上都贯穿同一个思想：产品定位确定了景观形象，更干脆地说是房屋售价确定了景观成本。依据笔者的阅历，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价依据不同的品质，基本在300-700元间浮动，核算到楼面售价中，景观成本占0.9%-2.1%。依据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看，每平米投入700元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果，
6、环境特别宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市，房价达5千左右，景观投入300元，重点景观区的品质也能得到保证。因此，在目前的市场行情下，景观成本占房屋售价2%能被市场接受，是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的变更。对于精品楼盘和企业标杆楼盘，因为目标不在于市场，而在于树立本企业品牌形象，景观成本收益率让位于形象塑造，成本2%法则不再适用，应采纳客户调研确定法。二、设计阶段的成本限制景观设计方案确定了成本，而不同的用地条件和建筑的空间形态又确定了景观方案。目前常见的建筑排列方式为围合式、行列式、自由式。大高层住区一般采纳围合式和行列式布局较多
7、，楼间距较大，在中心形成集中成片的公共绿地，人工造景受到的约束较小，景观层次分明，中心突出，能以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。而洋房和别墅类项目，容积率低，建筑密度高，多采纳行列式布置，楼间距小，绿地较分散，集中的公共绿地少，多为宅前屋后的零星绿地。这类项目往往缺少景观中心，每一部分都显得零碎而平凡，这就要求每一部分都要作精品处理，成本安排也就显得更关键。自由式布局常应用于山地或地形困难的用地，建筑与自然山水融合，自身的景观条件特别优越，景观须要整理地形，引入观景线、透景线，让人造景观与自然景观融为一体，软景比硬景更占优势。1、概念方案阶段成本限制不同的景观元素单方成本不同。在限额成本的要
8、求下，成本管理就是景观要素的管理。在概念方案阶段主要限制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住区中有“小区-组团”两级结构，一级景观节点通常为三个：主入口、核心景观、轴线景观节点。二级景观节点是指组团中心，由组团的数量确定；三级景观节点依据空间大小和服务半径，分散布置在宅间。在设计过程中，对一、二级景观节点的品质要求必需贯彻始终，确保楼盘品质不走样。景观成本中硬质面积小但造价房地产项目中有哪些景观成本管理高，一般占整个造价的50%左右，因此有效限制成本就必需支配合理的软硬景比例。依据实际调查和室外空间运用分析，硬质铺装面占景观面积20%为宜，
9、因楼盘的目标客户群不同可以上下浮动5%。针对首次置业的楼盘，户型面积较经济，户数较多，而且小孩诞生较集中，须要多一些室外活动空间。改善型置业楼盘中，户型面积大，户数少，人口少，子女以青少年为多，客户更倾向于宁静的生活空间，因此除了设置位置合理的体育活动场地外，应当下调硬质铺装面积，避开大面积的铺装广场。依据形式不同水景可分为硬质水景和软质水景。硬质水景一般作为入口处或广场上的点景。钢筋混凝土为底，高档石材装饰表面，并配以各种趣味小品。这种形式的水景单方造价高（300-400元/M2），应严格限制其数量。软质水景通常是依据场地内原有的水文条件，因地就势挖湖堆山而形成。也有纯人工造湖而形成的。这种
10、形式的水景面积大、池底铺了膨润毯，具有防渗漏条件，水系自我净化实力强，单方造价低（120-180元/M2），景观效果好。在有可利用水源的条件下，应主动提倡。除了就近的河湖水系可以作为水源考虑外，雨水收集和中水回用将是水源的新选择。景观塑造的是室外空间的性格，营造不同的空间，或郁闭或开敞，给人以不同的空间感受是它的目的。而空间限定离不开树木，尤其是大树。绿化的成本大部分都在于大树，同样面积的土地，一棵大树和一片草坪的成本比大约是8:1。因此合理的树群位置和面积不仅仅影响景观效果，也确定了成本安排是否合理。由于不同的树种，价格差异很大，这部分的成本在概念方案阶段须要有初步设想，扩初阶段可以依据苗木
11、市场状况作动态调整。2、深化方案阶段成本限制依据设计任务书要求，设计方供应的深化方案阶段性成果应包括投资估算，但因为长期脱离施工现场和材料市场，这个投资估算参考的意义不大。景观设计师应依据现场条件和设计成果完成投资估算编制。方案阶段景观投资估算表管理体系完善的地产公司可以建立学问资料库，全部经过实践的景观元素在竣工后由景观设计师录入资料库，具体信息包括：平立剖详图、主要材料、建成时间、结算成本、现场效果照片、四周环境描述。这将为新项目的投资估算供应现实依据。深化方案投资估算与成本目标误差小于5%的状况下，进入审批程序，成本核算部针对投资估算进行复核，并提出下阶段设计指导看法，确保成本安排方案合
12、理、有效。3、扩初设计阶段扩初设计是对方案的细微环节探讨和落实。设计方提交包括园建、结构、种植、亮化、给排水各专业的CAD图纸，成本部核算部依据图纸核算工程量，检验景观设计是否满意成本要求。景观设计师依据成本部供应的工程预算，对具体的工程做法提出合理化建议，调整成本结构。扩初阶段调整成本结构的中心思想是变更硬质部分的材料和工程做法，降低这部分的投入，确保绿化效果。房地产项目中有哪些景观成本管理硬质部分文/春红二、设计阶段的成本限制 景观设计方案确定了成本，而不同的用地条件和建筑的空间形态又确定了景观方案。目前常见的建筑排列方式为围合式、行列式、自由式。大高层住区一般采纳围合式和行列式布局较多，
13、楼间距较大，在中心形成集中成片的公共绿地，人工造景受到的约束较小，景观层次分明，中心突出，能以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。而洋房和别墅类项目，容积率低，建筑密度高，多采纳行列式布置，楼间距小，绿地较分散，集中的公共绿地少，多为宅前屋后的零星绿地。这类项目往往缺少景观中心，每一部分都显得零碎而平凡，这就要求每一部分都要作精品处理，成本安排也就显得更关键。自由式布局常应用于山地或地形困难的用地，建筑与自然山水融合，自身的景观条件特别优越，景观须要整理地形，引入观景线、透景线，让人造景观与自然景观融为一体，软景比硬景更占优势。1、概念方案阶段成本限制不同的景观元素单方成本不同。在限额成本的要求
14、下，成本管理就是景观要素的管理。在概念方案阶段主要限制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住区中有“小区-组团”两级结构，一级景观节点通常为三个：主入口、核心景观、轴线景观节点。二级景观节点是指组团中心，由组团的数量确定；三级景观节点依据空间大小和服务半径，分散布置在宅间。在设计过程中，对一、二级景观节点的品质要求必需贯彻始终，确保楼盘品质不走样。景观成本中硬质面积小但造价高，一般占整个造价的50%左右，因此有效限制成本就必需支配合理的软硬景比例。依据实际调查和室外空间运用分析，硬质铺装面占景观面积20%为宜，因楼盘的目标客户群不同可以上下浮
15、动5%。针对首次置业的楼盘，户型面积较经济，户数较多，而且小孩诞生较集中，须要多一些室外活动空间。改善型置业楼盘中，户型面积大，户数少，人口少，子女以青少年为多，客户更倾向于宁静的生活空间，因此除了设置位置合理的体育活动场地外，应当下调硬质铺装面积，避开大面积的铺装广场。依据形式不同水景可分为硬质水景和软质水景。硬质水景一般作为入口处或广场上的点景。钢筋混凝土为底，高档石材装饰表面，并配以各种趣味小品。这种形式的水景单方造价高（300-400元/M2），应严格限制其数量。软质水景通常是依据场地内原有的水文条件，因地就势挖湖堆山而形成。也有纯人工造湖而形成的。这种形式的水景面积大、池底铺了膨润毯
16、，具有防渗漏条件，水系自我净化实力强，单方造价低（120-180元/M2），景观效果好。在有可利用水源的条件下，应主动提倡。除了就近的河湖水系可以作为水源考虑外，雨水收集和中水回用将是水源的新选择。景观塑造的是室外空间的性格，营造不同的空间，或郁闭或开敞，给人以不同的空间感受是它的目的。而空间限定离不开树木，尤其是大树。绿化的成本大部分都在于大树，同样面积的土地，一棵大树和一片草坪的成本比大约是8:1。因此合理的树群位置和面积不仅仅影响景观效果，也确定了成本安排是否合理。由于不同的树种，价格差异很大，这部分的成本在概念方案阶段须要有初步设想，扩初阶段可以依据苗木市场状况作动态调整。2、深化方案阶段成本限制依据设计任务书要求，设计方供应的深化方案阶段性成果应包括投资估算，但因为长期脱离施工现场和材料市场，这个投资估算参考的意义不大。景观设计师应依据现场条件和设计成果
