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1、工作心得：关于专业市场业态引导管理的思考和建议为推进东北部新城产业有序发展,实现生活资料市场集聚区专业市 场精品化打造,紧紧围绕现代服务业集聚示范区和产城相融互动示范 区的战略目标定位,结合新城产业发展状况,对代表经济繁华指数和 衡量经济建设健康标准的业态进行了分析调研和实践探索,基本形 成了把稳入口,控好过程的业态管理思路和联合审批的业态管理制 度,然需谱写好东北部新城业态这一重要篇章,还需要更进一步的 分析研究和深入实践。一、东北部新城业态的基本概况业态是针对消费者的特定需求,按照一定的战略目标,有选择地运 用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方 式、销售服务等经营
2、手段,提供销售和服务的类型化服务形态。【XX市 中心城区商业业态规划】将XX区定位为二级商业中心,同时东部新城 也定位为二级商业中心。【XX区城区商业网点业态规划】中,东北部新 城作为现代服务业集聚示范园区,是我区重点发展的区域商业中心。东北部新城占地34平方公里,以区域现代物流和商贸中心、文化 旅游为三大核心支撑,三大功能中业态分别有鼓励类、适度类和限制类。 其中商贸中心（即生活资料市场集聚区）占地面积5平方公里,规划布 局各类专业市场及配套服务；总部经济和电子商务区占地面积4平方公 里,规划布局总部经济基地、电子商务交易平台;现代物流园区占地7.7 平方公里（含铁路物流园区和公路物流园区）
3、,其中铁路物流园区占地 5.7平方公里,打造集物流运输、多式联运、包装加工、货物仓储等功 能为一体的XX区域性综合物流枢纽基地,其中公路物流港占地2平方 公里,规划物流总部、物流电子信息、物流配送、电子商务等一体的现 代物流企业；智慧城市区占地9平方公里,以新建现代智慧城市,完善 商务休闲、行政办公、文化展示、主题娱乐等城市功能为核心；旅游度 假区占地10.3平方公里,构建盐史文化主题旅游、恐龙观光主题旅游、 革命先烈江姐故里红色主题旅游、青龙湖休闲度假四大主题旅游区。目前东北部新城生活资料市场集聚区内已建成以经营皮革服装、箱 包鞋类、裘皮皮草三大产品类为业态的皮革城,二期将新增毛纺服饰等 国
4、内服装品牌类业态；已建成以经营知名品牌家具、厨卫、陶瓷、洁具、 板材、饰材、五金、装饰装潢为业态的家居城一期。正在建设的,以文 化演艺、音乐酒吧、音乐会所、文艺沙龙联谊、时装表演、婚庆服务、 大型餐饮为业态的音乐文化广场,以国际品牌服装服饰购买、特色餐饮、 文化、娱乐、休闲、商务酒店为业态的奥特莱斯商业步行街。公路仓储 物流区内,以物流总部、物流电子信息、电子商务、汽车检测维修中心、 物流配送仓储、运输装卸、加工整理（包装X职业培训、再就业基地、 售后服务中心等为业态的名达物流、达运物流和徐工XX机械城三大重 点物流项目即将落地建设。下一步,以电子电器、数码电器、电子商务 为核心业态的IT数码
5、城、以灯具灯饰展示交易、创意设计等为主业态 的灯具灯饰城等专业市场也即将落地建设；旅游度假区内,已有恐龙博 物馆,即将建设的有龙都海洋馆,以及盐龙文化博览园等。新城内业态 进一步完善和丰富中,不断地推进新城繁华与繁荣。二、东北部新城业态的假设干问题业态作为一个城市区域的经济繁荣繁华程度指数,标示着一个城市 区域经济建设健康与否指数,因而实施业态管理对于推进东北部新城建 设及产业布局起着至关重要的作用和价值。实施业态管理也属于政府调 控过程,具体表达为事前干预或过程干预。当前东北部新城正处于开发 建设的初期,综合业态尚不完善,业态布局虽有宏观的区域业态规划和 专业市场定位指引,但作为新城建设的考
6、虑因素,在实际的专业市场业 态审批和业态管理中却存在较多的问题和困难：()业态缺乏与配套需求的矛盾。业态功能支撑不足,由于新城 建设处于初期,综合业态尚未建立,如铁路物流园区、公路仓储物流区 尚未建设,生活资料市场聚集区内建成的皮革城、家居城等专业市场就 缺乏物流、仓储等功能支撑,导致运输成本偏高、存储代价较大。业态 串联度低,旅游度假区内恐龙博物馆、江姐故居、李亨祠堂、青龙湖公 园等景点隔离远、业态链条短、附加效益低。业态缺乏良性互动,专业 市场内的家居城与皮革城停留在传统运营模式中,不能实现资源相互利 用,陷入单打独斗的经营管理之中。业态互补性较低,音乐文化广场未 开工建设,在尚不具备完整
7、的业态的情况下,没有在家居城、皮革城附 近布局餐饮、住宿等适度业态,消费者逛街购物后,出现无餐饮店、酒 店可用的尴尬局面。（二）业态制度与执行前期的混乱。当前XX东北部新城已经建立 了业态联系会议制度、业态审批流程、业态调整制度等流程制度。关于 业态的重要事项实行业态联系会议讨论决定或者由业态联系会议提交 区委政府会议讨论决定的方法。而由于业态管理处于初期,一些部门对 此并不熟悉。业态管理中新开门店实行业态审批制度,由业主提出申请, 管理公司初步审核而后提交新城管委会,由管委会与区经建委联合进行 审批后方能办理工商、税务等证件的流程,各类商家基本不了解,甚至 管理公司都不熟悉。在推进业态管理前
8、期中,相关单位对相关流程制度 不为熟知,为业态审批和管理全面实施造成了一定混乱。（三）审批过程与简化手续的冲突。业态审批是实现业态管理的一 种重要手段,表现为对新入住商家在办理手续时的控制。对于想要办理 工商等手续的商家总希望快速的完成办理,比如到一站式政务中心一次 性完成办理。而当前新开门店必须走业态审批过程,由于管委会无独立 审批权限,需和区经建委联合审批,且在政务中心没有一站式服务点, 且完成一次审批需要商家到管理公司办理,然后到管委会办理,最后到 经建委办理,审批过程至少在一天以上,手续办理起来显得较为复杂, 且这过程中尚未计算到业主真正想要办理的工商税务登记证等手续阶 段,加上后一阶
9、段,估计时间花费更长。增加了业主手续办理的繁琐程 度,与各业主简化手续过程的要求表现冲突。（四）市场调节与业态干预的抵倍。由于新城建设尚处于初期,综 合业态尚不完善,对人气集聚、商业氛围有较大影响,因而专业市场管 理公司为实现人气凝聚和商业氛围的打造,可能会JI顺应市场需求,私调 业态。如XX皮革城于2010年投入运营,在两年多的运营过程中,为实 现市场的自我培育、自我提升,其经营范围已超出了项目业态定位,将 限制发展的餐饮、茶楼、住宿等业态引入其中、大力发展。商家自我寻 找出路,典型属于市场发挥作用的过程,如果业态管理过分限制,则可 能限制市场的调节作用,影响市场的自我培育和运营,而如果不进
10、行干 扰和管理,又将造成业态布局的不科学不合理,给业态管理带来较大的 困难和矛盾。三东I北部新城业态管理的相关建议立足专业市场定位和站在新城建设初期角度,充分发挥政府引导和 市场调节作用,做好新城产业发展和建设是我们推进新城业态管理的核 心指导思想。为更好的发挥业态管理的作用和价值,具体有以下建议:（一）强化业态管理,规范审批流程。进一步明确业态审批和管理 的职能单位,细化部门工作职责。确立“政府-企业业态管理模式, 以专业市场管理公司为首要把关单位,由新城产业发展部与区商务局作 为行政单位联合审批,逐步建立一站式服务平台。专业市场管理公司服 从于新城业态管理责任单位的管理,对项目业态负有的监
11、管职责,依据 项目定位和协议约定对项目的业态进行招商规划,如果根据实际经营情 况需对项目业态进行补充和完善的,需提交申请,通过业态联系会议, 甚至提交区委区政府会议审定方可增加或调整业态。刚性与柔性结合的 制度既保证项目业态符合新城总体规划,也考虑了项目管理公司实际利 益,发挥了政府干预和市场调节的双重作用。（二肥稳产业入口搞好规划引导。东北部新城建设尚处于初期, 对于整体业态的实现是一个循序渐进的过程,也是一个不断完善和丰富 的过程。在这建设初期,实现业态的管理,最重要的方式是根据产业业 态规划,在招商引资中明确项目业态定位,在项目建筑方案审批中细化 业态布局,在项目建设中遵守方案规划,在项
12、目招商引商中严格业态规 定。切实把稳产业入口,发挥好业态规划的引导和控制作用。（三）控好变化过程,保证有序管理。专业市场的变化过程,主要 是针对已经入驻的一级业主或管理公司招引的二级业主。对于一级业主, 由于前期业态入口的把控,相对变化较小。对专业市场管理公司下面的 二级业主的管理,相关执法部门要深入市场一线,随时把控其可能存在 的一些调整和变化。对于不符合大业态定位的,积极鼓励或责令其搬出, 调整到适宜的区域；对于符合大业态定位的,积极引导、充分培育,发 挥其应有的市场带动和引领作用。充分与专业市场管理公司合作,实现 专业市场的业态有序管理和良性发展。（四）发挥市场调节,实现业态自调。对处于
13、刚刚起步的专业市场建设阶段,为实现专业市场的培育和发展,充分发挥市场的调节作用, 可支持适度类业态的开展,适当放宽限制类业态的开展。同时在整个新 城开发的大环境中,要以增加专业市场大业态为重点打造时序,不断丰 富新城综合业态,不断完善新城综合业态,在专业市场大业态的丰富和 完善中,通过市场调节和行政管理手段,逐步实现专业市场里二级业态 的调整和规范。（五）深化业态层次,推进相邻融合。进一步深化细分业态层次, 充分整合区间业态,实现相邻业态的融合是推进新城繁荣繁华的出路, 如有效整合现代商贸物流发展区和旅游度假区业态资源,推动符合新城 特点的产游互动模式,探寻“商贸-旅游互相支持的新型路子,以进 步发挥新城综合比较优势,利用各类齐全丰富的资源,加快专业市场 的建设、培育、发展。如适时开发青龙湖休闲区,最大限度地发挥商贸、 旅游资源整合的综合效应,实现新城产业和旅游的优势融合。如积极探 索生活资料聚集区与公路仓储物流区业态融合的突破点,力争在业态融 合实践中实现新突破。如加快生活资料市场配套的物流、仓储、餐饮等 业态完善,推进名达、达运、徐工等项目组团形成的公路仓储物流区的 建设,尽快形成物流-商贸互动模式。推进相邻业态融合也正是下 步细化产业业态、繁荣专业市场、搞活新城产业,推动新城就业和创 业的又一核心驱动力。
