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1、设计阶段的4大成本控制点导读：从设计优化来优化成本，设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%勺项目成本和项目盈利。一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。从设计优化来优化成本，设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%勺项目成本和项目盈利。一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。定位拿地、规划设计、报批报审、招标采购、总包分包、销售推广、物业管理、 客户服务是相互关联、贯穿项目全生命周期的节点汇集，这其中，因为拿地成本是不可控的，所以成本前置的重点在于规划设计阶段。在项目一开始，要确定级别、档次，设定设计和材料部
2、品部件配置标准，从而在精装 设计、材料部品、成本指标上能轻松“对号入座”。方案设计阶段是成本定型的重要阶段， 决定了房地产整个项目开发成本的75%以上，其重要程度不言而喻，具体而言，初步设计阶段，主要在于减少不可售面积 ；施工图阶段，主要在于降低部分对产品品质影响不大的材料 档次。成本管控的最高阶段主要围绕设计做文章，设计方案落地，就决定了大致的成本。基 础数据表、图纸核算出来的技术经济指标、建造标准等，逐一分解到相应的成本科目，进行量价合理判断，确定目标成本。方案版、施工图版确定，图纸设计指标确定与落地后，再要 进行调整影响会很大，因而对图纸质量的要求很高。像是有些招标阶段，如总包，算清单，
3、发现结构含量偏高，比如长沙某项目，钢筋含量40-43公斤每平米就已足够， 实际使用却达到50-60公斤每平米，远远偏离指标，而此时 设计再做优化，进行图纸调整，可行性和效率非常低。又如，进入施工状态之后，要调整图 纸，影响也会很大，牵一发而动全身。因此，在目标成本阶段，设计、工程、财务、成本、营销等业务部门会进行讨论，提 出大量成本优化的建议，发现优化的方向，而强有力的执行还是在于业务部门，尤其是设计部门。方案阶段的成本控制要点有很多，如地下面积、竖向标高、窗地比、外立面率、核心 筒及消防前室、建筑形态、工艺标准、建筑风格、人防面积、层高等等，本文将从地下面积、 窗地比、外立面以及无效成本等方
4、面来重点分析方案设计阶段的大头成本如何控制。一、尽可能减少和科学利用地下面积建筑面积跟销售面积是两个概念，建筑面积无论可售还是不可售都投入了成本。过去 在于得房率，现在讲求可售比。可售比是可销售面积占总建筑面积的比例。可售比越大，用于分摊的成本将越少，所有的成本都会分摊到销售面积的单方造价。提高可售比，地下室面 积是很重要的一部分。一般来说，住宅的地下室不计容，建造成本却高于地面上建筑一倍以 上。地下室面积越大，投入面积越高，分摊成本越高，可售比越低。投入成本在于希望产生溢价，如果能够有利于价格提高，亦可分担增加的平均成本， 否则就是浪费。以上海某项目的地下室设计为例，地下车库无法直接进入地下
5、室，因而2层、3层赠送的地下室面积实际使用量很低，且没有做到真正意义上的独立入户和较好的私 密性。经验证明，如果地下室的面积超过建筑面积15徹不具经济性了。因此要严格控制地下室面积，控制土方开挖量，控制以赠送面积作为卖点；联排别墅慎用地下停车方式，减少大开挖的地下室。地下面积跟车位配比相关，有些车位配比比较大，会设计大的地下车库，大地库成本很高，如果是容积率高的项目如超高层等，要满足车位比，可能还得往地下发展， 这其中钢筋配比、结构成本、桩基、土方等，要增加很多成本。因此，地下车库的设计，一是在车位配比上尽可能与政府博弈，取得优惠政策；二是可通过配置机械停车库达到车位配比；三是在地下室功能布局
6、上注重设计合理性，充分利用空间；四是通过车位划线和单双行合理动线设置，来尽可能增加停车位数量。如小户型楼盘车 位配比压力很大，可充分采用这一方式；五是通过设计地上停车位来实现车位配比。但地上停车位会影响小区景观， 对于某些项目来说不合用。此外，对于一些赠送地下车库的别墅产品，可以设计半地下室， 半地下室土方开挖量少， 成本低于地下室，尤其是西南地区由于山 区地下多石头，开挖成本更高。但是，半地下室设计，一要考虑当地地质， 二要让客户满意。二、控制窗地比减少开窗面，实现门窗节能并降低造价窗地比是指窗洞的面积与地上计容面积（不含地下室）的比例。开窗越大，意味着成本越高，对节能保温的要求越高。控制窗
7、地比就是控制外立面门窗的造价，外立面门窗造价比钢筋混凝土的结构造价要高得多。因此，要控制窗地比及过多过大的开窗面，并控制会影响门窗节能和造价的设计方案。首先，通过产品定位和成本标准化，来控制窗地比的比率，通过指标来控制，比如普通住宅的窗地比在 0.21-0.23，别墅的窗地比可达 0.3。其次，通过门窗和立面分割方式减少耗材。凹凸越少、窗洞越小节能保护越容易配置，采用普通玻璃、型材就能满足，但是如果开窗太大、立面设计曲线过多，则能耗越大，型材 和节能要求就比较高。比如采用断桥铝合金等等来节能，会增加成本。再次，窗开启方式、型材品牌和五金配置标准会影响造价。比如，平开窗比推拉窗要 贵，会在窗扇上
8、使用更多五金材料，这都需要通过设计来控制标准。磁瓦涂层的处理上，可用阳极氧化、粉末喷涂来代替成本相对较高的氟碳烤漆。三、降低外立面率，优化设计工艺外立面率，是指扣除窗门洞的外立面装饰面积与地上计容面积的比率。外立面率这个指标在于控制外立面装饰成本，线条和凹凸越多越复杂，外立面率越高，越费人工和模板，用的装饰材料也多，成本越高。建筑形态不同则外立面造价及结构体系不同，结构体系影响外立面指标和外立面消耗的模板，而建筑风格不同对外饰面的标准与造价亦有影响。因而，控制外立面率、外墙面保温层与外装饰面的造价及施工模板的损耗、措施费的增加，是减少成本的重要举措。首先，外立面越平整，成本越低。通常外立面率会
9、超过 1.5-1.6，加大外立面投入，一方面要考虑设计师的发挥空间；另一方面要看能不能通过销售的途径收回来。其次，外立面率又跟不同的设计风格相关，比如英伦风格和地中海风格的外立面形状不一样，地中海轮廓简单，英伦风格比较复杂 ；又如某些建筑强调竖向线条，实际展开的装 修面积比较多，成本指标也比较高。 因此，建筑风格的定位要与初始成本指标结合起来，保 证每个系列、每种产品外立面的造型能标准化、固化，实现相对可控。再次，材料方面，主要靠设计发挥，将普通材料做出优质或高端的设计效果。例如，大面积石材如果没有体现立体感，远看跟涂料没有区别， 好的真石漆也可以达到这种平面效果，但却成本低得多，像是砂岩的成
10、本为 800-900元每平米，加上施工费，要达到1200-1300 元每平米，如果线条复杂，则到2000-2500元每平米，造价非常高，而真石漆可能才120元每平方米左右。此外，无论是PK砖、陶瓷砖的拼接和色彩搭配、组合，要达到很有质感的效果，可通过高超的设计功力来达到节省成本的效果。此外，保温材料是外立面的内在，消防要求等级高，要满足消防和节能保温的要求，从成本、设计的角度，要找新产品、新工艺来替代它。比如，抗反射保温材料，同一涂层既抗反射又保温，自然可以节省工序和成本；又如，对于A级保温板来说，岩棉上不能贴PK砖，所以涂一些涂料，可两步并成一步。新工艺带来差异化的竞争，在于研发部门要大量研
11、发，还要经政府验收、支持指导，图审要通过。在欧美国家，涂料替代贴砖已经很普遍了，但是国内的占比才10%左右。四、不均衡使用成本，规避无效成本上述地下面积、窗地比、外立面率等方面的成本管控要注意掌控一个度。比如，全地下室比半地下室更受欢迎，大开窗光线更通透， 复杂的外立面设计风格往往更吸引客户，所以要看由此产生的溢价是否能够偿付增加的成本，否则就是无效成本。如下引出灰空面积、 品质拐点和无效空间等概念。1.灰空面积与品质拐点灰空面积，是指直接投入成本但却不能作为销售面积换取产出的部分。不同于无效成本，灰空面积对营销会起到卖点的作用，是有溢价空间的面积。如下沉式庭院、架空层、转换层、阁楼、阳台、电
12、梯前室后室等，出售时都不计面积。品质拐点是指品质追加的临界点，即到了这个界限，客户不会再买单。比如外立面的 打造，是敏感性成本，如将单方造价200元的涂料改用单方造价高达400-500元的石材，这个转变在品质上是有冲击力的，即便销售单价增加 500元，客户还是会认可，但是，当以品质为哄抬，致使最终销售单价从 5500元涨到7500元，客户就不会买单了。到了一定临界点， 客户会觉得没有必要，就不愿意花更多的钱。并不是说灰空面积投入越多越好，要根据需要来打造；品质提升不是无极限地提升，提高售价的目标在于投资回报最大化。所以，在设计前期，营销部门要对客户关注点进行调研。营销自然希望品质越高越好， 售
13、价越低越好，卖得越快越好，而设计部门会与营销汇总意见， 通过标准化来实现产品设计与成本之间的平衡。2.无效空间与无效体积无效成本不同于前述灰空面积，无效成本对整个销售没有溢价，没有带动销售、扩大品牌影响的价值，比如砸掉重做的成本、存货的资金成本、容积率浪费、结构含量过大增加的成本等。无效成本在结构性成本这一块反映得最多，而设计方面主要控制结构方面的成本；敏感性成本方面也有一些无效成本的例子，如在景观石材如铺砖材料的选择、花池压顶的做法等方面，也容易发生浪费。比如围墙的石材压顶，10公分就足够了，但是有个项目却采用整块石材，很厚，进行整石雕刻，效果也不见得很好，即便分开压顶也能实现相同的效果。无
14、效空间，主要体现在层高上，政府规定2.5米以下不算销售面积，如果进深和开间固定，那么层高越高意味着空间越大，体积越大，但是因为房子按面积卖，层高过高无法产生溢价，就是浪费。层高每增加10公分，土家建造成本将增加 3%-5% 般来说，首置产品层高宜为2.9米，不应超过3.0米。当然，通过市场检验溢价贡献，如果设置成3米或3.1，更通风舒适，溢价更高，则可适当调高层高。此外，层高增加，还要注意空间比例， 比如，开间4米，进深10米，一旦层高过高就会显得过于狭窄，不成比例。一言以蔽之，永远要围绕客户敏感点来进行成本分配，成本是活的，不是死算，“成 本只为创造价值”。57710018030900120
15、95 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 5780775799025155125771001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343356185 1017758311740
