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1、目录1前言2第一部分：房地产宏观市场分析3一、吉首市房地产基本情况3二、吉首市房地产市场数据分析4三、区域商业环境分析6四、政策动态分析13第二部分：产品定位15一、项目情况分析15二、本案商圈分析18三、产品定位分析19四、各分区功能分析27五、交通组织规划分析30第三部分：项目经济分析32一、售价分析32二、收益测算分析35第四部分：物业建筑规划建议36一、商业、住宅关系分析36二、规划布局建议39三、交通流设计建议40四、建筑风格及外立面建议40五、景观环境主题及艺术风格建议41六、商业环境包装建议43第五部分：关于销售模式及营销推广的建议46一、销售模式分析46二、营销推广建议48附一
2、：商业业种经营条件50前 言 从2009年6月28日开工至今，已近半年，中铁置业世纪山水项目在吉首市取得了良好的社会反响，引起了消费者、房地产企业、政府机关等多方面关注。时至年末，商务活动中心已进入收尾工程，一期一组团各物业形态已开始建设，临时接待中心的销售接待工作正在有条不紊的进行，各项工作正全面展开。随着项目临时接待中心的日常接待及第五届吉首市房交会的参与宣传，令吉首广大购房消费群体对本项目也有了初步的认知。作为项目首期面世的一期一组团各物业种类，对于项目整体形象及实力的展示至关重要，其中就包括有临世纪大道底商部分，虽然本项目商业部分体量只有16000余平方米，仅占项目总建筑面积的2%，但
3、项目地处吉首市新兴发展区域乾州新区，商业市场及相关配套有别与市中心成熟区域，对于商业的定位，必然需要结合项目整体定位及周边商业市场情况，做出正确定位引导，为后期的住宅部分销售起到促进作用，提升项目整体形象。通过对本项目整体规划的研究、周边道路交通的踏勘、收集2009年吉首市房地产市场动态数据，结合当地房地产开发和销售现状、商业市场现行状况、居民消费行为取向以及对本项目的预期，做出此次分析定位，仅供各方参考，用以最终确定符合当地市场需求、吻合项目总体定位的商业定位基调。 第一部分 吉首市房地产宏观市场分析一、 吉首市房地产基本情况1、吉首市房地产发展现状 吉首的城市化发展格局使得整个城市功能分区
4、明显，房地产市场存在着地区差异化的发展形式，具体情况如下：1.1新老城区划分吉首市以团结广场为界，形成老城区和乾州新区两个区域中心。 A、老城区以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛浓厚，居住密度较高。环境质量一般，生活空间自然环境污染密集，不适合现代人居新标准，开发力度较小，主要以商业地产为主，多是大型百货、超市，酒店，商业街等商业开发，辅助有一些规模较小的楼盘。 B、乾州新区为行政、文化区域，以吉首市政府和各部、委、局的机关办公机构为主，环境空气质量较好。随着吉首城市框架的南扩，乾州新区的建设越来越完善，新区地产开发力度加大，产品档次较高，集合了目前吉首市几个规模较大、档次较高的地产项目
5、，但商业配套及氛围相对缺乏。1.2吉首市现开发楼盘的规模和品质吉首市目前成规模、高品质、高档次的楼盘基本没有，在售几个典型楼盘虽然有的也规模较大，但品质都做的不是很理想，与省会城市相比差距还很大。配套的商业运营并不完善，未能很好的起到整体项目的辅助作用，为后期居住提供便利。2、吉首市房地产发展特征由于社会、经济、历史、人文等多方面的综合原因，吉首市的房地产市场与发达地区的同类市场还存在一定的差距，总体上仍处于一个不断规范、市场化的过程中。其明显的特征表现在：2.1区域化特征明显老城区、乾州新区之间自成体系，生活、居住、消费的重心偏向老城区，跨区域购房令消费者对乾州新区未来的发展充满疑虑，尽管近
6、1、2年此疑虑有逐步改变的趋势，但在今后一段较长的时间内，乾州新区的发展趋势及现状，将是消费群体购房必须考虑的问题之一。2.2房地产县市级市场的现状-价格偏低包括吉首、怀化、邵阳等在内的内地县市级城市（人均可支配收入相差不大），商品房价格偏低一直是困扰开发企业的一道难题。2.3城市总体建设相对落后吉首市旧城改造几乎没有展开，居民原有居住条件较差，住房改善的潜在需求十分巨大，但商品房市场消化速度缓慢，新区路网框架虽然构建，但相对应的交通、生活配套却没有及时跟上，限制了生活发展和人口导入。2.4多种性质房产同时存在集资房、定向开发、福利房、商品房等同时存在。2.5企事业单位住房政策参差不齐部分国家
7、机关仍有福利房，部分事业单位采取向职工提供住房补偿，部分单位与开发企业合作开发（商品房性质），部分单位完全市场化等。2.6居住观念的落后大多数消费群体对居住的要求仍然停留在旧有的生活方式上，对居住品质尚没有清晰的认识，对于新型的物业形态在接受程度存在一定阻力。二、 吉首市房地产市场数据分析 商业部分（2005-2009年）1. 房地产市场需求2009年前三季度吉首市共登记已成交各类商业服务用房（含二手房）4.86万平方米，成交金额23344万元，全市批准预售商业服务性用房3.43万，预售金额12348万元。2. 房地产成交价格2009年前三季度，商业服务类用房成交均价为4503元/，相比200
8、8年全年成交均价5880元/下降了23.42%；二手商业用房成交均价4568元/，相比2008年全年成交均价3560元/增长了28.31%；批准预售商业服务类用房均价为3600元/，相比2008年全年预售均价7462元/下降了51.76%。（见图一）图一：2005-2009年商业服务类用房成交均价（单位：元/）3. 房地产成交面积2009年前三季度，商业服务类用房成交面积3.88万，相比2008年全年成交面积1.27万大幅增长了205.51%；二手商业用房成交0.98万，相比2008年全年成交面积1.25万下降了22.83%；批准预售商业用房面积3.43万，相比2008年全年预售面积3.95万
9、下降了13.16%。（见图二）图二：2005年2009年商业服务类用房成交面积（单位：万）4. 房地产成交金额2009年前三季度，商业服务类用房成交金额20199万元，相比2008年全年成交金额7468万元大幅增加了170.47%；二手商业用房成交金额3145万元，相比2008年全年成交金额4451万元下降了29.34%；批准预售商业服务类用房金额为12348万元，相比2008年前三季度预售金额29476万元下降了58.11 %。（见图三）图三：20052009年商业服务类用房成交金额（单位：万元）综合上述数据分析：通过数据分析可以清楚的看到，吉首市的商业服务用房从2005年开始，新建并批准预
10、售的商业用房从量、价两个方面都是持续走高，2007年到了阶段性顶点，随着2008年融资事件的爆发，影响到一大部分吉首市房地产项目，特别是商业项目，导致当年成交量锐减，成交价格开始走低，影响到商业项目投资开发信心，使得商业用房报建及批准预售量开始下滑，吉首市整体商业地产项目在09年处于调整及消化存量阶段，虽然在消化量方面较08年有较大回升，但价格依旧处在低位，加上老城区商业用房基本处于饱和，新城区的商业氛围尚不浓厚，导致部分商业配套用房长期处于空置状态，虽然已经销售，但是没有起到商业配套的作用，也间接影响到住宅部分的销售。三、 区域商业环境分析1、吉首老城区商业环境吉首市原有商业市场以老城区为主
11、要区域，相对集中的范围以武陵山至团结西路两座天桥之间，向东辐射，半径不超过1公里。主要以大型百货、购物超市、商业街、批发市场为主，呈扎堆效应。人流量大，商业氛围浓厚。6万余平方米的“和盛堂”位于人民北路与武陵路的交叉位置，州政府对面，北傍步行街，东靠商业城，集宾馆、餐饮、娱乐、休闲、停车为一体的吉首最繁华的超大型商业中心。地上为百货中心，主要经营日用百货、文化用品，包括了娱乐、餐饮、卖场、电器卖场、零售百货等各种业态，地下一层为“梅尼”购物超市。向东延伸到汽车站家乐富超市，向北延伸到团结路八月楼，与苏宁电器、新一佳超市形成了“L”型的商业地带，集中了吉首市80%左右的商业，种类繁多，商业氛围浓厚。吸引了吉首市乃至周边乡镇的居民前来消费购物。老城区市场特征：目前老城区的商业竞争已经相当激烈，整体商业趋于饱和状态。这样的商业规模,如果仅依靠周边消费群体去消化显然不够,因此就大量吸引了吉首市乃至周边乡镇的居民前来消费购物。而如乾州新
