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1、目录第一章什么么是商业业地产？商业地地产与住住宅地产产的区别别？第二章什么么是市场场调查？怎样进进行市场场调查？第三章招商商人员必必须具备备的基本本要求？第四章项目目介绍统统一说明明第五章招商商标准流流程、内内容第六章商铺铺专业知知识第七章招商商技巧第八章各类类表格及及文书的的应用 第一章章、什么么是商业业地产？商业地地产与住住宅地产产的区别别？一、什么么是商业业地产？商业地产产是包括括购物中中心、大大卖场、商商业街、sshopppinngmaall、主主题商场场、专业业市场、批批发市场场、折扣扣店、工工厂直销销店、娱娱乐类商商业地产产、住宅宅和写字字楼的底底层商铺铺等与住住宅类有有很大区区别
2、的房房地产产产品。商业地产产的形式式多样，规规模也有有大有小小。规模模大的商商业地产产如shhopppinggmalll项目目，可以以达到几几十万平平方米，规规模小的的商业地地产项目目仅几百百平方米米，甚至至更小。对对于规模模庞大的的商业地地产，其其经营多多采用开开发商整整体开发发，项目目统一经经营管理理，以收收取租金金为投资资回报形形式的模模式；对对于规模模较小的的商业地地产而言言，大多多数项目目依然采采取在统统一经营营管理模模式下租租金回收收的方式式，但很很多小规规模商业业地产中中住宅、公公寓、写写字楼等等项目的的底商和和各类商商业街、商商品市场场则采用用商铺出出售、零零散经营营的模式式。
3、在现实生生活中，我我们接触触最多的的便是社社区商业业、大卖卖场以及及现在新新兴的sshopppinngmaall三三种业态态。 二、商商业地产产与住宅宅地产有有什么区区别？商业地产产与住宅宅的前期期规划有有很大差差异。住住宅是要要卖的，主主要考虑虑地块卖卖给什么么样的人人，后期期营销中中也注重重针对它它的客户户。大卖卖场(SSHOPPPINNGMAALL)规划非非常复杂杂，前期期需要很很多论证证，考察察国内外外大量SSHOPPPINNGMAALL。设设计做好好再招商商，先招招主力店店，找平平均在两两万平方方米以上上的商家家，基本本是开发发商主动动联系的的。主力力店确定定之后，再再招小专专卖店，
4、通通过各种种形式的的广告让让经销商商到销售售现场来来谈。主主力店是是SHOOPPIINGMMALLL最关键键的因素素，如果果其有一一定的品品牌就能能够形成成一定的的客流量量。商业地产产和住宅宅：传销销与直销销的不同同全国各地地虽然开开发了很很多商业业项目，但但发展商商还没有有认清商商业地产产和住宅宅开发的的区别。如如果住宅宅开发可可称是直直销的话话，那么么商业地地产则是是传销。大大型SHHOP-PINNGMAALL关关键是主主力店招招商，主主力店不不来或者者档次不不够，招招商就不不成功。国内发展展商低估估了这个个难度，上上来先做做规划设设计，规规划设计计做完再再去招商商或者再再定价。如如果你是
5、是直销可可以自己己决定户户型，如如果传销销先谈好好合作意意向，每每层至少少多少万万平方米米，距市市中心距距离不能能超过多多少，前前台后台台的比例例，你给给它量身身定做。招招商走在在前面或或者同步步。商业地产产要卖现现房住宅宅和商铺铺，一个个是用来来住，一一个是用用来赚钱钱的。但但商场真真正的做做法只有有一个，就就是现房房。现金金对商人人很重要要，店铺铺买来是是要做生生意，有有人说买买来店铺铺可以做做投资。一一个人如如果买住住宅，考考虑好长长的时间间，他希希望可以以有很好好的居住住环境，有有可能一一两年前前看中了了来买，他他自己会会告诉自自己，我我现在买买的话价价格比较较便宜，以以后买的的话可能
6、能会涨价价，或者者我们买买的朝向向未必可可以买得得到，这这个在住住宅期房房里可以以做到。第二章什么么是市场场调查？怎样进进行市场场调查？ 市场调查查是商用用物业开开发、经经营策划划的基础础性工作作，“没没有调查查就没有有发言权权”，此此言乃真真理。商商业地产产策划所所需要的的商业、商商圈、商商用物业业调查，与与住宅、写写字楼物物业市调调或纯商商业经营营相比，调调查的区区域更弹弹性、更更集中、内内容更广广泛、程程度更深深入，相相应难度度会更大大一些，因因此有必必要就此此问题作作专题探探讨，与与大家交交流共享享，并就就教于大大方之家家。一、市调调分类商业地产产策划和和前期市市场调查查，按不不同目标
7、标、任务务、规模模、方式式，可分分为以下下几类：1、按工工作任务务分：基基础普查查、专题题研究调调查、项项目定位位调查2、按工工作规模模分：全全地段全全面考察察、典型型代表调调查、个个案深入入调查3、按操操作方法法分：实实地考察察调查、问问卷调查查、访谈谈调查中中国地产产商房地地产论坛坛m为房地地产专业业4、按按考察形形式分：系统分分工考察察、集中中快速考考察、自自由漫游游考察二、市调调准备无论论做哪类类市场调调研，都都应有充充分准备备，才能能有的放放矢，提提高效率率，防止止遗漏。准备工作作一般有有： zzgdccs.ccomnn O s yy4)n1、明确确任务-明确确市调的的目的、性性质、
8、内内容、范范围、形形式、时时间、质质量等要要求；2、团队队分工-明确确团队（工工作小姐姐）人员员组成、任任务分工工及协作作关系；3、工作作计划-Whhy、WWhatt、Whheree、Whhen、WWho、HHow、MMoneey（55wlhhlm）；4、资料料预热-有关关调查城城市区位位（商圈圈、项目目的书刊刊、报纸纸、网站站等公开开信息与与内部资资料；5、配齐齐工具-准备备好考察察表格、问问卷、访访谈提纲纲、公司司资料、数数码相机机、摄像像枪等；6、考察察线路-前往往考察区区域对象象的交通通工具、入入口、行行走方向向、重要要节点、出出口等的的预计、判判断及分分工协作作安排；7、时间间安排-
9、市调调时段的的安排（平平日、周周末、节节假日、白白天、夜夜晚），考考察时间间长短的的估算，考考察项目目、地段段的时序序安排等等。三、基基本概念念理解与与应用在市市调和商商业地产产策划中中常用到到如下基基本术语语、名词词、需要要有共同同的界定定：1、区位位、板块块、商圈圈、商业业中心、地地段、节节点、地地标 44R NN-.Z6NN这是是一组地地理学、规规划学、商商业及房房地产业业常用的的互相联联系的概概念。区位位带带综合性性的规划划学用语语，指为为某种经经济、政政治、社社会活动动所占据据的场所所，在某某一城市市（地区区）中所所处的空空间位置置。板块住宅房房地产开开发、营营销常用用的词语语，一般
10、般指住宅宅小区相相对集中中开发的的城市区区域，沿沿交通干干线居多多，如华华南板块块、洛溪溪板块、广广园东板板块、工工业大道道板块等等。商圈圈零零售学用用语，现现商用物物业开发发也借用用该词，意意指商业业圈或商商势圈，指指在一定定时间内内达到某某一购物物或消费费频率的的顾客群群，以其其所处的的最远距距离为半半径，划划定的一一系列圆圆形或方方形区域域，简言言之，即即为优先先选择到到某商店店或商业业聚集中中心消费费的顾客客分布区区域范围围。商圈圈一般按按层次分分为核心心商圈（离离消费地地最近，吸吸纳总量量50-80%顾客的的范围）、次次级商圈圈（吸纳纳15-25%顾客的的范围）、边边缘或辐辐射商圈圈
11、（吸纳纳5-225%顾顾客的范范围）。房房地产俱俱乐部,房地产产销售策策划,房房地产策策划,房房地产广广告策划划,物业业管理,房地产产论文,房地产产知识,显然然，“商商圈”现现有两种种用法，一一是正式式的零售售界用法法，着重重指吸纳纳的目标标顾客分分布空间间范围，另另一是现现流行的的房地产产开发和和媒体借借用后产产生歧意意的用法法，着重重指商家家聚集的的区域、地地段。我我们使用用时，若若有必要要，应指指明商圈圈的准确确涵义。商业中心心规规划学用用语，与与商业功功能区同同义，与与通俗的的“商圈圈”称法法接近，一一般分市市级、区区级、社社区、邻邻里四级级。地段传统统商业中中心的商商户以街街道、马马
12、路、干干道两侧侧分布为为主，因因此商圈圈、商业业中心再再可细分分为某一一地段，房房地产开开发也常常用此术术语。节点点规规划学用用语，指指观察者者、步行行入进出出、经过过的集中中焦点，基基本上是是交叉口口、交通通转换处处、十字字路口、建建筑形态态的变换换点等，它它们从某某种功能能或建筑筑特征的的集聚、浓浓缩中获获取重要要性。商商业地段段（步行行街）常常以休闲闲广场、餐餐饮美食食城、电电影院、交交通广场场、著名名地标式式建筑作作为节点点。房地地产俱乐乐部,房房地产销销售地标标与与节点构构成城市市空间或或商业中中心另一一类参照照点，观观察者一一般不能能进入内内部，仅仅具外在在主观、仰仰视、眺眺望的视
13、视觉必性性，如超超高层公公共建筑筑、钟楼楼、塔顶顶、广告告招牌、山山顶。应用用：上上述概念念常用，应应熟练掌掌握与区区分，清清晰界定定市调范范围；上上述概念念的空间间范围，除除不同商商业业态态、业种种商店的的商圈有有一定伸伸缩弹性性外，基基本是从从大到小小排列，应应根据特特定任务务选择市市调区域域。 zzgdccs.ccom%c )$Q(6ff Uxx:L出出书面正正式报告告，应使使用准确确、学术术性用语语。房地地产俱乐乐部,房房地产销销售策划划,房地地产策划划,房地地产广告告策划,物业管管理,房房地产论论文,房房地产知知识,商商业地产产,建筑筑规划 s$FF#B;L,MM2、业态态、业种种中
14、国地地产商房房地产论论坛zggdcss.coom为房房地产专专业人士士提供基基于房地地产开发发、营销销、策划划、销售售以及规规划设计计、物业业管理、业业内交流流等的在在线讨论论与交流流服务。00y$s yy n)r _+)&l )零售售商业用用语，现现对零售售消费的的各类商商户也使使用此术术语。 v MM b a (%|.X o q4业态指细分分市场面面向某类类目标顾顾客购买买水平与与习惯的的商店营营业形态态，特征征是“怎怎么变”。目目前中国国有100多种零零售业态态，日本本20多多种，美美国400多种。业种种指指面向顾顾客某类类用途的的商店营营业种类类，特征征是“卖卖什么”。目目前国内内零售
15、消消费市场场可细分分上百个个业种，国国外发达达国家更更多，难难以胜数数。F四、市市调内容容和考察察次序商业业地产发发展（定定位）策策划，最最常见的的市调是是基础普普查、全全地段重重点考察察，其次次是专项项调查（分分商业业业态、业业种、物物业类别别），再再次是定定点考察察（类似似项目、竞竞争项目目、新兴兴与特色色项目），前前者一般般会覆盖盖后两者者，因此此主要以以前者为为例。房房地产论论坛D$C GG!e y)市调调有两个个前提，一一是实地地考察前前应对区区位的功功能有所所判别，是是商务区区，还是是商业居居住混合合区，或或是商业业功能区区，后者者再分市市、区、社社区、邻邻里四级级商业区区，实考考主要是是印证和和具体细细节了解解；二是是事先掌掌握区位位、板块块、商圈圈内的面面、线、点点关系，面面是板块块、商圈圈（区位位比面要要大些），线线是地段段、路街街沿线，点点是重要要、大型型商家和和节点。 m g J7?/ _ I商圈圈的基本本功能、定定位、档档次、气气氛、交交通、客客流量等
