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1、n 当前文档修改密码：8362839曲江芙蓉蓉坊招商商方案HDO恒道道（中国国）地产产营销策策划有限限公司二零零八年年五月三三十日一、 项目概况1. 基本数据项目位于曲曲江开发发区雁南南一路东东段，大大唐芙蓉蓉园西门门正对面面。项目目总占地地近1555900平方米米，总建建筑面积积250070平平方米，建建筑形式式为地上上3-44层，6栋唐式式风格围围合单体体楼。是是集商业业、酒店店于一体体的大型型城市结结合体项项目。2. 格局分区格局名称御膳坊百业坊大唐客栈刘伶轩绮唐阁藏珍阁面积（）2378.332835.586078.192318.572406.342263.66二、 商业定位1. 竞争对
2、手分分析商业项目位置业态招租面积划划分租金（元/）免租期及其其它优惠惠政策入驻率点评大唐不夜城城雁塔南广场场以南餐饮、休闲闲、购物物、健身身、旅游游产品300（餐餐饮、休休闲为整整栋出租租）60-1000元1-2个月月免租未开业体量最大，规规划配套套最全。但但目前消消费人流流导入不不便。未未来经营营，将会会有巨大大潜力。大唐芙蓉园园新天地地大唐芙蓉园园南门围围合西安第一家家以夜生生活为主主体的主主流街区区(餐饮、休休闲酒吧吧一条街街、旅游游产品)窗体顶端50-10000窗体底底端40-600元5-6个月月免租，赠赠送第一一年物业业费30%因前期未进进行相应应商业氛氛围培育育，商家家更替频频繁，
3、现现在推出出的重商商、培商商政策有有一定收收效，入入驻率提提高。且且和马路路对过的的游乐园园遥相呼呼应，不不显单调调。大唐商业广广场雁塔北广场场围合餐饮、休闲闲、购物物、旅游游产品500-220000100-1120元元100%因招商较早早，围合合的中间间景观即即是亚洲洲最大的的音乐喷喷泉，人人流量巨巨大，目目前经营营在本区区域内稍稍显乐观观，租金金也是最最高。大唐通易坊坊雁塔西路以统一唐文文化风格格的特色色建筑着着称，如如雍布拉拉康藏文文化主题题餐厅、印印度菜菜菜、日落落之前酒酒吧、曲曲江KTTV城、瓦瓦库茶语语、皇家家极品咖咖啡等100-330060-800元前期免租22个月90%因临雁塔
4、西西路，路路段人流流量较大大，且招招商单位位面积较较小，入入驻率高高，也是是中高档档特色餐餐饮的聚聚集处。现象一、曲曲江大雁雁塔商圈圈内商业业项目普普遍以旅旅游景点点为资源源，依托托大雁塔塔、南北北两广场场及大唐唐芙蓉园园做文章章，业态态重复性性较强。现象二、大大雁塔及及南北广广场人流流最大，附附近商业业经营情情况稍理理想，大大唐芙蓉蓉园人流流次之，附附近商业业经营情情况欠佳佳，商铺铺空置率率高。由由于游走走路线的的限制，大大唐芙蓉蓉园目前前已成为为本区域域旅游资资源的末末端，以以旅游产产品为主主的业态态难有市市场支撑撑。现象三、本本商圈内内聚焦的的商业定定位以旅旅游消费费为主，餐餐饮、购购物
5、居多多，而曲曲江新区区内的高高尚住宅宅区生活活配套不不健全，好好多要依依靠老城城区内的的配套为为主。现象四、由由于以上上项目一一味追求求差异化化竞争，招招商追求求新特感感，急于于实现所所谓的利利益最大大化，导导致商业业定位时时忽略了了很多原原生业态态，即：周边高高尚社区区的配套套（超市市、健身身中心、女女士休闲闲SPAA馆等），和和配合旅旅游资源源的平价价消费场场所（品品牌快餐餐）。2. 市场定位l 商业定位：曲江首首席高尚尚都市生生活加油油站l 集餐饮、购购物、休休闲、娱娱乐、社社区配套套等多功功能于一一体的新新商业中中心。l 关键词：首首次，首首席，唯唯一；商商业街区区，街头头文化，互互动
6、性，参参与性；超大体体量，多多业态，超超市，娱娱乐休闲闲，餐饮饮，综合合体；旅旅游，土土特产；购物+逛街，中中高档，时时尚、新新潮等。3. 功能定位l 餐饮+购物物+休闲+娱乐+社区配配套4. 档次定位l 整体中高档档l 超市大众化化l 餐饮娱乐相相对高档档5. 消费者定位位l 曲江新区内内高尚社社区的居居民（曲曲江公馆馆等）；l 年轻白领、上班族族；时尚男男女青年年；l 来西安旅游游者。三、 业态布局1 御膳坊以大型特色色餐饮为为主，例例如大型型音乐餐餐厅、餐餐饮文化化体验店店，如若若商户竞竞争力强强，一层层和二层层也可考考虑分层层招商（需需进行二二层的入入口改造造）。2 百业坊以中小型特特
7、色餐饮饮为主（铺铺位灵活活划分）。3 大唐客栈品牌酒店（已已落实）。4 刘伶轩酒吧、咖啡啡吧、休休闲娱乐乐兼女士士俱乐部部。5 绮唐阁品牌超市。6 藏珍阁健身俱乐部部、各类类运动俱俱乐部。四、 目标商家1. 餐饮(1)新天天地亚科科音乐餐餐厅介绍ARKK是个能能让你感感到身体体每个细细胞都在在发散着着热力的的地方。每每天晚上上，这种种“higgh”的气氛氛弥漫在在这个摇摇滚、原原创音乐乐的圣地地，引领领所有的的朝圣者者们开始始新的音音乐旅程程。ARK与新新天地其其它的店店不同，如如果你步步入那扇扇并不起起眼的、嵌嵌在石库库门上的的玻璃门门，想在在这里寻寻觅老上上海的温温馨浪漫漫，或是是想找个个
8、宁静的的空间细细语柔情情，你会会非常失失望。AARK是是日本彩彩虹乐队队最具影影响力的的唱片之之一，原原意为“诺亚的的方舟”，“ARKK”这个名名字的由由来似乎乎早已注注定了它它作为“上海第第一家原原创音乐乐酒吧”不可动动摇的地地位。在在这里有有价值二二十五万万美元、在在日本开开演唱会会专用的的超级音音响，大大型的中中空舞台台每晚都都有两三三场来自自日本和和内地的的知名流流行乐队队的现场场表演。邀邀上三五五知己，点点上一杯杯饮料，在在这个充充满激情情的地方方随着狂狂放不羁羁的音乐乐、旋转转变化的的灯光，尽尽情地释释放白天天的压力力，抛却却所有的的烦恼和和忧愁。在在这里，你你将会是是另一个个自己
9、，一一个无拘拘无束、尽尽享音乐乐的自己己。晚上的ARRK是藏藏龙卧虎虎之地，非非但有一一批新生生代的原原创歌手手在此露露面，还还引来了了一大批批唱片公公司的星星探，连连音乐台台的知名名主持人人也是这这里的常常客，不不时在现现场挖掘掘着最新新鲜动人人的音乐乐元素。在ARK这个舞台上，许多本地的歌手和音乐组合不断成长并为人所认识，进而走上了更为广阔的舞台，而他们清新淳朴、平淡率真而又充满激情的音乐风格也使ARK受到越来越多人的欢迎。如果你自认为是一个走在时尚尖端的人，那么ARK是你一定不能错过的地方。ARK名字字的由来来1999年年7月日本本彩虹乐乐队的二二张最新新唱片ARKKRRAY在亚洲洲的日
10、本本、新加加坡、泰泰国、马马来西亚亚、菲律律宾、香香港、台台湾七个个国家及及地区同同时发行行，以总总计6000万张张的发行行量荣登登各国家家及地区区的排行行榜第一一名。同同期在日日本国内内举行的的巡回演演出119999 GRRANDD CRROSSS TOOUR（6地区122场次观众众65万名名）的现现场实况况通过卫卫星转播播，吸引引了中国国大陆、香香港、台台湾约一一亿人次次的观看看。现在在彩虹乐乐队俨然然成为亚亚洲摇滚滚乐队第第一人。2001年年，在中中国大陆陆诞生了了第一家家真正意意义的LLIVEE HOOUSEE/主题题音乐餐餐厅，彩彩虹乐队队参加主主题音乐乐餐厅的的命名，意意味着上上海
11、原创创音乐历历史新里里程的开开始，并并将影响响和推动动今后原原创音乐乐文化的的发展。根据他们的倡议，将主题音乐餐厅的店名以彩虹乐队代表唱片ARK予以命名。ARK原意为诺亚的方舟。祝愿大家乘坐这诺亚方舟开始新的音乐旅程。(2)采蝶蝶轩介绍步步入采蝶蝶轩，跃跃入眼帘帘的是光光滑的弧弧线、绵绵延的白白墙、莲莲花灯等等带有佛佛学意味味的设计计元素，顿顿时之间间，心灵灵深处有有一种静静谧宁和和的感觉觉在慢慢慢升起。在在这样一一个神秘秘、肃穆穆，同时时又不失失行云流流水般的的灵动感感的空间间，品尝尝传统精精致的中中国菜，仿仿若置身身于世外外桃源。“采蝶轩”是被国际美食指南评选为世界十大食肆之一的国际餐饮集
12、团公司，第一家分店在上海的新天地。采蝶轩以传统精致的中国菜式而着称，它的菜肴讲究合理健康的营养成分搭配，并随着季节的变化而有应时的菜式变化；同时还以上菜的艺术（包括每道菜的装盘、色香味的传达、尤其是选择菜的热度恰到好处的那一刻上菜）而闻名中外饮食界。采蝶轩带来来的不仅仅仅是它它的菜肴肴和服务务，更是是传达着着一种清清新雅致致、参佛佛悟禅的的文化取取向，而而采蝶轩轩的英文文名字“ZZEN”，正是是佛学中中“禅”的意思思。将现现代和古古典相合合、将禅禅意与生生活互融融，空间间、光影影、音乐乐、视界界多感感观的饮饮食文化化就是采采蝶轩ZEEN带给给你最真真的感悟悟。(3)C.J.WW.星际际餐厅介绍
13、C.J.WW.位于于新天地地广场南南里，光光听名字字，也许许大家会会奇怪店店主为何何将这三三个字母母组合在在一起做做为店名名。其实实，C.J.WW是用了了英语CCigaar、Jazzz、Winne（雪雪茄、爵爵士乐、美美酒）的的第一个个字母，也也即是店店子的主主题：雪雪茄文化化、优雅雅爵士乐乐及各式式美酒的的聚集地地。关于乐队C.J.WW.的爵爵士乐队队由分别别来自不不同国家家的5人组成成，由于于共同的的爱好而而走到一一起。主唱：Emmma吉他：Rooberrto贝司：Leeo鼓手：Niichoolass钢琴：Anndy关于装修C.J.WW.共有有三层，为为了方便便音乐的的传播，店店主特别别在
14、餐厅厅底层做做了一个个玻璃棚棚，并将将舞台上上方做了了中空设设计，使使得楼上上楼下整整个空间间都能聆聆听到美美妙的爵爵士音乐乐。关于历史C.J.WW.成立立于19998年年，总店店位于台台北。由由于看好好中国内内地市场场的发展展潜力，也也由于上上海拥有有众多的的爵士乐乐爱好者者，店主主便决定定在上海海开设CC.J.W的第第一家分分店，并并选择新新天地这这一上海海时尚新新地标为为内地业业务的起起始点。特别推荐雪茄品牌：罗密密欧与朱朱莉叶（Romeo Y Julieta）品名：邱吉吉尔（CChurrchiill）邱吉尔雪茄茄称得上上是罗密密欧与朱朱莉叶品品牌下的的代表作作，广受受雪茄爱爱好者爱爱戴
15、。雪雪茄味浓浓且醇，赢赢得众多多雪茄爱爱好者的的赞誉，而而且口碑碑极佳。红酒1993年年的R55 Chhateeau Lynnch Bagges入口香醇的的上等红红酒，充充满黑莓莓和黑葡葡萄的香香甜。The MMacaallaan 纯纯麦芽威威士忌有“纯麦芽芽威士忌忌中的劳劳斯莱斯斯”之称的的Thee Maacalllann纯麦芽芽威士忌忌，采用用苏格兰兰大麦GGoldden Proomisse酿制制，备受受全球鉴鉴酒专家家一致推推崇。2. 娱乐3. 休闲4. 超市（1）好又又多量贩贩店介绍好好又多是是一家大大型的流流通业量量贩型台台资企业业，主要要经营产产品有：零售日日用百货货、日用用杂品、针针纺织品品、五金金交电、照照像器材材、仪表表仪器、工工艺美术术品、精精品、精精细化工工产品、音音像制品品、副食食品、粮粮油制品品、冷冻冻食品、干干货类食食
