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1、我国分时时度假和和产权酒酒店业发发展研究究一、分时时度假的的定义分分时度假假（Tiimessharre，又又称Vaacattionn owwnerrshiip或HHoliidayy owwnerrshiip），最最初是指指人们在在度假地地购买房房产时，只只购买部部分时段段的产权权，几户户人家共共同拥有有一处房房产，共共同维护护、分时时使用的的度假形形式，后后来逐渐渐演变成成每户人人家在每每年只拥拥有某一一时间段段的度假假地房产产使用权权，并且且可以通通过交换换系统对对不同房房产的使使用权进进行交换换。国际际上一度度通行的的惯例是是：将一一处住宿宿设施（如如饭店、公公寓、度度假别墅墅等）的的住宿
2、单单元每年年的使用用期分为为52周周，将552周中中的511周分时时销售给给顾客。每每个单位位的分时时度假产产品，就就是在约约定的时时期内（一一般为220年40年年）每年年在这一一住宿单单元中住住宿一周周的权利利。（一一）法律律定义11、对分分时度假假进行定定义的难难度分时时度假具具有很强强的专业业性，多多数业内内人士对对分时度度假也仅仅限于轮轮廓性的的了解。由由于对分分时度假假的认识识角度不不同，产产生了对对其概念念的不同同说法。分分时度假假产品的的复杂性性又进一一步加大大了对其其进行定定义的困困难。分分时度假假产品的的以下特特点决定定了对它它进行规规范化定定义有较较大的难难度：ll 产品品
3、种类丰丰富分时时度假产产品具有有种类丰丰富的构构建方式式，无论论从时间间长短、客客房面积积，还是是付款方方式、度度假地类类型等方方面，种种类复杂杂多样，进进行定义义需要将将这些星星罗万象象的产品品包含在在里面。l 各国法律制度的差异分时度假作为全球性的产品，在各国不同的法律制度下，也具有了不同的含义。较为典型的是欧洲和美国之间的差异。美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式。 l 发展变化迅速以住宿业中创新产品的面貌出现的分时度假，自从产生之日起就一直处于发展变化当中，不同阶段的产品，其性质和特点都有很大差异，目前新老产品
4、并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。2、国际上流传较广的两个定义尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门，但实践中还是形成了一些被广泛接受的定义。在美国佛罗里达州分时度假房产法案（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义是：所有以会员制、协议、租契、销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上，即称之为分时度假项目。近期对于分时度假的权威定义来自欧盟分时度假指令（European
5、 Union Timeshare Directive）。指令主要为了保护消费者购买以分时度假产品时的权益。关于分时度假交易合同，在指令中被定义为：所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目。3、定义的核心要素在这些定义中包含的核心要素有以下几个：一是对于合同有效期的规定。通过这种合同安排，消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利。二是预付款项。消费者为了获得未来的住宿权利，需要按照协约的安排提前支付所需的款项。三是有每年住宿
6、天数的要求（欧盟）。规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天。随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现，原有的各种定义都面临着来自各方面的挑战。尤其是一些经营商为了回避分时度假法规的管制，绕开法规给出的明确定义，专门设计出不受法律规制的各种新产品。这些产品尽管在形式上具有了分时度假产品的基本特征，但却从法律上不属于其规制的范围之内，迫使政府和国际组织不得不根据新形势不断调整分时度假的规范定义。 （二）分分时度假假的实质质从本质质上而言言，分时时度假实实际上是是介于房房地产产产品和饭饭店产品品之间的的一种中中间产品品。对于于某个住住宿设施施的制度度安排中中，一个个极端就就是房地地
7、产产品品，开发发商直接接把房产产的所有有权和使使用权一一次性销销售给消消费者，消消费者取取得了对对于房产产的终身身处置权权。另外外一个极极端是饭饭店产品品，以饭饭店建筑筑物的寿寿命为440年计计算，它它相当于于把某间间客房的的使用权权分割成成为1446000份（4403365）来来销售，消消费者每每购买一一天的产产品，就就购买了了对于房房间一天天的使用用权。分分时度假假产品介介于两者者之间，以以每年使使用1周周的标准准分时度度假产品品来说，它它相当于于将房产产的使用用权分割割为522份销售售给不同同的消费费者。也也就是说说，与房房地产项项目相比比，它将将产品分分割后销销售，没没有房地地产那么么
8、完整；与饭店店产品相相比，它它分割的的份数没没有饭店店那么零零碎。分分时度假假就是将将房产住住宿权按按一定程程度分割割出售的的一种住住宿产品品。 房地产产产品 分分时度假假产品 饭店产产品 _ 图图1 分分时度假假的本质质在更为详详细的划划分当中中，除了了规范化化的分时时度假产产品之外外，在房房地产产产品和饭饭店产品品的两个个极端之之间，存存在一系系列的过过渡形式式，包括括分段时时权、点点数制俱俱乐部等等。图22 从完完全产权权到完全全使用权权的过渡渡点数制俱俱乐部和和分段时时权也是是两种住住宿设施施的制度度安排，分分段时权权比标准准的以周周为单位位的分时时度假产产品划分分的时间间段更长长，如
9、将将一处房房产分割割为2份份、4份份、8份份、100份、112份等等（分割割一般在在15份份以下），分分别销售售给不同同的消费费者。点点数制俱俱乐部在在产品选选择上比比标准的的分时度度假产品品有更大大的灵活活性。 二、 分时度度假产品品的运营营机制（一一）基本本主体在在分时度度假产品品当中主主要涉及及以下几几方主体体：l 开发商商 指拥拥有所开开发的分分时度假假房产产产权的房房地产经经营商。开开发商或或自己开开发建设设用做分分时度假假产品的的房产，或或通过购购买现成成的房地地产将他他们改造造为分时时度假产产品。ll 销售售商 负负责宣传传促销分分时度假假产品。有有些开发发商自身身兼作销销售商，
10、但但市场上上有许多多独立的的分时度度假产品品销售公公司，他他们作为为开发商商的销售售代理，向向公众销销售分时时度假产产品。ll 度假假房产管管理公司司 他们们负责管管理和维维护分时时度假房房产。既既可能由由开发商商兼任，也也可能是是独立于于开发商商。l 分时度度假交换换公司 主要是是向具有有分时度度假房产产使用权权的消费费者（会会员）提提供不同同地区之之间的分分时度假假产品的的交换业业务。 l 信信托公司司 通过过一定的的法律程程序来保保护购买买分时度度假产品品的消费费者的权权益。最最常见的的是英国国式的俱乐部部信托体系。l 业主联合会 指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的保护
11、自身利益的团体。在一些国家当中已经建立起全国范围的分时度假消费者联合会。l 再销售商 指负责在公开市场上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构。它们有些独立经营，有些是开发商公司的一个分支机构。l 分时度假业协会 由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会。影响较为广泛的有美国度假地协会（American Resorts Development Association, 简称ARDA）和欧洲分时度假组织（The Organization for Timeshare in Europe, 简称OTE）。l 相关其它群体 还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度
12、假产品有关的专业群体。（二）主要法律关系在分时度假及交换系统的运营机制中，存在几个核心的关系。 在最简单的分时度假产品体系中，开发商开发出度假村房产，直接以分时销售的方式出售给会员（图3）。有些开发发商通过过销售代代理商来来销售分分时度假假产品，在在交易中中形成的的关系如如图4。分时度假交换公司出现以后，它充当了会员与会员之间进行分时度假交换的媒介。加入交换公司后的运营机制具有一定的代表性（图5）。在更为复杂的情形中，分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产管理方、为会员监管分时度假房产使用权的信托公司和方便会员消费的点数制俱乐部等。从图5可以看出，典型的分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商
13、、会员和交换公司四方之间的六种关系。理清这六种关系，就基本掌握了分时度假产品的运营原理。1、房产开发商与会员在直接销售的情形下，房产开发商与会员之间是买卖关系，即房产开发商将度假房产未来一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员。双方以销售合同明确各自的权利义务。 2、房产开发商与销售代理商两者之间是委托代理关系，即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品，销售代理商按照双方委托代理合同的授权对外销售产品。3、销售代理商与会员销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商的委托授权向会员销售分时度假产品。作为房产开发商，在委托代理商向会员销售产品的时候，要就自己在委托合同中的承诺
14、对会员负责。销售代理商在委托代理权限之外发生的其他问题，则需由销售代理商承担法律责任。4、会员与交换系统公司会员与分时度假交换公司之间属于服务产品的提供者与消费者之间的关系。会员使用网络交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假房产使用权的目的，同时，向交换公司支付费用。交换公司则通过提供网络交换服务获得收益。5、房产开发商与交换公司房产开发商与交换公司之间是一种加盟关系，即通过双方的自由选择，交换公司批准符合条件的房产开发商将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中，参与与其他度假地房产进行交换。房产开发商要向交换公司支付相关费用。6、会员和与其开展交换的其他会员早期，会员如果通过交换公司与其
15、他会员进行交换，两者之间也成为通过合约进行商业交换的关系。因为会员在通过交换公司进行交换时，明确表达自己所希望得到的产品的特征，实际上就是发出要约，若双方条件彼此符合，交换系统作为中介按统一制度规定的顺序将彼此符合条件的会员联络到一起，实现网上交换。目前，通过储存库设计的非一对一交换模式中，会员只与交换公司发生联系，会员之间就不再具有交易的关系。会员将自己的度假房产使用权投入交换公司储存库，然后选择自己所需的产品，通过交换公司对自己的住宿权利进行确认。此外，在加入管理公司、信托公司等的情况下，各方之间的关系更加复杂。仅以管理公司为例，一种情况是开发商自我管理，管理商属于开发商的自有机构，负责管理分时度假房产；另外一种情况是外请管理机构，这样的机构在产品销售初期由开发商签约聘请，按照与开发商签订的管理合同管理物业，在产品销售到一定比例以后，由业主组成的业主委员会负责选择管理公司进行物业管理。在不涉及产权的分时度假产品设计中，自始至终管理公司是对开发商负责的。三、 中国的分时度假业（一）中国分时度假业历史回顾从中国分时度假业的发展进程来看，目前远远不是总结与回顾历史的恰当时机，但作为全面了解我国分时度假业一个必需组成部分，本节中凭借有限的材料来简单回顾分时度假业在中国短暂的发展史。1、国外公司的违规进入分时度
