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1、目 录 1、 前言 2、西安市经济及商用物业市场简析2.1西安市经济发展状况及写字楼行业态势2.2可类比项目调研3、项目客观条件分析3.1建筑设计指标3.2项目优点与缺点分析4、项目定位及策划主题4.1项目定位系统4.2项目主体部分功能规划4.3项目策划主题5、销售操控系统5. 分段销售及目标5. 整、散楼层分段销售调控5.建议租赁定价系统5.建议销售定价系统5.5制胜租售策略6、项目包装及推广宣传建议6.1 有针对性的项目选出推广建议6.2项目包装及推广工具6.3宣传推广渠道效用分析及可用性建议7、 项目经济效益分析7.1 租售收支现金流转预算7.2 租售条件设定8、建议合作方案7.1 业绩
2、选介7.2 资源优势7.3 建议合作方案9、结语1. 前 言本建议书乃“戴德梁行”为“西安利君置业有限公司”所开发位于西安市未央路的“利君v时代”项目，按房地产市场专业营销策划特式，并发挥敝司的专长优势，且结合贵项目的综合特点，所针对性编制的“市场策划及销售建议方案（简案）”。有鉴于西安市目前写字楼市场销售之颓势，而商业项目竞争也日趋激烈，故如何为本项针对性厘定一不落俗套，且可切实执行的策划主题，实为本项日后在租售招商管理市场上能否脱颖而出的关键。敝司深信自身具专业及实际的策划识见及能力资源，能提供最切合项目条件的特色主体策划包装，并可启动敝司国内外的客户网络，通过专业高效的租售经营管理建议，
3、并以我司管理核心人员在国内外的市场公信力广邀同业主推本项，务求在最短周期内以最合理的成交价达到租售业绩目标。鉴于本项目运作的特殊性，本建议书纯属提案性、建议性内容，望能与贵司领导交流 、探讨实际执行之可行性及建议合作服务内容；然而，必须明确指出的是，所附内容及资料纯属商业机密，并仅供封面列明之呈阅方审阅及参考之内，在未得到敝司的书面认可前，任何人士或其他项目均不得擅自使用或将本文内容外泄。敝司尽可能确保所附内容及资料的完整及真实，并不承担任何法律责任。若欲获取进一步资料及商讨委托细则，请与敝司管理人员联系。2. 西安市经济及写字楼市场简析2.1西安市经济发展状况及写字楼行业态势2.1.1西安市
4、经济发展状况“十五”期间西安经济始终保持快速、协调、健康发展的良好态势，综合经济实力显著增强。2004年西安市生产总值历史性地突破1000亿元大关，达到1095.87亿元，预计2005年达到1265亿元，比“十五”预期目标高出95亿元，比“九五”期末的2000年高出622亿元，年均增长13.4，高于全国和全省的平均水平。综合实力的不断增强为“十一五”社会经济的持续快速发展奠定了良好的基础。 “十五”时期，西安市完成全社会固定资产投资2544.2亿元，比“九五”时期增加了1728.5亿元，增长了2.1倍。西安市按照“中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展”的要求，合理调整城市功能布局，加快了高新
5、技术开发区、经济开发区、曲江新区以及阎良航空产业基地、西安浐灞渭生态园等园区建设。 06年实现社会消费品零售总额突破RMB 900亿，相比05年同期增长15%，绝对值于西北五省区省会城市中位居第一（占总值48%）。商贸业已成为西安经济发展的支柱产业。2.1.2西安市写字楼市场总体情况l 写字楼区域分布及发展趋势 西高新：西高新是西安最为集中的商务办公区，也集中了西安大多数的中高档写字楼，从高新国际商务中心对接世界500强开始，到高科广场、华晶商务广场、创业广场、企业壹号公园、海星城市广场等项目在盯紧西高新已有企业的同时，也都把眼光投向了更广阔的国内大型企业上，写字楼市场的客户资源逐渐呈现紧张趋
6、势。同时，各个写字楼也在配套、设备和办公环境上、智能化、高科技等服务配套上做足功夫，楼顶停机坪、数千平方米的大型广场、经理人沙龙、超豪华大堂、高速国际名牌电梯、国际时尚商务会所等，让西安写字楼的配套不断升级，整体均价在6000元/每平方米左右。城内：西安城内的区域是西安商业的真正所在，成熟的区域环境和四通八达的交通条件，使得该区域依然是写字楼供应和需求的焦点。目前该区域的写字楼多集中在北大街和和平门里一线，最大的优势是相关的商业职能配套设施成熟而丰富，但整体的办公氛围并不好。整体均价6000元/，租金基本在3545元/。城北：城北商住楼、写字楼主要沿迎宾大道（未央路）呈线形分布，因此这里办公气
7、氛相比其他地区并不浓。并且受到区域成熟度影响，这里的项目大多数都打出商住楼概念牌，而推向市场的纯写字楼比较少。商住两用的楼在这样区域需求量很大。主要是由于商住的价格一般要比纯商务写字楼的价格便宜（总价相差30%左右），且更适合于中小型企业办公。城南、城东、城西：城南、城东、城西毕竟不是西安市的重要CBD区域。其中城南的写字楼集中在长安路沿线，城东则基本是零散分布，以靠近市场为多，东关正街被人认为是它的CBD区域，所以有部分写字楼集中在那里。城西作为西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点
8、。综上几个区域的写字楼来看， 2006年西安写字楼消费市场遇到前所未有的挑战;同时西安写字楼的租金指数自2004下半年以来一直呈略微下降趋势，从指数走势来看，2006年西安写字楼竣工面积为33.58万平方米，实际销售面积仅为14.73万平方米；同时西安中高档写字楼空置率在30%以上，入住率能达到80%以上的写字楼为数不多。西安写字楼租金将进一步微调下降。西安写字楼消费市场呈算术级增长，而开发市场却呈几何级增长。从市场供应来看，未来西高新地区将有更多的甲级写字楼加入，经开区、浐灞河地区的部分甲级写字楼也都将在未来一两年进入市场。从中长期规划来看，西高新约在60万平方米，经开区在20万平方米左右，
9、其他地区在15万平方米左右，潜在供应量在100万平方米左右。未来几年都是西安写字楼供应较为集中的时期。在对西安写字楼市场广告的长期调查中发现对高档（甲级）写字楼的描述极不准确，高档几乎成为所有写字楼所重点诉求的方向，大多数商住楼是难以支撑高档概念的，可见西安对具有价值的高档写字楼的认识和鉴别能力的不足，这也为市场上真正内外均具备甲级标准之办公物业投放推动市场提供了机会。l 2003年至2006年5月份西安写字楼市场供需及价格示意图2003年至2006年第二季度西安写字楼市场供需情况：（表一）2003年至2006年5月份西安写字楼市场平均销售、租金价格情况：（表二）1、 从表一显示可知，西安市写
10、字楼市场需求成逐年递增的趋势。2、 由于西安市05年受经济及政策影响，整体写字楼市场供需极为低靡，造成了06年上半年西安市写字楼市场集中放量的情况，如表一图例所示，仅06年5月份之前市场存量就达到 05年市场存量1.31倍之多。其中放量较大的主要是商住型物业，占到80%，而商住楼的集中放量也造成了市场供给高速增长的现象。3、 2006年6月份城南区在售各物业平均价格为：商业用房7923元/平方米；写字楼5073元/平方米。城南区各类型物业均价较上月均表现为上升状态。其中商服用房均价上涨了0.81%，写字楼均价较上月上浮了0.28%。硬件分析长安国际广场老三届世纪星高科广场高新数码大厦1、开发条
11、件1.1发展商1.2地理位置1.3规模面积1.4营业面积1.5物业管理公司1.6竣工投入时间2、技术指标2.1空调供暖2.2供电系统（单/双路）2.3交付标准2.4使用率（平均）2.5配套设施2.7停车位3、市场条件 3.1项目优势3.2项目缺点3.3定位及策划主题 3.4宣传推广力度 3.5销售情况 价格 （租售率）3.6出租报价西房企业集团西安市大南门广场总建筑面积：26万写字楼50037（4栋）地上2层为商业部分，三层1200，四到十层：1414美国仲量联行2005年中央空调 供电系统双回路外墙为玻璃幕墙，首层大堂装修，电梯停装修，标准层公共部分装修，办公间装修，公共卫生间装修使用率：7
12、7% 地下一层设银行专属金库，二层屋面设喷泉、水池的景观，长安万丽五星级豪华酒店私人行政公寓称是主体购物广场国际名品展示旗舰店全球连锁会员俱乐部地下2000个停车位1西安顶级地段，其本身已成为西安的标志性建筑，外部交通十分便利。 2配套设施十分完备，整体外观大气，属于顶级办公区。1项目入市较好，后期运作不成功，虎头蛇尾，资金有一定问题，目前公共部分尚未装修完成。2曲高和寡。国际甲级金融写字楼得长安者的天下前期的宣传力度很大目前基本没有宣传均价：11760元/60%A座 90元/；B座150元/；D座 85元/陕西力克房地产开发有限责任公司西安市南二环西段88号总建筑面积：59000 12层裙楼
13、营业面积：30003层商务配套，427层为写字楼陕西盛邦物业管理有限责任公司2004年6月中央空调供电系统双回路单元式热反射中空玻璃幕墙毛胚房、设备设施到位、行政预留洗手间使用率：70%花园餐厅4种同声传译国际会议室商务吧、商务中心及商务超市500豪华大堂10种中庭景观地下三层4000停车场（136个停车位），地面6080个停车位1地处南二环甲级写字楼区，周边的商务配套设施十分健全，每两层设立一个层大堂。2中国写字楼100强的第50名，宣传口碑效果不错。周边写字楼氛围正在形成之中中国写字楼100强少数人的商务版图前期广告力度大，中期主要以户外为主，目前主要通过楼替横幅、条幅均价：6780元/8
14、0%68元/月西安高科房产高新四路与南二环路口东南角A座写字间38640平方米A座写字间38640平方米C座金融商业配套5956平方米高科物业2003年12月中央空调供电系统双回路公共部分精装修，室内地面水泥刮糙，墙面水泥压光，无吊顶使用率：70%5000平方米开放式广场C座金融商业配套一层内设银行、证券、保险等金融服务机构，二、三层为餐饮、休闲场所；地下312个停车位地上50个停车位1、项目地处高新四路扼守高新门户，交通便捷，周边配套齐全。2、项目外立面设计简洁、大气，气势雄伟，形象好酒店式NET商务区聚帝都之豪气前期广告推广力度大，中后期推广以户外为主均价6500元/85%70元/月高新地
