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1、酒店改造计划的制定原则与要点第一章酒店的改造计划一、酒店改造计划的定义1计划的定义所谓的计划即做一件事情前或者说办事前的打算、拟定的方案、行动的规划等。做任何一件事情不管其大小、轻重，要想做好它，就必须有计划，大事、复杂的事情做一 个书面的计划，一般简单的事情行动前在回想上形成的方案和步骤，可以这样说计划是事情成 功的基础，有计划才人有成功的可能。2、酒店的改造计划的定义酒店的改造计划：通俗的讲是酒店对固定资产讲行的综合性技术改造和采取的重大技术措施，是一个酒店重新投资的计划。此举关系到酒店改造后的发展前景，因此在做酒店改造计划之前，必定会对市场做一番调 查，以周边的环境、市场的发展趋势为依据
2、进行改造的策划，然后制定出一份完整的酒店改造 计戈叽一个酒店的改造牵涉的方方面面是非常多的，从前期的征询、计划、设计到施工过程的管 理和从中产生的调整细节等问题，都会耗费大量的人力及物力，是一个复杂的、环环相扣的、 从计划到实施的系列工程，做改造计划是不能盲目拍板，走一步计划一步的，它应紧紧地围绕 市场而制定，并科学系统地组织实施酒店改造的全过程，使之成为酒店经营上的一个转折点。通过改造，许多酒店完全摆脱了改造前的经营困境，重新赢得了市场，但是，有个别酒店 由于改造前的计划没有按科学的、市场的规律去做从而失败。比如：在上海有一家三星级的酒店，经过3-4年的经营后，管理方为了提高业绩，拟将原有中
3、西餐兼顾的自助餐厅，提升档次，改造为以西餐为主的特色餐厅。在等到了业主方的同意 并拨款后，改造工作顺利完成，可餐厅营业后经营额不但没有上去，反而影响了酒店的团队客只提供少量的西式简餐,源。这个原因在于原先提供给团队客人的中西式自助早餐改在中餐厅, 这样既没有满足部分涉外客人的需求，又让一些国内客人觉得早餐档次太低，改造好的西餐厅由于酒店的客源始终没有真正打开国外市场，单以国内客源为主，也打不开局面，结果我们可以想象到它没有赢得市场。分析：既然酒店改造是一个投入回报均存在风险的工程，又为什么有相当部分的酒店非干不可呢？说到底，实质就是酒店为生存而采取的一种争夺市场的有效手段。理解了酒店改造的实质
4、之后， 就必须在行动上尽量的做好、 做全，降低改造风险，提高 改造成功率，要做到这一点，一个全面的、完整的改造计划是必不可少的。酒店改造的起始点不是筹资设计，而是市场调研与计划，原因在于酒店的改造虽然是迫于市场的需要，但改造的类型有多种多样，做的计戈y也必须量身定制才能万无一失。二、改造计划的种类1翻新改造翻新改造指：翻新改造就是在原有的基础 上更换材料，保持原有的风格不变，有点修旧如新的意思。酒店的翻新改造也是在原有的基础上进行。. 有的酒店经营一定时间后，建筑以及内部的装潢、设备等硬件设施均出现除旧性的磨损,或者赶不上当前的流行装潢格调，装修设施及环境是几年前的水平，已不能满足客人审美观的
5、 不断变化，为了适应市场的需要而进行的翻新，在改造中会更换部分硬件设备与装潢材料，或 者对原有的装饰进行重新设计，材料选用当今流行的元素，但不管怎样改造，酒店形成的整个 格局和经营风格不会有太大的变化，制定的改造计划与相关的政策规范不会有太大的冲突。 所以做计戈y时考虑建筑规范的问题不会太多，这类改造我们称之为翻新改造，这种改造在酒店里应该说是相当多和频繁的，特别是一些经营了五年以上的酒店，一般以局部和小范围改 造居多，有些是边改造边营业，不会音响整体的经营。 做这种改造计划的主题是掌握当今装修材料的流行元素以及资金的投入控制，投资风险相 对较小2、经营性改造经营性改造往往是酒店的经营格局、策
6、略或经营思路发生了根本性的改 变，其原来的市场定位、文化定位、功能布局、经营风格都将随着经营思路的 改变而发生变化。；产墨巧?. 经营性改造通常是大范围甚至是酒店停业运行，投资上和翻新改造相比也要大，相对改造后的经营风险也会大一些，因为计划可能是经过前期市场调研为基础，但正确性要由市场的 运行来验证。. 做这类改造计划须对相关的规范熟悉和掌握，知道哪些应遵守，哪些可以采取变通的方法 解决。. 对大范围、大面积的改造，要着重注意规范方面的要求， 部分点位可能会涉及到建筑规范， 消防、环保等方面的限制，所以在做计划时一定要把握好， 不能在做计划时光注重效果的好坏， 而忽略了相关的建筑规范，造成工程
7、的延误或临时更改方案，最终损失的是投资方。【案例】有一公寓式酒店在改造时，由于业主要求增加客房数量， 将部分楼层原4套房改为8套房，在做计划时忽视了住宅的相关规范，比如：上层设置卫生间，下层同样位置是厨房。3、规范化改造规范化改造：第三种改造是由于酒店的业主或管理方的更换，随之带来全新的甚至是国际化的管理思路和理念，改造也就在所难免， 这类改造不但耗时长， 改造范围广，且资金的投入也非常之大， 有时会让人在开始的时候觉得很难理解和不可思议。规范化改造一般都明显带有管理公司模式化的痕迹，比如它在材料的选用、装修的风格、家具的款式都具品牌的统一和一致性，让客人在使用中就能感受到管理公司的文化理念。
8、做规范化改造的计划时除了要关注经营性改造所注意的问题外，还必须在工期、资金、硬件的基础条件等方面考虑充分，特别是资金的筹集，尤其是那些边改造边筹资的工程，计划定要详细、周密，要完全理解管理公司对软件和硬件的不同要求，不要由于资金的原因影响 计划的实施。三、改造计划的原则和要点1、改造计划的原则操作性实用性超前性2、改造计划要关注的要点计划的定位管理模式销售对象与层次第二章制定计划的原则一、操作性改造计划的操作性：改造计划的操作性即所制定的计划在实施的过程中能非常容易的被操作人员理解并付之行动，每一个工程的节点和过程都具有可操作的条件、可操作的程序，操作的目的性很明确。如果在制定计划时不顾或没有
9、仔细的考虑实施的可操作性，那计划的实施就变得毫无保障，轻则延误施工工期，重则给工程带来质量问题，甚至会导致工程无法进行下去。案例：一家原本建造时属于普通住宅用途的大楼，开发商根据市场的实际情况，在出售前决定将其改造成酒店。在考虑完善后，就开始进行改造的工作，前面一系列征询、申报、计划、设计 都十分顺利，很快进入施工阶段。在施工开始不久，有个项目要把原来每户独立热水系统改成 大楼集中供应热水，同时作为天冷供暖的热媒，增添一台60万大卡的热水锅炉，以提高热水供应的质量和稳定性。根据大楼的结构条件，计划将新添的设备安置在大楼的屋顶平台上。设 备订好后，在现场安装的前几天，厂家来人查看现场的条件和情况
10、，结果发现现场根本无法将 设备安装到位，原因是设备面积太大，而大楼的垂直升降梯是专为居住设置的小型客梯，在体积、载重等方面不能满足运输的要求，且开发商在向厂家订设备时， 也没有要求定制成散装型，所以设备就位就变成可想而不可及的事情。虽然，此设备采用的是国产的品牌，价格也在60万元左右，后来经过与厂家协商损失一些赔偿金，将设备换成二台 30万大卡的热水锅炉，但是施工期拖后了近半个月。分析：这个案例说明这个项目的计划缺乏可操作性，制定的时候光考虑设备的配置、用途和使用后的效果，而忽略了安装的过程， 结果导致计划的败笔， 可见计划的可操作性是不能忽视的， 计划的制定要有科学的依据，不能盲目地凭感觉，
11、孤立的、静止的、片面的去制定计划。可以 说没有或缺乏可操作性的计划是根本不能实施的。二、实用性计划首先要有可操作性，才能具体被实施，是不是计划只要有可操作性就是一个好的计 划呢？如果是这样的话，我们做计划也就会陷入片面的思路中，可能会产生按计划实施的工程 完成后，脱离实际，缺乏实用性，同样是一个不成功的计划。案例1在万豪旗下有一家四星级的酒店，酒店设计规划是由北方当地的一家设计单位操作，思路没有完全按南方的实际情况考虑，在一污水池的规划时案例2某一酒店在客房改造时，计划将原有的客房洁具全部更换为最新式的产品，其中也将浴缸 混水龙头调换成恒温式以上二个案例尽管一个是建造时的规划出现问题，一个是选
12、择出现 偏差。但都说明了一个问题，计划做得再周密，可是实用性太差，就造成使用效果达不到预期 的设想的局面。三、超前性改造计划的超前性：即在计划制定时，就充分考虑了市场的发展因素，按照计划实施的工程完成后，具有超前的规划和设计，能在一段相当长的时间内让改造的项目处于市场的领先地位。对于改造计划的超前性，可能有些制定计划的决策人员并不够重视，他们往往认为，应尽 量将计划完全按目前的市场需要去制定，少考虑或根本不用去考虑今后市场的变化和发展方 向，这样做的目的是相对投资的风险要小一些，也就是改造后的市场效应保险系数高一些，这 种想法不能全部否认它的实用价值，它可能在短期的效应上显不出其劣势，但我们从
13、业主投资 的角度，经营的最大利润角度，市场发展的角度去验证改造计划的成功与否，很显然保守、不 具发展思维的计划是缺少持久赢得市场的条件的，很快就会又使酒店面临改造的尴尬的局面。不具备超前意识的改造计划不能称为完美的计划，成功的计划。因为业主对于改造再投资 行为，不光是一个短期赢得市场的举动，最关键的是酒店在提高品牌知名度的同时，对酒店地 位及经营、品牌持久赢得市场影响的要求是不能忽视的。案例：一家酒店在02年做改造计划时，对是否保留客房内的音控柜产生了不同的想法，当时在 行业内已有同类层次的酒店在改造中尝试取消床头柜，开关上墙，让客房内的操作功能简单化、人性化，更趋合理与方便，但是大部分的酒店
14、客房均具有床头柜的功能。到底是要还是不要？ 取消床头柜后其功能怎样安置？这些都摆在计划制定者的面前，最后，经过反复讨论，根据市 场发展的趋势，还是采取了取消床头柜的计划。(取消床头柜计划的理由；1、简洁、人性化的装修风格是今后流行的趋势，特别是中等星级的酒店。2、 开关上墙符合大多数客人住期短、快捷方便的需要。参洪3、 减少了业主的投资金额。丿改造后的市场反映也印证了当时计划的正确性，酒店的营业额提高了20%而且维持了相当长的时间，据我所知，目前该酒店还没有改造，虽然在装修上显得有点陈旧，但风格还是没 有落伍，与当今建造的同类酒店有相似之处。第三章制定计划的要点、计划的定位计划是做一件事情的行
15、动方案，而做方案就要有定位，也可以说是把方案定在什么的基 础上，且计划须贯穿始终。影响改造定位因素有多方面，但市场是主要原因之一。一个酒店要想改造肯定会有一个设想，即在市场上树立什么样的形象，做哪些消费群体, 经营的方针是什么，计划也就会沿着这个思路开展。这个市场计划定位的条件之一，需要调查 酒店周边同类酒店的经营状况，预计其可能发生的经营变化，以及今后相当一段时间后市场的 消费主体，分析了市场情况后，才能改造放在一个合适的层面上；是以短期的旅游客为主，还 是相当对稳定的商务客人，是把重点放在青年的消费群体上，还是兼顾全方位年龄段的客人, 这个计划的定位是以后改造设计方案的依据之一。无论是设计的风格，还是使用的装修材料、始终应围绕在定位的基准线上。比如：一个高星级的酒店，它所使用的材料、设备就必须是一流的产品，这样才能让客人 在住店的过程中体会物有所值的感觉。二、管理模式管理模式即：是指经营中采用什么管理方式进行，它可以是一种基本稳定的、有规范模式的经营管理 方式，或称为连锁经营模式，也可以是独特的、独立的及自行的管理思路。但不管哪种方法，它必定会给制定计划在思路上产生约束。因为，假如是连锁管理模式, 它在装修的风格，装修的选材等方面都有相对固定的要求与标准，像四季酒店（五星
