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1、目 录第一部分 物业管理服务的整体设想及策划1第一节创创辉煌物物业管理理有限公公司简介介1第二节 物物业管理理服务的的总体设设想2第二部分 拟采取取的管理理模式、工工作计划划和物资资装备计计划4第一节 拟拟采取的的管理模模式4第二节拟拟采取的的工作计计划7第三节 拟拟采取的的物资装装备计划划8第三部分 拟采取取的人员员配备、培培训与管管理计划划10第四部分 管理规规章制度度和物业业管理档档案管理理13第一节物物业管理理规章制制度13第二节 档档案资料料的建立立与管理理15第五部分 各项指指标的承承诺及采采取的措措施17第六部分 社区文文化管理理17第七部分 物业日日常管理理服务24第一节 入入
2、伙管理理24第二节 装装修管理理26第三节 客客户管理理29第四节 护护卫管理理32第五节 维维修管理理35第六节 清清洁绿化化管理42第七节 财财务管理理43第八部分 经费收收支预算算44第一节 便便民服务务项目44第二节 财财务收支支预算47第九部分 智能化化系统的的管理维维护50第十部分 物业（包包括板房房）的维维修养护护计划和和实施52第一部分 物业管管理服务务的整体体设想及及策划第一节 创辉煌物业业管理有有限公司司简介一、 公司概况佛山市顺德德区创辉辉煌物业业管理有有限公司司成立于于20000年，注册资本为300万元人民币，是新德业置业投资有限公司属下的唯一物业管理公司，具备中华人民
3、共和国物业管理企业二级资质，在佛山顺德地区享有较高的知名度和信誉度。公司现有员员工5000多人人，其中中大专以以上文化化程度1100人人，具有有初级、高高级以上上职称的的管理及及技术人人员500多人次次，员工工持证上上岗率达达1000%,部部分成员员更为佛佛山物业业管理协协会专家家组成员员。我司以“创创享美好好生活”为企业业口号，建建立了完完善的内内部工作作机制，倡倡导企业业行为的的规范化化，致力力于专业业化的发发展，着着力专业业化的发发展并提提高员工工的个人人素质，全全心全意意为业主主创造优优质美好好生活。二、 荣誉情况 星级级物业，温温馨家园园创辉煌物业业管理有有限公司司现为顺顺德物业业管
4、理协协会会长长单位。创辉煌务求求高质量量的物业业管理服服务，为为客户营营造文化化内涵丰丰富的和和谐家园园，自220000年成立立以来，担担纲了多多个楼盘盘的全方方位物业业服务。创辉煌物业业管理范范围多元元化，包包括高级级别墅、商商业大厦厦、高级级电梯洋洋房、多多层住宅宅、小区区配套市市场、学学校等。现现管理面面积约1160万万平方米米，管理理的项目目近200个，其其中有：东乐花花园、锦锦城花园园、新德德业商务务中心、康康城花园园一期、康康城尚城城、海景景苑、德德业大厦厦、西苑苑小区、聚聚华苑、东东骏花园园、尚明明雅舍、顺顺洋商厦厦、新德德业一中中附属小小学、李李兆基中中学、顺顺德一中中实验学学
5、校等等等。一直直以来，创创辉煌物物业备受受好评，管管理项目目屡受表表彰。l 2002年年东乐花花园获得得顺德市市物业管管理示范范小区称称号；l 2003年年海景苑苑获得顺顺德市物物业管理理示范小小区称号号；l 2005年年东乐花花园获得得佛山市市“静安居居住小区区”称号；l 2005年年获得顺顺德区工工商行政政管理局局授予的的“守合同同重信用用企业”称号；l 2005年年康城花花园获得得佛山市市物业管管理示范范小区称称号；l 2006年年康城花花园获得得佛山市市物业管管理示范范小区称称号；l 2006年年获得佛佛山市顺顺德区消消费者委委员授予予的“维权先先进单位位”称号；l 2007年年获得佛
6、佛山市顺顺德区消消费者委委员授予予的“物业管管理行业业诚信单单位”称号；l 2008年年康城尚尚城获得得佛山市市物业管管理示范范小区称称号；l 2008年年康城尚尚城获得得广东省省物业管管理示范范小区称称号；l 2008年年获得佛佛山房协协怡翠杯杯物业服服务（工工程维修修）综合合技能竞竞赛最佳佳合作奖奖；第二节 物物业管理理服务的的总体设设想一、项目概概况碧桂园荔荔园位于于广州增增城市一一环路，四四至范围围：东至至 经经二路 ，西西至 一环路路 ，南临临 纬五路路 ，北北面靠 纬六路路 。项目总用地地面积 9.3 万万平方米米，其中中居住区区用地面面积 8.117 万万平方米米，住宅宅用地 5
7、.779 万万平方米米，公建建用地 0.337 万平方方米，道道路用地地1.81万平方方米，公公共绿地地0.54万平方方米。项目总建筑筑面积8.551 万平方方米，其其中住宅宅建筑面面积77.711 万万平方米米，公建建建筑面面积00.033 万万平方米米，商铺铺建筑面面积 00.777 万平平方米，物物业管理理用房建建筑面积积1700.2平平方米。项目规划设设计的物物业类型型有： 低层别别墅 、 多层层洋房 、 商商业用房房 。居居住建筑筑物共 31 幢（其其中多层层洋房 18 幢，建建筑面积积共 2.888 万万平方米米；低层层别墅 50 幢，建建筑面积积共 5.003 万平方方米）。项目
8、的总建建筑密度度为 225.881% ，容积积率为 1.004 ，绿地地率为 36.45% 。本项目共规规划建设设机动车车停车位位7550 个个，其中中住宅停停车位5744个，商商业停车车位1176个。项目共分 二期开发发建设，第第一期工工程计划划于20009年年12月月竣工并并交付使使用；二二期工程程正在规规划筹建建中，具具体交付付使用时时间待定定。二、物业管管理总体体设想根据住宅小小区的物物业管理理的自身身运作规规律，针针对碧桂桂园荔园的的实际情情况，我我们经过过初步综综合分析析，认为为在对该该项目的的物业管管理服务务工作中中应着重重抓好如如下几项项工作：（一）实施施综合管管理，创创建和谐
9、谐人居环环境。1.对小区区的环境境的综合合管理，注注重公共共场所、场场地的清清洁卫生生环境。2.对所有有沙井、沟沟渠注重重疏通清清淤工作作，保障障排水系系统畅通通。3、对小区区的公共共设备、机机房、值值班室、宿宿舍等公公共设施施注意全全面检修修维护，保保证这些些公共设设施设备备尽量延延长使用用寿命。（二）健全全、完善善保安系系统，把把小区安安全工作作放在第第一位，安安全工作作包括治治安和消消防安全全两大方方面。1.建立健健全适合合碧桂园园荔园实实际的安安全管理理规定并并严格执执行。2.对全体体安管员员的聘用用实行严严格把关关，严格格审查资资历、经经历、确确认无不不良记录录，并实实行担保保人制度
10、度。3.利用技技防与人人防相结结合，不不留安全全隐患与与死角，对对安管员员实施半半军事化化管理，加加强培训训，严格格管理。4.对消防防设备、设设施认真真巡查，严严格管理理，使其其随时保保持在良良好状态态。5.加强对对业主、住住户的治治安消防防意识和和知识的的宣传，做做到全民民具备防防范能力力。（三）将绿绿化环境境的管理理变成碧碧桂园荔园的的特色。碧桂园荔荔园的绿绿化环境境经过精精心设计计，绿化化面积比比重很大大，绿化化覆盖率率较高（336.445），花花草树木木品种繁繁多，接接管后将将发挥我我们多年年对物业业的管理理经验，结结合小区区的环境境特点，对对小区绿绿化进行行精心管管理，精精心修造造，
11、把碧碧桂园荔园塑塑造成一一个四季季花开、鸟鸟语花香香的美丽丽的居住住小区。（四）以人人为本，实实施人性性化管理理，塑造造碧桂园园荔园鲜鲜明形象象。我们将坚持持我公司司的“业主、住住户至上上，服务务第一”的服务务宗旨，实实施“以人为为本，人人性化管管理”，逐个个走访业业主、住住户，广广泛征求求意见和和建议，集集思广益益，事事事处处为为业主、住住户的利利益着想想，以诚诚待人，以以诚感人人，与全全体业主主、住户户及开发发商一起起共同努努力，完完善收费费，竭诚诚服务，用用我们的的双手和和智慧，塑塑造碧桂桂园荔园的的美好形形象，保保证物业业的保值值与增值值。第二部分 拟采取取的管理理模式、工工作计划划和
12、物资资装备计计划第一节 拟拟采取的的管理模模式一、管理体体制接管碧桂园园荔园项项目的物物业管理理业务后后，形成成以广大大业主为为主，居居委会、派派出所参参与的共共管体制制，管理理处根据据所签委委托管理理合同条条款要求求，严格格执行广广东省物物业管理理条例及及广州市市相关法法律法规规规定，对对碧桂园园荔园实实施综合合一体化化物业管管理。管管理的指指导思想想是：以以社会效效益为主主，经济济效益、环环境效益益有机结结合，为为业主提提供一流流服务。 （一一） 外外部管理理体制 政府主管部门 佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司 碧桂园荔园服务中心（分公司）（二）碧桂桂园荔园服服务中心心（分公公司）组组织
13、管理理架构佛山市顺德德区创辉辉煌物业业管理有有限公司司根据物物业管理理服务合合同，在在增城市市设立分分公司，财财务实行行独立核核算。分分公司组组织架构构图如下下：服务中心（分公司）经理工程维修中心保安服务中心客户服务中心维修工安管员客户员（三）碧桂桂园荔园服服务中心心（分公公司）组组织架构构说明1、服务中中心（分分公司）内内部采取取直线职职能制的的组织形形式，尽尽量减少少管理环环节，提提高工作作效率和和保证信信息渠道道畅通。2、在岗位位设置上上，充分分考虑到到碧桂园园荔园规规模及硬硬件设施施先进的的特点，岗岗位设置置少而精精，减少少中间层层，满足足碧桂园园荔园的的实际需需求，降降低管理理成本。
14、3、要求服服务中心心的管理理维修人人员素质质高，一一人多职职，一专专多能，最最大限度度地压缩缩人员定定编数量量。二、监督约约束机制制（一）碧桂桂园荔园监监督约束束机制示示意图政府主管部门专项检查物业管理考评创辉煌物业管理有限公司目标责任书碧桂园荔园服务中心员工监督栏公布有关投诉电话服务承诺制回访业主意见调查双周检制度定期巡查员工定期考核员工业 主各项公司规则制度业主意见调查（二）碧桂桂园荔园监监督约束束机制说说明1.由政府府部门及及业主、创创辉煌物物业管理理有限公公司对碧碧桂园荔园服服务中心心实行全全方位监监督。2.服务中中心内部部运作公公开透明明，便于于大家监监督。3.强化佛佛山市顺顺德区创创辉煌物物业管理理有限公公司及碧碧桂园荔园服服务中心心（
