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1、精选优质文档-倾情为你奉上中地海建设集团成本归集与核算分配问题及对策 辽宁中地海外建设有限公司摘要：随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业，同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。本人此次通过对辽宁中地海建设有限公司的了解，结合所学企业成本归集核算方面的会计知识对其在快速发展的过程存在的问题进行了研究分析。文章从结合当前国内房地产企业的状况对比分析，探究了中地海建设企业在成本核算中面临的难点和问题，并以此为据寻找出切实可行的解决办法，规范和提高企业成本归集核算，帮助该企业实现预定目标关键词：房地产；成本核算；权责发生制；预算管理很长一段时
2、间以来，房地产公司因为其领域内具备的较高利益，不看重对成本进行监管的相关内容，导致对成本的监管偏弱。在现在这种地产新政策的指引之下，对政府的行为越来越规范化，竞争也越来越猛烈，所以没有核心竞争力的公司就面临着被时代抛弃的危险。房地产是一种具有较高风险的行业，受很多不可控制的要素的影响，所以要想有效的提升公司的核心竞争力就要对其成本进行管控，达到公司最终的收益目标。成本核算结果的真实性是用来判断公司抵御风险实力大小的根本要素，所以只有提升了成本核算的真实性才可以使得公司在竞争中处于一个有利地位。1.房地产成本构成内容及特征 1.1成本构成 透过对相关房地产企业的认识再根据所学知识，此房地产公司的
3、整体成本大体上是由如下几个部分组成：1.1.1、土地征用及拆迁补偿费：即由于对房地产的发展利用而使用土地所产生的各个部分的支出，其中涵盖了征地支出、安置支出和对原来就有的建筑物的拆迁补偿款，或者采取批租的形式获得的土地批租地价。1.1.2、前期工程费：即土地、房产在发展利用之前对其展开的规划、谋划及水文地质勘探、测量等方面的支出。1.1.3、基础设施费指：土地、房产在发展利用期间所产生的供水、电、气及排污等基本配置的支出。1.14、建筑安装工程费：土地房产发展产品在开发利用的时候根据建筑安装施工图纸进行施工时所产生的每个建筑安装项目及配置支出。1.1.5、配套设施费：在开发区域里产生的计算进土
4、地房产开发费用支出的不可以有偿转出的公共配置支出。1.1.6开发间接费：房地产开发公司内的专门审核计算机构和开发当地为开发房地产而产生的各个间接支出，其中涵盖了监管部门的员工工资等。1.2房地产企业产品成本的特点 多个部分的要素都对房地产公司项目支出的组成的特性产生一定的作用，先是土地的转让价值的独特性决定了房地产公司项目支出组成这部分的独特性质。1.2.1土地成本水平受地区发展水平的限制,以及竞标的限制对土地成本产生一定作用的关键要素是地价，土地成本在房地产公司项目的费用支出里占据着较大的比例，房地产发展利用公司获得土地的手段有三个：协议转出，招标转出，拍卖转出。现在主要使用的是后面两个方法
5、。而根据现在国内的相关政策，拍卖转出是最为有用的手段。1.2.2.房地产企业产品成本存在很大的差异现象 在一个地区内所建设起来的房屋，除去土地支出的不同外，其项目的组成支出要素大体上应差不多。建筑安装工程支出即在房产建设的时候所产生的建筑工程及配置等方面的支出，又叫做房屋建筑安装造价。其在总体的费用支出组成里占据的比重偏大。1.2.3房地产企业产品成本存在很大虚增成本的现象为了达到减少税款的目的，有些房地产公司甚至愿意虚假费用支出，想尽办法加大房地产的有关利用支出，所以，这就需政府及当地的税管机构进行监管。2.开发成本会计帐簿设置2.1“开发成本”科目 该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用
6、。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。 成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到二级，即八项成本项目，三级、四级明细数据在成本管理软件中保存。成本项目数据必须定期（月、季度）与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。 在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。 为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。 成本核算对象的具体设置参见下图：项目 在建一期 住宅 商铺 在建二期 写字楼 拟开发土地 待分摊成本 项目开工前，所有成本均在成本核算对象
7、“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建期”。具体核算要求详见中地海建设集团存货核算规范。房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象 成本核算对象 可分层次设立。开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象社区管网工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象园林环境工程费按前述明细各成本核算对象配套设施费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自一级科目开发间接费转
8、入成本预提及结转各成本核算对象开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开发成本营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他完工开发产品项目名称具体苑或栋或期以及配套资产名称住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他2.2 成本费用的归集与分配2.2.1 土地获得价款 通常可以区分清楚费用支出审核计算对象的，就可以直接把相关土地费用支出算进指定的费用支出审核计算对象里；假使区别不开的话，可以先根据 “土地取得款项”之“待分摊费用支出”的审核计算展开归纳，再在相关费用支出审核计算对象之间进行划分；也能直接透过设置划分形式直接划分相关费用支出对象。相关的划分方式有以下几种：2.2.1.1 按占地面
9、积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法方法一：首先根据建设小区的占有面积把相关土地费用支出划分到每个小区；再把划分到每个小区的相关土地费用支出，根据其小区内的住房等相关费用支出审核计算对象及道路等公共场地的占有面积展开直接的划分；之后把划分到小区里的道路等公共场地占有面积的土地费用支出，根据住所等费用支出审核计算对象的占有面积展开间接划分，把其算进住所等费用支出审核计算对象的发展利用支出中去；房产等费用支出审核计算对象的直接划分数加上间接划分数，就是其房产等费用支出审核计算对象要承担的土地费用支出。方法二：也能把公共占有面积先划分给住所等费用支出审核计算对象的占有面积里，房产等费用支
10、出审核计算对象本身的占有面积加上划分的公共占有面积，再乘上单位面积土地费用支出展开划分。2.2.1.2 按建筑面积计征（或补偿）时的分配分摊标准及方法： 根据费用支出审核计算对象的建筑面积进行划分。如下几种费用支出项目能透过每项费用支出之下的“待分摊费用支出”的审核计算项目展开归纳，再根据下表显示的划分准则把每项费用支出算进审核计算对象中：成本项目分摊标准开发前期准备费按可售面积分摊主体建筑工程费（1） 扣除直接费用后，按建筑面积分摊；（2） 根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊；主体安装工程费（1） 扣除直接费用后，按建筑面积分摊；（2） 根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊；社区管
11、网工程费按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊园林环境工程费公享性强，按可售面积分摊；公享性不强并可区分，按占地面积分摊配套设施费按可售面积分摊2.2.2 开发间接费 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月（季）末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。3.房地产成本归集与核算存在的主要问题3.1成本核算对象建立不统一，归集口径缺乏规范和约束3.1.1成本核算对象建立不统一 通常来讲，房地产的有效利用须经过获得土地利用权、筹划调整策略、项目开展、营销、竣工查验和物业监管转交六
12、个环节。房地产公司一般采取分期滚动发展利用的方法，把之前营销收回的金额当作后续发展利用的资本根源，使得每个资源间能够有效的再生使用及设置。因为现在的公司会计标准里面并未准确的设立起审核计算的对象，因此在现实操作中，关于费用支出的审核计算对象的确立，每个公司都有不同的看法。3.1.2归集口径缺乏规范和约束关于房地产公司的费用支出进行审核计算的时候，在归集口径上面有着不少不一致的地方，主要体现在：第一，房地产项目有关的费用支出专业性质偏强，一般的财务不具备有关建筑项目这部分的专业知识，特别是“ 基础配置支出”、“ 前期项目支出” 和“建筑安装项目支出”间的详细归类相对易弄混。假使不能对费用支出归集
13、口径准则进行联合，关于费用支出审核计算的真实性就不能获得相关担保。第二，因为房地产工程的发展利用进程及分期的不一样，具有不可以直接计算进费用支出的间接支出。有关费用支出的审核计算的不准确，不但不可以准确的显示出公司的收益水平，还会制造出土地增值税结算的相关问题，严重的则会使得公司产生巨大的经济折损。3.2资本化利息支出与实际资本支出不匹配现如今，因为国内的金融及房地产相关政策监管力度变大，房地产公司通常都有着资产费用支出偏高的问题，许多公司在没有办法获得银行贷款的状况之下，使用房地产信托等辅助集资手段来填补资产漏洞。但其和银行贷款相较而言相关费用支出偏高。3.3成本按收付实现制进行核算，不能真
14、实、及时反映实际成本现在的房地产领域内，项目款项的回笼和项目量达成有着一些时间上的不同，项目款项回笼一般比现实的项目进展要慢。这种运转形式就致使了账上费用支出不符合现实中的项目进展，账上的费用支出不能准确有效的反馈出真实的费用支出。4.房地产成本核算问题的对策和方法4.1做好事前分析和准备，尽早确定成本核算对象，统一归集口径4.1.1统一成本核算对象确立原则因为房地产分期滚动发展利用及项目的形式不同，目前具备的会计原则里并未准确的支出费用支出审核计算对象，所以，在房地产发展利用之前就要做足调查工作，对想进行发展利用的土地类型等状况进行详细调查达到设立起费用支出审核计算对象的目的。4.1.2规范和约束归集口径因为项目的成本费用种类多种多样，财务管理者又很难辨认出专业性偏强的项目费用种类，仅仅靠着经验的积累免不了可能会把费用支出的归集口径弄混。在具体操作的时候，可透过两方面进行处理，一方面是让相关操作者在付项目款项的时候，在其单据上标明详细的费用支出种类，且展开备案，对不明确的费用展开聚集监管，另一方面是有关费用支出审核计算者在设立起合同账项时，根据难区别的费用支出设置相
