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1、附：房地产估价报告写作的文字要求土地评估报告范例一、房屋产权人（单位）：xxx二、估价目的：拆迁补偿价格评估三、估价日期：二 00二年四月八日到二 00 二年四月十五日四、估价时间：二00二年四月十五日（趋于拆迁日）五、估价依据1. 中华人民共和国城市房地产管理法2. 中华人民共和国国家标准房地产估价规范;3. 评估委托书：4 估价评估人员勘察了解的情况;5. 房屋所有权证（新北全字00311100号）;6. 国务院城市房屋拆迁管理条例、新乡市城市拆迁赔偿标准。六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评 估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、
2、替代 原则。七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益 还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用 的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民 政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在 指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准房地产估价 规范的精神进行评估。八、估价结果本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估 程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结 合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价
3、格为：人民币小写：206247 元 大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元九、评估价格有效期本报告评估时效为半年，自二 00 二年四月十五日起生效。随着时间的推移， 房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应 的变化，评估结果也需做相应调整。十、评估价格应用范围该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。十一、估价的假设和限制条件1. 估价假设条件我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价 格，假设：(1) 有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;(2) 该物业可以在公开市场上自由转让;(3) 有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形
4、进行议 价;(4) 不考虑特殊买家的额外出价。2. 限制条件(1) 对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据， 对于土地面积委托方未提供有关土地资料。(2) 本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆 迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、 停业的补偿价格。(3) 未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许 在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。十二、特别声明1. 本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结 论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条
5、件的限制。2. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人 利害关系或偏见。3. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和国务院城市房 屋拆迁条例进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察 的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物 的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构 质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。5. 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。估价分析说明部分一、估价物概况本报告评估的标的物为一
6、座位于新乡市胜利路 XX 号的房地产，房屋所有权 属于XXX,该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证（新房权证字XXXXX号）, 评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用 范围内的土地。2. 位置座落及环境状况评估标的物座落于新乡市胜利路XX号（XX号与XX交叉口），该房屋南临XXX、 北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段（按原划分区域 标准）该建筑后面（即东侧）为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的 营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、 经商场所。3. 建筑物基本状况描述评估标的物为一幢二层砖混结
7、构建筑物。建筑时间为 1981 年，目前底层为 出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧 门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营 方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人 的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙 888 涂料抹平，部分粘贴壁纸， 空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改 造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭（含顶层临时）经评估 人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建 筑总面积（产权证）为78.90平方
8、米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况 较好，根据新乡市人民政府房屋拆迁补偿标准之规定，房屋成新率为九成新。二、估价程序1. 专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。2. 核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。3. 对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。4. 评估测算，撰写提交评估报告。三、评估方法的选择因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。 又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将 上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。四、评估测算过程（一）市场比较法1. 市场比较法公式：市场比较法
9、是指在求取估价对象，房地产的价格时，将 估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从 已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的 合理价格的一种估价方法，其基本公式为：待估房地产价格二交易实例价格X交易情况修正X交易日期修正X区域因素 修正X个别因素修正2. 选择可比案例经筛选，确定以 A、B、C、D 四个交易为可比案例。案例项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价(元/平方米)A 平原路及劳动路交叉口营业砖混六层 1-2/62000.43250B 胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层 1/61999.83100C 人民路东段营业
10、砖混六层 1/62000.42900D 新乡市旧城区东关大街营业砖混六层 1/62000.826003. 估价计算(1) 交易情况修正可比实例 A、C、D 的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例 B 为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为 100，得出可比 实例A、C、D的交易价格指数为100, B的交易价格指数为95。(2) 交易日期修正实例A、C、D的交易日期均为2000年，实例B的交易日期为1999年，由于 近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化,无需进行交易日期修 正，设估价对象交易日期修正指导为100,则A、C、D交易日期修正指数为10
11、0, 由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。(3) 区域因素修正因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达 程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析， 可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围 环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地 段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估 对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通 通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度 不如评估对象，所处
12、居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域 因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为 97、D 为 89.5。区域因素修正表区域因素权数估价对象实例 A 实例 B 实例 C 实例 D地段 0.1100110110110110交通通达程度 0.21001109510085繁华程度 0.41001051109085居民区 0.1100100110110115周围环境 0.21001051059580小计 11021051069789.50个别因素因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差 别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使
13、用性质、面积、形状等各有不同，从 而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构 都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价 对象的个别因素修正指数为100,通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因 素指数分别为 118、115、110、109。个别因素修正系数表个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D建筑结构 0.3100140140140140装饰装修 0.210095959595使用性质 0.2100100100100100临街状态 0.21001201109085面积形状 0.1100130120110110小计 110011
14、8115110109比准价格计算根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准 价格（元/平方）A3250100/100100/100100/105100/1182623B3100100/95100/98100/106100/1152731C2900100/100100/100100/97100/1102718D2600100/100100/100100/89.5100/1092655由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：2632+2732+3718+2655估价对象单价=2682 元/平方米4估价对象价格=268
15、2X78.9=211609二收益还原法1. 收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算 为现值的估价方法，其基本公式为：V=a/r1-1/(1+r)n式中：V为房地产价格r 为还原利率n 为未来可取得收益的年限运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时， 我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、 偶然的要素后所得到的一般正常收益。2. 资料的收集及参数的选择通过调查，分析收集有关资料如下：(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总 租金 2300 元。(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。(3) 修缮费按房屋现值的 3%。(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。(5) 保险费为房屋现值的3%。(6) 管理费按年租金的 3%计算。3. 计算总收益=12X2300元/月=27600元4. 计算总费用(1) 房地产税房地产税=56400X 17.5%=4830 元(2) 管理费：管理费=56400X3%=828 元(3) 修缮费：房屋折旧费=830元/平方
