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1、十大行业纳税辅辅导提纲-海淀地地税局稽查局局 一、房房地产业房地产业的检查查对象包括各各类房地产开开发企业及其其关联企业。关关联企业包括括建材产销企企业、建筑安安装企业和个个人、房地产产销售公司、中中介公司（物物业管理、二二手房交易、房房屋置换、房房屋租赁）等等。（1）营业业税检查应税营业业额的合理性性、完整性。一一是有无直接接坐支售楼收收入不入账的的情况。二是是营业收入是是否包括了各各种价外费用用，各类手续续费、管理费费、奖励返还还收入是否按按规定计入应应税收入。三三是是否存在在低价销售的的行为、有无无价格明显偏偏低而无正当当理由的情况况，关联企业业之间销售价价格是否合理理。四是动迁迁、拆迁
2、补偿偿等售房行为为是否按规定定足额申报纳纳税。五是各各种换购房地地产、以房地地产抵债、无无偿赠与房地地产、集资建建房、委托建建房、中途转转让开发项目目、提供土地地或资金共同同建造不动产产、拆迁补偿偿（安置）等等行为是否按按规定足额纳纳税。六是以以房换地、参参建联建、合合作建房过程程中，是否按按规定申报缴缴纳营业税。七七是以投资名名义转让土地地使用权或不不动产所有权权，未与投资资方共同承担担风险，并且且收取固定利利润或按销售售收入一定比比例提成的行行为是否按规规定申报纳税税。八是房地地产企业大额额往来、长期期挂账的款项项是否存在漏漏计销售问题题。九是纳税税人自建住房房销售给本单单位职工，是是否按
3、照销售售不动产照章章申报纳税。十十是各种房产产出租收入（如如开发商将未未售出的房屋屋、商铺、车车位等出租）是是否按规定申申报纳税。检查应税营业业额的及时性性。一是销售售房产预收款款（预收定金金）是否及时时申报纳税。二二是按分期收收款合同约定定的时间应收收取而未收到到的销售款是是否及时申报报纳税。其他营业税涉涉税问题。（2）企业所得得税检查应税收入入的真实性、完完整性。一是是确定收入的的完整性，重重点是各种主主营收入、副副营收入、营营业外收入（包包括各种形式式的财政返还还在内）、投投资收益等是是否全部按规规定入账。有有无故意压低低售价转移收收入的行为；有无将已实实现的收入长长期挂往来账账或干脆置
4、于于账外而不确确认收入的情情况；对于跨跨年度房地产产开发项目的的已完工出售售部分，有无无不按权责发发生制原则确确认收入或故故意推迟实现现工程结算收收入的现象。二二是确定收入入确认的合法法性，检查其其开发产品（包包括完工产品品、未完工产产品）的销售售收入、预售售收入、视同同销售收入、预预租收入、代代建工程和提提供劳务的收收入确认以及及成本和费用用的扣除，是是否符合国国家税务总局局关于房地产产开发业务征征收企业所得得税问题的通通知（国税税发2000631号号）等有关规规定。三是确确定应税收入入与非应税收收入的划分，检检查其有无将将应税收入作作为非应税收收入申报等情情况。检查税前扣除除项目的真实实性
5、、合法性性。一是要重重点检查构成成房地产成本本的各类费用用的支付凭证证是否合法、真真实、有效，有有无收受虚开开、代开、伪伪造的假发票票等不合法的的发票入账支支付费用，尤尤其是建安企企业和个人所所提供的安装装工程成本是是否真实；重重点查看是否否存在虚开办办公费、虚开开服务业发票票、虚增人员员工资、虚增增广告支出、以以有关联关系系的销售公司司或办事处的的名义虚增经经费、销售费费用等虚增成成本套取现金金的情况。二二是要通过检检查总成本、已已完工成本、总总面积、已完完工（可售）面面积来检查成成本与收入的的配比性、合合法性，是否否将未完工程程项目的成本本转移到已完完工程成本项项目中。三是是要结合房地地产
6、行业的特特点，针对会会计处理与现现行税法规定定不一致的项项目在纳税申申报时是否予予以调整，重重点检查各项项准备金、风风险金、业务务招待费、广广告费、租赁赁费、工资及及相关费用、财财产损失、捐捐赠支出、改改扩建及装修修工程支出、管管理费等项目目，以及支付付的土地出让让金是否按规规定合理分摊摊成本。 检查查减免税政策策执行问题。检检查房地产开开发企业和以以销售（包括括代理销售）开开发产品为主主的企业，是是否按国家家税务总局关关于房地产开开发业务征收收企业所得税税问题的通知知（国税发发2006631号）第第10条“不得享受新新办企业的税税收优惠”的规定执行行。重点检查项目目。一是检查查应付未付、应应
7、收未收款项项的处理情况况，是否存在在预售款长期期挂“预收账款”、“其他应付款款”等科目，不不按照规定缴缴纳所得税问问题；二是检检查预提费用用、应付账款款等科目，对对年末留有余余额的预提费费用和超过33年（外企22年）因债权权人原因无法法支付的应付付账款应调整整成本和收入入；三是检查查无形资产和和长期待摊费费用的摊销是是否符合税法法规定；四是是检查企业与与其关联企业业之间的关联联交易情况，是是否利用关联联关系承包或或分包工程,如建筑、装装饰、建材、绿绿化和物业等等,通过加大大建安成本造造价、虚加工工作量等非法法手段减少或或转移利润，或或委托关联企企业代理销售售开发产品，支支付高额佣金金转移利润等
8、等；五是检查查房地产项目目中建造的各各类营业性的的“会所”是否按规定定作为固定资资产管理；六六是检查企业业按重估价计计提折旧的固固定资产，看看其重估收益益是否申报缴缴纳企业所得得税等等。（3）外商投资资企业所得税税检查各项应税税收入（收益益）的真实性性、完整性。一一是生产经营营收入部分，是是否有应计未未计产品销售售（经营）收收入、视同销销售是否计入入收入。二是是财产转让收收入、租赁收收入、利息收收入、特许权权使用费、股股息收入等是是否存在少计计收入的情况况；国库券利利息收入是否否多计收入。三三是其他收入入（包括固定定资产盘盈收收入、罚款收收入、因债权权人缘故确实实无法支付且且两年以上的的应付款
9、项、物物资现金的的溢余收入、应应税的补贴收收入、逾期包包装物押金、保保险无赔款优优待、手续费费收入等）是是否存在少计计收入的情况况。四是接受受捐赠收入是是否计入当年年应税所得额额。五是非货货币资产投资资收益、对外外投资的股权权收益及其成成本费用的核核算是否属实实。检查税前前扣除项目的的真实性、合合法性、合理理性。第一、是否多列列支制造费用用、生产成本本、产品销售售成本，有无无多计其他业业务成本。第二、核实交际际应酬费、工工资福利费、工工会经费、职职工教育经费费、借款利息息费用等是否否超过法定比比例或标准列列支；跨行业业经营的，是是否按适用比比例分别计算算列支限额。第三、核实总机机构管理费、与与
10、生产经营有有关的借款利利息、工资福福利费、财产产损失、坏账账准备金及其其它减值准备备等须经税务务机关审批后后列支的项目目。一是有无无未经税务机机关批准而擅擅自列支的问问题。二是计计提金额是否否超过规定的的列支比例。三三是有无应在在免税期或减减半期列支的的损失而在减减半期或全额额征税期列支支从而人为调调节应纳所得得税额的问题题。四是实际际发生坏账损损失时是否冲冲减坏账准备备；对于超过过上一年度计计提的坏账准准备部分，是是否作为当期期损失列支；少于上一年年度计提的坏坏账准备部分分，是否计入入本年度应纳纳税所得额；已经作为坏坏账损失在所所得税税前扣扣除的应收账账款，在以后后年度收回时时是否计入当当期
11、应纳税所所得额。五是是存货跌价减减值准备、短短期投资跌价价减值准备、长长期投资减值值准备、固定定资产减值准准备、无形资资产减值准备备、在建工程程减值准备、委委托贷款减值值准备等七项项预提准备金金是否已经进进行纳税调整整。第四、重点检查查项目。一是是销售提成，有有无重复列支支供销人员的的工资、奖金金、差旅费和和交际应酬费费问题；是否否冲减销售收收入；是否以以“白条”列支。二是是技术开发费费，是否有技技术开发计划划和费用预算算方案，是否否提供政策资资料；当年发发生的技术开开发费是否超超过上年实际际发生额的110；有无无超范围归集集技术开发费费套取加成扣扣除的情况；有无把以前前年度未扣除除完或不允许
12、许扣除的开发发费在本年度度扣除。三是是用于中国境境内的对外捐捐赠，是否属属于公益救济济性捐赠；是是否直接支付付给受赠人；有无将摊派派支出、赞助助支出等作为为对外捐赠列列支的问题。四四是预提费用用，是否按照照权责发生制制提取和列支支；除水电费费等允许预提提的项目外，是是否还预提其其它费用并税税前列支。五五是支付给有有关部门的管管理费，企业业支付管理费费的主管部门门是否为其提提供了相关服服务；企业支支付给主管部部门的管理费费，是否有规规定的收费标标准，或者是是否符合市场场同类服务的的收费标准；支付给关联联企业的管理理费不得列支支。六是职工工培训费，企企业开业前发发生的职工培培训费，是否否未计入企业
13、业的开办费；企业为培训训职工而购建建的固定资产产、无形资产产等支出，是是否直接作为为职工培训费费进行列支。七七是其他项目目，如土地（场场地）使用费费、租金支出出、董事会或或董事费等。第五、税前不予予列支项目的的审核重点。一一是资本性支支出；二是无无形资产受让让、开发支出出；三是违法法经营的罚款款和被没收财财物的损失、各各项税收的罚罚款、滞纳金金；四是自然然灾害或意外外事故损失有有赔偿的部分分；五是非公公益救济性捐捐赠；六是各各种赞助支出出；七是与生生产经营无关关的支出，如如无关担保支支出、摊派支支出等；八是是回扣支出；九是支付给给总机构的特特许权使用费费。资产处理。第一、固定资产产折旧、改良良
14、。一是确认认折旧政策和和方法是否与与税法规定一一致。二是折折旧年限是否否准确；采用用加速折旧法法的，是否经经过有权税务务机关批准；取得已经使使用过的固定定资产，其尚尚可使用年限限比税法规定定短的，如按按尚可使用年年限计提折旧旧，是否经过过有权税务机机关批准。三三是计提的起起止时间是否否正确，有无无已经提足折折旧继续使用用的固定资产产仍然提取折折旧；新增固固定资产计提提折旧起始时时间是否准确确；有无多提提或少提折旧旧；四是对已已交付使用但但未办理竣工工决算的固定定资产，是否否已暂估入账账并按规定计计提折旧；正正式竣工后，是是否及时调整整。五是否按按规定残值率率提取残值；不留残值的的固定资产其其原
15、因是否成成立。六是固固定资产的改改良支出，是是否一次性税税前列支。第二、无形资产产摊销。一是是无形资产原原值计算是否否准确；作为为投资或购入入的无形资产产，其价值是是否与合同、协协议、验资报报告及资产评评估结果确认认书等证明文文件一致。二二是摊销年限限是否准确；改变摊销政政策是否有依依据或经税务务机关批准。第三、开办费摊摊销。一是是是否有将不属属于开办费的的费用计入开开办费。二是是摊销期限是是否低于5年年；经营期不不满5年按照照实际经营期期摊销开办费费的，是否经经主管税务机机关批准。三三是开办费的的摊销是否从从投产经营之之日起计算。第四、房屋装修修费。一是有有无将产权属属于本企业的的房屋投入使
16、使用前的装修修费直接计入入当期费用；二是核查装装修费用的真真实性；三是是摊销期限的的确定、摊销销额的计算是是否准确。税收优惠惠的检查。第一、区域性税税率优惠和定定期减免税优优惠的检查。一一是企业是否否属法定的生生产性外商投投资企业；二二是企业是否否位于法定优优惠区域；三三是享受再减减半征收企业业所得税待遇遇的产品出口口企业和先进进技术企业，是是否取得有关关部门颁发的的证书；先进进技术企业再再减半征收企企业所得税的的，其按照税税法第八条第第一款规定的的定期减免税税期的最后一一年及其次年年是否均属于于先进技术企企业。第二、生产性外外商投资企业业兼营非生产产性业务的检检查。若兼营营性外商投资资企业投产第第一年的生产产性业务收入入占全部业务务收入的比例例未超过500，是否已已经享受区域域性减低税率率优惠；在定定期减
