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1、苏城汇金大厦项目可行性研究报告宿迁市苏城置业二九年七月目录一、报告摘要52开发企业1.5结论、风险及建议项目概况二、项目概况91项目综述2项目用地3项目发展状况三、项目投资环境121宏观经济分析四、地产市场分析291市场总体特征 市场总体特征分析市房地产市场总体价格水平分析 2市场供给市场分析 4.住宅供给商业需求五、项目发展定位381项目SWOT分析2发展战略3形象定位4产品定位5户型定位 整体目标客户定位 重点目标客户锁定7价格定位 根据市场比较法测算 策略调价六、营销策略451阶段策略入市推广策略持续期销售策略尾期销售策略2现场包装 6.销售中心包装6. 施工工地包装6.外立面包装6.小
2、区内部道路包装6. 样板房包装3营销费用 6.宣传推广总费用 6.总体安排七、物业管理策略531物业管理特色八、项目选址和建设条件54九、项目建设规模及功能标准559.1 建筑面积和内容9.2 功能设施标准9.3、工程项目一览表十、建设方案5810.1、建设场地环境10.2、总体规划布局10.3、建筑方案设计10.4、结构设计10.5、公用设施方案10.6、消防十一、项目环境保护与劳动保护6211.1、主要污染源状况11.2、劳动安全保护10.3、建筑节能十二、项目实施进度安排65十三、投资估算与资金筹措6613.1、投资估算十四、风险分析及对策6814.2、经营管理风险分析66、敏感性分析十
3、五、 社会效益分析69综合评价69第一章 报告摘要随着宿迁市经济建设速度的加快，宿迁市作为新兴城市，发展的速度明显快于其他地区。房地产行业作为经济建设的龙头，在宿迁经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于高质量的居住品质乃至便捷的商业规划的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。2008年1-12月，宿迁市房地产开发投资金额总计亿元，与上年同期相比增长%。巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为宿迁市现代大型都市化城市建设做出了贡献。根据当前宿迁房地产市场分析：200
4、9年房地产投资仍高速增长，在宏观调控的作用下，宿迁也出台了针对小高层、小户型的政策补贴和减免契税的优惠政策，这些政策的出台使2009年房地产市场再次火热。虽然房屋销售量呈上升的趋势，投资热点以及部分优质项目仍集中在优惠政策的对象-小高层、小户型，可以预见：房地产价格稳中有升的态势不会改变。本项目用地位于宿迁市老城区城市规划中的核心地带。该宗地总规划用地6，033平方米，总建筑面积38,500万平方米。苏城汇金大厦建设项目本着建设高品质住宅，营造市中心商业氛围的开发理念，努力将该项目建设成为宿迁市的房地产旗帜，营造出与整个城市发展相融合的人文、舒适而充满活力的社区居住环境。 开发企业宿迁市苏城置
5、业是宿迁专业的房地产项目开发公司。项目业主基本情况如下：1、法人代表：邱明林2、法定地址：宿迁市宿城区幸福南路3、 注册资本：人民币800万元4、主营业务：房地产开发、销售 5、开发资质：国家房地产开发三级企业6、银行信用等级：AAA7、公司管理团队：公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。公司现有员工 人，其中专业技术人员 人，平均年龄 岁。公司管理人员和技术骨干分别具有研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。公司董事长邱明林，对宿迁房地产业进行深入考察，至今已有房地产开发多年的从业经历。
6、他追求稳健与卓越，项目选择见解独特、思路清晰，管理理念先进，市场定位准确，项目开发成功率高。宿迁市苏城置业是由邱明林、秦勇、吴正兵、闫利军投资组建,主要从事房地产开发、销售，注册资本人民币800万元，企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。 1.3 项目简介本项目位于最繁华的市中心老城区东大街东侧，用地面积6，033平方米，建筑面积38,500平方米，建筑密度不大于55%，建筑高度控制在24层以下。全部完成时间为2年（24个月），2011年6月正式入住。本项目将建成“商业房产+高层住宅为主”的综合性房地产开发项目。以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。资金不足部分以贷款补足。 项
7、目经济效益指标 项目总投资：80，000，000元 项目销售收入：90，000，000元（住宅销售率：95%）；商业销售率：100%税后利润54,114,992成本利润率：2%财务内部收益率(FIRR)：34.27%财务净现值(FNPV): 45,560,272贷款偿还期：2年 1.5 结论、风险及建议 A结论本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及宿迁市的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。B风险及建议宿迁市房地产市场规模小，
8、具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第二章 项目概况 项目位置 项目位于宿迁市中心,东至凤凰城用地,南至凤凰城用地，西至东大街、人民商场（12米），北至渔市口路（15米）。 2.2 项目用地用地面积项目总规划用地面积6，033平方米,项目总建设用地面积38,500平方米,容积率不大于, 建筑高度控制在24层以下。 地块形状 地块呈长方形,
9、整体形状较规则。 地块现状 项目用地地势平坦,三通一平,具备建设条件。图1：地块现状 图 项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示: 项目 规划指标建筑占地面积6，033 m总建筑面积38,500 m用地性质商住用地土地使用年限70年建筑密度55%绿化率5%项目发展单位简介 宿迁市苏城置业 成立日期:二零零九年四月二十三日;注册号:;编号:;住所：宿迁市宿城区幸福南路;法定代表人:邱明林;注册资本:800万元;企业类型:（自然人控股）;经营范围:房地产开发、销售。营业期限:自二零零九年四月二十三日至二零一二年四月二十二日。宿迁市苏城置业的土地储备情况：宿迁市
10、宿城区凤凰城用地面积为9.05亩，6033平方米（以实测为准）。项目法律手续本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及宿迁市的房地产项目开发程序及规定。第三章 项目投资环境全国整体经济环境 （）2008年国民经济良好发展势头全国国内生产总值300，670亿元，按可比价格计算，比上年增长 9%。其中，第一产业增加值34，000 亿元，增长%；第二产业增值 146，183亿元，增长%；第三产业增值120，487亿元，增长%。（）全国地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。在8年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在
11、诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计9年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。a 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落9年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。b 房价地域分化明显，价格走势温和回落在国家政策调控和外部经济双筛作用下，2008年我国房地产市场销售下降，商品房空置面积增加，售价增幅回
12、落，市场销售价齐升的场面开始改观。预测9年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。c 品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。9年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。d 停
13、止出让别墅用地，调整房地产开发结构为切实保护土地资源，近两年来出台了多项法律法规（如建设项目用地预审管理办法、城乡建设用地增减挂钩试点管理办法、土地调查条例实施办法）维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，国土资源部加强土地供应调控，严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险，停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。e 进一步加强房地产信贷业务管理年月日，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，通知要求：加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为具备地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资
