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1、1. 概念消防工作是物业管理中的一项重要工作，其目的是预防物业火灾的发生，为业主/业户提供安全环境，保障其生命财产安全。依据国家有关的法律、法规和技术规范，结合公司消防管理工作的实际，制定本工作指引，作为消防管理的指导性原则，适用于公司及下属各管理处。消防管理主要包括：消防组织建设、楼宇固定消防设施的管理、消防辅助器材的管理、公共消防安全管理、室内装修的消防管理、消防安全检查、消防控制室的管理、消防应急措施、公共消防安全宣传教育、消防档案的建立和管理等10个部分。2. 管理的一般性原则2.1 消防组织建设建立健全消防安全组织，明确消防安全责任，制订各项消防规章制度，建立训练有素的防火、灭火队伍
2、，构成一个组织严密，全方位、立体化的消防安全管理网络，提高同火灾做斗争的整体功能。2.1.1 消防安全责任制实行防火责任制度，是消防行政管理的有效措施之一。2.1.2 落实管理处逐级消防安全责任方法：消防安全工作应实行目标管理，做到分工明、责任清、各负其责。2.1.2.1 管理处经理作为消防安全责任人，全面负责所管物业范围内的消防安全工作，直接对公司领导负责，即“谁主管，谁负责”；2.1.2.2 管理处副经理、主管负责分管范围内的消防安全监督、检查工作，直接对管理处经理负责，即“谁专管，谁负责”；2.1.2.3 班（组）长负责本班（组）各岗位的日常消防管理工作，直接对管理处分管领导负责，即“谁
3、在岗，谁负责”；2.1.2.4 每名员工负责各自工作岗位的防火安全工作，直接对班（组）长负责，即“谁操作，谁负责”。2.1.3 明确管理处与大厦业户/租户、外包单位在消防安全上的责任：2.1.3.1 管理处应当与业户/租户、外包单位签订消防安全责任书，明确双方的消防安全责任和义务。2.1.3.2 管理处应当为业户/租户、外包单位的消防安全责任人颁发任命书，并且要有签收。消防安全责任人任命书应镶入镜框，挂在墙上。2.1.3.3 管理处应当建立消防安全责任人定期会晤机制，互相通报情况，加强信息交流，增进了解，相互支持与配合，使消防安全责任落到实处。2.1.4 消防规章制度：是行政管理的一种重要手段
4、，通过规定某一特定对象的 工作程序、管理办法等，来调整其在消防安全中的关系，规范和约束个人的行为，使消防工作的开展有章可循，做到规范化、制度化，以预防和控制火灾的发生。2.1.5 消防规章制度的种类用火动火制度、消防安全检查制度、用电管理制度、危险物品管理制度、安全通道和出口管理制度、消防监控中心管理制度、室内装修施工消防管理制度等。上述制度从不同范围、不同角度规范消防安全工作，使生产过程、施工过程和动火活动等都得到有效控制。2.1.6 消防规章制度的制订管理处应结合工作中的实际情况，针对大厦（小区）存在的消防安全问题，制订相关的规章制度和安全操作规程；对原有的制度和规程可以给予完善、修改和补
5、充，使其适应变化了的形势和情况。2.1.7 消防规章制度的落实消防规章制度具有严肃性、指令性，应通过行政手段不折不扣的贯彻执行。2.1.8 义务消防队的建设：义务消防队是预防和扑救火灾的群众性消防组织， 是各管理处自防自救的骨干力量。2.1.8.1 义务消防队的职责平时做好预防工作，发生火灾时能及时控制和扑灭初起火灾，积极抢救遇险人员，做好疏散工作。2.1.8.2 义务消防队的组成通常市级消防重点单位按职工总数的30%组成义务消防队。但管理处情况不同，其职工人数较少，而管理的大厦（小区）内人员众多，因此管理处的每一名工作人员都应是义务消防队员，只身每个人的分工有所不同。通常分为灭火组、疏散组、
6、抢救组、警戒组等。灭火组应主要由保安人员和维修人员组成。2.1.8.3 义务消防队的主要灭火手段：发生火灾时，首批队员应在3分钟内到场，先期到达火场人员以轻便灭火器和消防软管作为主要灭火手段；大批后继人员应在5-7分钟内到场，此时应以65消火栓作为主要灭火手段，但要防止水压过高，造成人员受伤。2.1.8.4 义务消防队的业务培训和灭火训练I、 定期进行业务培训，掌握一定的消防技能，使其能够适应复杂、多变的火场情况。II、 掌握“三知”、“三能”、“三会”：知防火任务、知本岗位易着火部位、知预防措施；能扑救初起火灾、能检查发现问题、能宣传防火知识；会使用灭火器材、会维护保养消防器材、会报火警。I
7、II、 熟知大厦（小区）的建筑结构、安全通道和消防水源的位置，做好备勤工作。2.1.9 员工的消防教育和培训：通过讲座、实操演练、墙报、消防知识竞赛、消防运动会等多种形式，把教育、培训工作落到实处，提高员工的消防安全意识，增强消防技能，明确消防职责。2.1.9.1 组织各级管理人员参加消防培训公司、管理处的管理人员应参加市消防局举办的消防培训班学习，持证上岗。2.1.9.2 建立员工的消防教育培训制度I、 公司消防指导模块负责人每年对全体员工，按照不同的部门和岗位，采取分阶段、分批次的方式，有侧重的进行消防安全教育和培训。II、 B新职工上岗前必须接受消防安全培训。2.1.9.3 管理处在年底
8、工作计划中，应有详细的消防培训计划2.1.9.4 管理处经理负责对员工消防知识、消防技能的考核工作。2.1.9.5 管理处经理每季度应对员工进行一次消防安全教育，总结近期的消防工作，部署下一阶段的工作任务。2.2 楼宇固定消防设施的管理楼宇固定消防设施是设置在建筑内部，为了早期发现火情，及时采取有效措施，控制和扑救火灾，传递火场信息，为人员疏散创造便利条件和对建筑进行防火分隔的装置、设备，是人们同火灾作斗争的有力工具。建筑固定消防设施的设置应满足消防技术规范的要求，并定期进行检测、维修、保养，保证完好有效。具体的建筑固定消防设施见下表：分类设施及设备名 称作 用标 准 和 要 求注 意 事 项
9、火灾自动报警系统 感烟探测器 （离子）对燃烧时产生的烟雾响应，发出报警信号，实现早期报警处于良好巡检状态，与底座接触良好，外观洁净无遮挡安装位置至空调送风口的距离不得小于1.5m安装倾斜度45度运行二年后应进行全面清洗，使用环境恶劣的每年应清洗一次 感温探测器 （定温）对温度参数响应，产生报警信号，实现早期报警同上不适宜安装在温度较高的场所手动火灾报警按钮向火灾报警控制器发出火警信号的手动触发器件安装牢固，不倾斜，贴有明显标志防碰撞、防人为误动灭火系统 室内消火栓（含水枪、水带、消防软管）用于扑救建筑物内火灾各部件齐全完好，闸阀开启灵活，无渗漏、无锈蚀、无霉变、接口垫圈完整无老化，箱体完好无缺
10、栓口的静水压力0.8MPa,栓口的出水压力0.5Mpa 室外消火栓主要供消防队取水灭火使用消火栓无锈蚀、无漏水、附近无障碍物，闷盖内垫圈完好无老化，阀塞启闭杆开关灵活，标志标牌完整保安员必须知道室外消火栓的位置，并引导消防车就近停靠自动喷水灭火系统能自动作用扑救建筑物内火灾喷淋头无漏水、无积尘、无吊挂物品,玻璃球无变色,管系无锈蚀,水力警铃、水流指示器、压力开关、延时器、泄压阀工作正常,监控室有信号显示施工中喷漆、喷浆时，应对喷淋头采取保护措施防碰撞固定灭火系统(CO2灭火系统)以CO2作为灭火介质，扑灭重点要害部位或贵重设备间的初起火灾系统组件无锈蚀、无损伤、无变形、无老化且安装牢固，开启装
11、置灵活好用，有安全防护措施，压力、容重在规定值以内，控制器电源及备用电源工作正常必须在人员撤离防护区后，才能施放灭火剂防护区内经常有人时，应将系统置于手动状态分类设施及设备名 称作 用标 准 和 要 求注 意 事 项防烟排烟系统加压风机阻止烟气向防烟分区以外扩散联动柜启动功能正常，手动控制箱电源及状态显示正常，消防控制室有信号显示，送风口出风正常 防止风道漏风 送风口防止杂物堵塞排烟风机排除烟气和热量，降低建筑物内的烟气浓度及温度电源及开关工作正常，远程启动功能正常，消防控制室有信号显示，手动控制箱电源及状态显示正常在启动排烟风机的同时，应关闭空调系统防火排烟阀排除烟气的同时防止火势蔓延阀门关
12、闭良好，制动开关正常，消防控制室有信号显示平时应处于关闭状态防火分隔系统防火门防止火势蔓延和烟气扩散，给疏散人员提供安全条件防火门应设闭门器，平时应常闭；开启方向与疏散方向一致；防火门门体状况良好，启闭灵活，周围无物品堵塞防火门不得上锁，门把手宜用推杆式防火卷帘阻止火势蔓延，并将整个建筑内部空间划分成较小的防火空间卷帘门下无物品阻挡；展开与回收灵活；手动和联动控制正常；卷帘门动作时消防控制室有信号显示卷帘门两侧均应设有手动开关并安装玻璃罩防止误动疏散逃生系统火灾事故照明在火灾断电情况下，提供应急照明，给疏散人员和灭火人员提供方便供电正常，断电后5s内自动切换备用电源，备用电源保证供电时间不少于
13、30min.，照度不小于0.5LX宜用玻璃罩或难燃材料防护罩加以保护疏散指示标志在火灾情况下，引导人们疏散的标志电源工作正常，断开交流电能自动切换备用电源；安装位置符合要求，安装牢固，无损伤疏散标志牌应用不燃材料制作标志间距20m，袋形走道尽头离标志的距离10m消防通道设有防烟设施、应急照明的疏散楼梯及前室，满足人员疏散要求畅通无阻，无任何物品堆放设置应符合消防规范的要求其他消防设施消防电梯运送消防队员、伤员、病残人员及灭火器材的专用电梯运行速度应保证1min内到达顶层，载重量800；消防专用开关启动正常；消防电梯井底排水设施良好发生火灾时由专用线路供电，动力电缆、电线应作防火、防水处理发生火
14、灾时，严禁其他人员使用此电梯紧急广播发布人员疏散等相关信息，引导人员逃生电源正常，处于运行状态时电压正常，音响工作正常平时不要将磁带放入机器内，以防人员误操作2.3 消防辅助器材的管理：为应对突发的火灾事故，出于消防安全的需要而准备的轻便灵活、使用方法简单、效果明显，为人们普遍使用的常规消防器材。消防辅助器材的使用管理制度：2.3.1 公共区域的消防辅助器材由管理处统一定位、合理配置、统一管理；2.3.2 大厦（小区）所有消防设备、设施及器材都是为消防应急时使用，严禁挪作他用；2.3.3 配备的消防器材由保安员及相关岗位的工作人员负责管理，由维修班负责定期的检查、保养、维修；2.3.4 严格遵
15、守消防器材的使用、操作规范。2.3.4.1 介绍几种常用的消防辅助器材：器材名称用 途配 置 地 点数 量注意事项轻便灭火器(CO2灭火器和干粉灭火器)用于扑救初起火灾公共区域：车库、走廊、重点部位、设备房、库房、值班室、监控中心等；业户室内；位置明显，便于取用，不影响安全疏散的地方。根据公司所管理建筑的危险等级，每50应配置2CO2或干粉灭火器一个；地下建筑配置数量还应增加30%每个设置点的灭火器不应少于2具，不宜多于5具；必须根据配置场所的火灾种类、环境温度、使用性质等来合理选择灭火器。灭火战斗服(含头盔、靴子)保护消防员的身体免受高温、蒸气、热水以及其他危险物品伤害的个人防护装置大堂、地下车库等便于消防员快速穿用的地方根据义务消防队灭火组
