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1、上海市普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究本报告是严格保密的。上海市普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究谨呈：上海市普陀区规划和土地管理局A-021-GW-090325-0152010-05-21本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究在项目研究过程中，世联项目组就普陀区商务楼宇发展所涉及的一系列问题分别进行了广泛深入的访谈以及市调，主要工作如下：首次沟通会报告撰写报告撰写：市调内容城市宏观经济背景区域价值研判市场调查分析访谈纪要汇总项目方向初判3月25日4月10日12个工作日政府、开发企业各方负责人访谈普陀区各板块写字楼市调：长寿综合服务带长风生态商务区中环商贸组团桃浦生产性
2、服务区中山北路、江宁路、新曹杨工业园等商办楼市调等竞争区域及其他：长宁区虹桥CBD、中山公园CBD写字楼徐汇区徐家汇CBD写字楼市调杨浦区五角场、四平路写字楼淮海中路CBD写字楼市调陆家嘴CBD写字楼市调普陀区及竞争区域写字楼市调各级政府相关负责人：5人普陀区政府发改委普陀区政府经贸委普陀区政府规划局普陀区政府招商办普陀区政府房管局管委会访谈：5个长寿管委会长风开发办、招商办真如副中心管委会新曹杨开发管委会未来岛园区管委会开发企业访谈：4个绿地集团 金午置业中环集团 智富集团长城集团 长实集团入驻企业访谈：1个申真创营涂料数据收集：上海市、普陀区宏观经济情况上海市写字楼商务楼宇市场状况（重点调
3、查普陀区五大集聚区）周边区域的代表性CBD商办楼调研（调查包括卢湾区、黄浦区、浦东区、长宁区、杨浦区、徐汇区等区的CBD写字楼项目）本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究工作安排回顾：中期项目整体定位与发展战略终期提交终稿2009/03/252008/05/20工作最终成果区域的优劣势分析和价值判断项目产业、市场机遇分析成功案例借鉴整体定位、各集聚区差异定位 规划建议、分期开发时序建议提交整体报告（终稿） 根据客户建议深化研究，完善报告项目优劣势分析项目整体定位和集聚区差异化定位项目发展策略规划建议开发时序前期市场调研和沟通宏观经济、城市规划背景研究区域经济产业研究商务楼宇市
4、场调研政府官员、专家及开发企业相关领导专题研究宏观背景分析区域的了解和分析市场情况的分析项目方向的初步判断2009/0.68，已略高于上海市中心城区平均值，区内过境交通量尤其大，占交通总量的.41%，现有用地比例较不合理由于普陀区原有城市面貌及基础较弱，政府在前一轮十五开发过程中，住宅建设速度过快，导致住宅用地过多的现象。同时对于大量工业区的改造工作没有重视，大片工业区也限制了区域经济的发展和形象的改善。尽管普陀区在上海中心城区中面积较大，但受到前一轮住宅的过度开发和工业园区用地的限制，使得普陀区实际可开发空间相当有限。一方面限制了区域经济的发展，另一方面也对后期规划工作的合理性提出了更高的要
5、求。本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究根据普陀目前现状及自身特征，分析其经济发展优劣势：Sw区位：主城区之一，接壤三区，是上海市区的西大堂。交通：铁路、两条高速、2条轨道构成了普陀区强大的交通网络。产业：长三角一体化和区域整体开发，产业扩散和转移使得普陀的产业结构不断升级和调整。成本：便捷的区域交通，较之中心CBD相对低廉的商务和居住成本，成为吸引企业和人才的核心优势现状面貌：区域现状较为杂乱，历史上的棚户区也使得该区域留存印象较差产业结构：产业结构有待调整，自主创新能力低，资源利用率不高，现有企业税收和经济产能不高。经济基础：经济实力和财政压力较大，人均单产和单位面积产
6、值较其他各区均低对比整体城市，区域基础配套相对较弱开发空间：目前可开发土地资源有限本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究研究基础普陀区现状分析普陀区规划解析普陀区域属性界定本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究上海规划四大功能区域，中心城区是发展现代服务业的核心，普陀区定位商贸物流，是上海中心城区唯一发展贸易的区域中心城区大浦东区郊区崇明三岛现代服务业的集聚地包括浦东新区、南汇和奉贤，是上海“两大中心”载体，即国际金融中心和国际航运中心提升上海经济实力水平的主战场，为降低商务成本试验区，并定位于先进的制造业基地定位为生态区，并且建设相关产业，作为上海未来可持
7、续发展的重要战略空间先锋浦东生态崇明汽车嘉定航天闵行精钢宝山上海市“十一五”规划中，上海被分成了四大功能区域：上海郊区功能定位：中心城区功能定位：黄浦、卢湾、静安：高品位的商业商务区和高品质的生活居住 ；徐汇：医疗、教育、娱乐等现代服务业虹口：航运虹口闸北：信息服务杨浦：知识杨浦长宁：数字长宁普陀：商贸物流本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究普陀区自身明确 “商贸立区 ”的发展目标：以“三片五区”为“主战场”，集聚发展“三态五业”，努力打造承接上海发展战略、服务长三角地区的现代商贸服务区功能定位 围绕上海建设“四个中心”的战略目标，充分发挥陆上交通区位和各类市场要素集聚的优
8、势，坚持以现代物流业为发展重点，进一步形成商贸物流的区域功能特色，努力将普陀区建设成上海辐射长三角、服务全国的现代商贸服务区，成为上海建设国际贸易中心的重要载体和国际大都市亮丽的“西大堂”。 三片五区三态五业以内、中环为界，将普陀区划分为：南片、中片、北片水岸经济楼宇经济园区经济现代服务业现代商贸业现代研发业文化创意业专业服务业长寿综合服务带长风生态商务区真如城市副中心中环商贸组团区桃浦生产服务区本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究重点地区定量目标 到2010年底，重点地区商办楼宇的总量达到150幢左右，总面积达到550万平方米左右，现代服务业的载体建设形成坚实基础； 到2
9、010年底，重点地区对区域经济增长的贡献度达到40%以上，商办楼宇每平方米税收年产出达到1000元左右，并建成5-6幢税收超过亿元的商办楼宇； 落实到指标上，十一五将区域划分为“三片五区”，对重点地区提出了具体的量化指标，对楼宇经济的发展也提出了实质性的标准和要求本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究五区中的真如副中心是上海市定义的四大副中心之一，而长风生态商务区也是上海市明确首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一“次核心”功能定位：真如：辐射长三角的开放性生产力服务中心；服务上海西北地区的公共活动中心；重点发展物流贸易、商务会展、文化旅游等功能；江湾五角场：以知识创新为特色的城市公共活动中心；徐家汇：城市文化、体育、商业中心；花木：浦东新区行政文化中心和市民公共活动中心。上海市将长风生态商务区列入上海加速发展现代服务业实施纲要和上海市“十一五”规划纲要全市首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一 长风生态商务区本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究规划中同时提出四大重点产业：提升发
